公募REITs二級市場上周延續下挫，6只產權REITs跌幅超10%

每經記者 李蕾    每經編輯 葉峰    

《每日經濟新聞》獲悉，上周公募REITs二級市場延續了大幅下挫的趨勢，甚至多只產品因連續下跌而相繼發布停牌公告，引發市場和投資者關注。

Wind數據顯示，上周全市場已上市的30只產品中，環比上漲的僅有5只，其中富國首創水務REIT和中金山高集團高速公路REIT以5.88%和4.84%的漲幅領漲。相比之下，環比下跌的產品不僅數量多并且跌幅較大。

其中，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT領跌，漲跌幅分別為-15.52%、-15.07%、-12.51%。除了這3只產品，還有3只公募REITs周內二級市場跌幅超過10%，并且這6只產品都是產權REITs。

事實上，從子板塊來看，上周環保、能源REITs板塊是環比上漲的，分別上漲了1.44%和0.33%；其他板塊則環比下跌，其中跌幅最大的是物流倉儲、下跌了13.90%，其次是產業園板塊、下跌7.67%，此外保障房板塊也下跌了5.89%。

在二級市場“跌跌不休”的背景下，各REITs積極增持等動作頻頻，一系列風險緩釋措施提振市場信心，情況已有所好轉。

有公募基金公司分析指出，整體來看，公募REITs自年初以來的持續調整主要受基本面短期擾動以及市場流動性問題的影響。但“公募REITs估值已跌至合理區間，長期高比例的穩定分紅角度下REITs已具備長期配置價值”。

行業方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT上周在上交所上市。項目募集規模30.50億元，是市場上發行規模最大的保租房REITs，也是長三角區域企業首單保租房REITs項目。

二級市場延續大幅下挫，多只產品跌幅超10%

上周，公募REITs二級市場延續了大幅下挫的趨勢。

Wind數據顯示，上周全市場已上市的30只產品中，環比上漲的僅有5只。其中富國首創水務REIT和中金山高集團高速公路REIT領漲，漲幅分別為5.88%和4.84%。

而環比下跌的產品不僅數量多達25只，并且跌幅較大。領跌的是嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中金普洛斯REIT和華安張江產業園REIT，漲跌幅分別為-15.52%、-15.07%和-12.51%。除了這3只產品，還有3只公募REITs的周內二級市場跌幅超過10%，并且這6只產品都是產權REITs。此外還有8只產品的跌幅超過5%。

從大的類型上來看，產權REITs與經營權REITs分化明顯，產權REITs周內流通市值加權總回報為-9.70%，經營權REITs流通市值加權總回報則為-0.51%。

而從子板塊來看，上周環保、能源REITs板塊環比上漲，分別上漲了1.44%和0.33%；其他板塊則環比下跌，跌幅最大的是物流倉儲，下跌了13.90%，其次是產業園板塊，下跌7.67%，此外保障房板塊也下跌了5.89%。

把時間維度拉長，可以發現2024年剛剛過去幾個交易日，就有多只公募REITs因為連續下跌而相繼發布停牌公告，還有產品短短幾天時間內停牌的次數就多達兩三次。

為此，基金管理人與運營機構迅速采取措施，各REITs積極增持等動作頻頻。中信建投指出，嘉實京東REIT先后公告原始權益人及管理人分別擬增持不超過1800萬、1000萬元，武漢項目租金差額1821.8萬元由運管機構承擔，重慶與廊坊項目將提前談判等一系列風險緩釋措施，以提振市場信心；同時上海城投控股擬增持城投寬庭保租房REIT不超過3.6億元，均有利于市場筑底回升。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。成交額方面，周內總成交額為3.72億元，環比下降10.2%，產權和經營權成交額分別為2.5和1.21億元，環比分別變化了-3.8%和-21.0%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs的周內成交額分別為1.23億元、0.48億元、0.62億元、0.44億元、0.26億元、0.67億元，環比分別變化了-10.7%、-6.7%、-3.3%、20.4%、-18.1%、-25.9%，其中成交額最大的REITs類型是園區基礎設施，占比33.2%。

機構投資者：公募REITs估值已跌至合理區間，具備長期配置價值

Wind數據顯示，目前已上市公募REITs數量達到30只，總市值約800億元。截至1月12日收盤，中證REIT（收盤）指數收于698.73點，今年以來下跌7.63%。

如果按照資產類別劃分，產業園、倉儲物流、保租房、環保、清潔能源、高速公路類公募REITs平均跌幅分別為12.66%、21.55%、7.33%、1.65%、3.42%、1.14%，其中產權類公募REITs跌幅相對較大。

華夏基金在近日的撰文中指出，整體來看，公募REITs自年初以來的持續調整，主要受基本面短期擾動以及市場流動性問題的影響。

一方面，部分產品基本面表現不佳，修復進度也未達到市場預期，或出現了突發性的短期利空因素；另一方面，當前市場環境流動性較弱，疊加機構年初的調倉動作，階段性引發盤面負反饋，因此出現單邊下跌。

“我們有充分的理由相信，市場充分計價了悲觀預期，公募REITs估值已跌至合理區間，長期高比例的穩定分紅角度下REITs已具備長期配置價值。”

具體而言，首先，2023年REITs的經營狀況表現出周期性的特征和結構上的分化，但整體來看已處在逐步復蘇中；隨著持續的風險釋放，當前絕對估值已然偏低，安全邊際不斷增厚；此外，高股息類資產是當前市場青睞的香餑餑，相較而言長期高比例穩定分紅的REITs是錯殺的遺珠。

行業層面，還有一則消息也引起了每經記者的注意，那就是國泰君安城投寬庭保租房REIT上周上市。該項目募集規模30.50億元，是市場上發行規模最大的保租房REITs，也是長三角區域企業首單保租房REITs項目，底層資產是上海市中心城區楊浦區的江灣社區和光華社區。

1月12日上市當天，國泰君安城投寬庭保租房REIT即跌破發行價，當日收盤價報3.048元；1月15日，該產品在二級市場繼續下跌，最新收盤價2.822元、單日下跌7.41%。