房地產行業周報（2024年第1周）：新房成交同比下降，廣州開具全市首張房票（華創證券研報）

每經AI快訊，2024年1月11日，華創證券發布研報點評房地產行業。

板塊行情：本周（1月1日-1月5日）申萬一級行業指數中，房地產指數下跌2.9%，在31個一級行業板塊中排名第20位。

政策要聞：中央層面：1）中國人民銀行：2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款3500億元，期末抵押補充貸款余額32522億元；滿足各類房地產企業合理融資需求，抓好“金融16條”及金融支持“三大工程”建設；加大住房租賃開發建設信貸支持力度，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。2）住房城鄉建設部：加強全國建筑市場監管公共服務平臺項目信息管理。3）國家標準委：深化推動公租房設計、建設、運營、服務、管理等適用住宅、宿舍建筑設計規范等標準；持續推進基本公共服務標準化試點建設。地方層面：1）廣州荔灣區：荔灣區土地開發中心開出全市第一張房票，標志著廣州開始正式探索房票制度。2）深圳：城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人三分之二以上同意。3）上海：第二套改善型住房公積金貸款最低首付款比例為50%；臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山以及金山6個行政區全域二套房住房公積金貸款最低首付40%。4）上海金山區：購置建發房產、復地產發、華紡房地產、新華房地產、光明地產、佳運置業、北京建工、保利發展、新金山投控集團9家開發商在金山指定樓盤，可享金山置業五年免費軌交通勤。

公司動態：1）中國金茂：華夏金茂商業REIT的最終發售價已確定為每份基金份額2.67元，公開發售所得款項總額約10.68億元。2）碧桂園：2024年的交付挑戰將進入深水區。3）華潤置地：深圳舊改項目湖貝華潤未來城規劃由“分四期及一個獨立開發項目實施”修改為“分兩期及一個獨立開發項目實施”，總用地面積約40萬平，拆遷之后可開發建設用地總面積約17.3萬平，規劃總建筑面積約220萬平。

銷售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比微降。1）本周21城商品房成交面積184.7萬方，環比下降63%（2023年53周僅包含1天，因此環比基準選擇2023年52周），同比下降38%；年初至今21城成交面積185萬方，累計同比增速下降37.6%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為56.6萬方、89.6萬方、38.5萬方，周環比增速分別為-63%、-63%、-64%，周同比增速分別為-45%、-35%、-31%。3）本周11城二手房成交面積110.8萬方，環比下降31%，同比下降2%；年初至今11城二手房成交面積111萬方，同比下降2%。

投資策略：2024年地產總量數據可能面臨壓力，重點關注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續寬松，可能難以實質性扭轉市場下行局面。市場問題的根源并非是居民收入預期轉弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業存在大量的低質量土儲，導致供需關系逆轉。中長期看，探索出資產端穩定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現板塊性機會仍需等待有轉折性的政策出現。重點關注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關注綠城中國、越秀地產、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發展、中華企業、天健集團等。

風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)