每日經濟新聞 2024-01-17 07:08:22
◎廣州高端物業市場走出獨立行情，主要與近年樓市需求結構變化、賣一買一的置換改善需求以及尋求資金避嫌的豪宅需求增多有關。同時，廣州去年千萬級豪宅供應較多且區位較好，大部分成交都集中在海珠琶洲片區、天河中心區。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
2023年，廣州千萬級豪宅成交量同比大增60%，再度刷新歷史紀錄，增幅遠超其他三個一線城市。
克而瑞數據顯示，在2023年全國總價千萬級以上的商品住宅（統計口徑：普通住宅+別墅）中，廣州琶洲南TOD以157.67億元位列全國第一，同時也是全國房企項目銷售榜中的TOP2，成交均價達119079元/平方米。
1月16日，廣州業內專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，廣州高端物業市場走出獨立行情，主要與近年樓市需求結構變化、賣一買一的置換改善需求以及尋求資金避嫌的豪宅需求增多有關。同時，廣州去年千萬級豪宅供應較多且區位較好，大部分成交都集中在海珠琶洲片區、天河中心區。
根據廣州中原研究發展部對陽光家緣數據的整理，2023年1-12月，廣州累計成交新房72246宗，同比下跌1%，為近年低位。
但千萬級豪宅市場持續了2022年的火熱且更進一步。
克而瑞統計顯示，2023年廣州一手住宅市場千萬級物業成交4993套，同比大增60%，是歷史最高的一年。在2023年廣州全市商品住宅項目銷售金額中，位居前三名的琶洲南TOD（又名琶洲上品）、越秀和樾府、保利天瑞，套均價格都在千萬元以上，其中琶洲南TOD套均總價超過2000萬元。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者表示，根據克而瑞的統計，2023年廣州一手住宅成交中，120平方米以上面積段的中大戶型成交占比達到28%，同比提高4個百分點之多。與此同時，由于宏觀環境不穩定，高凈值人群投資渠道匱乏，城市核心地段的優質物業因在資產保值方面有更強的確定性而受到追捧，從而成就了高端市場的亮眼表現。
另外，在高端商業公寓項目上，廣州·鵬瑞1號網簽均價已超過22萬元/平方米，套均總價過億元。
“去年廣州在千萬級豪宅供應上，屬于市中心區位的比較多，這類保值型豪宅的需求也在持續增加。”合富研究院高級分析師梁燕明表示，預計今年豪宅買家的選擇會持續增多，但在資產保值的需求下，他們的選擇也會更加謹慎。
廣州豪宅市場的走勢與背后的市場基本面完全相反。
廣州中原研究發展部數據顯示，2023年，廣州二手住宅共成交109000套，同比上漲31.7%。今年廣州“救市”政策密集出臺，加上開發商爆雷、供應減少，導致買家新房信心不足，倒逼客戶轉至二手市場。
換言之，目前廣州二手房市場實際上是在“以價換量”，即便是豪宅業主，也必須“放下身段”。
去年小陽春，廣州二手豪宅市場也出現過一波回暖，彼時珠江新城二手成交創單月新高，3月單價超過10萬元/平方米的房源占比甚至達75.6%。其中，廣州知名二手豪宅僑鑫匯悅臺一套284平方米的四房以總價9000萬元成交，折合單價31.7萬元/平方米，刷新廣州房價單價紀錄。
去年下半年，匯悅臺出現多套法拍房，去年底，小區一套法拍房以總價8742.3萬元成交，折合單價約24萬元/平方米。而近日，多位中介都在推售的一套317平方米匯悅臺二手房報價8300萬元，中介稱降價幅度約500萬元，折合單價約26萬元/平方米。
梁燕明補充道，廣州二手千萬豪宅其實貨源不多，相較之下，去年新房豪宅市場的可選擇范圍更廣。而且，二手還要面臨跟業主談價的問題，部分豪宅業主很難談價，讓價幅度也難跟買家的心理預期契合。
2024年，廣州市場還將迎來更多千萬級豪宅入市。去年，天河、海珠成交了多宗高溢價、高樓面價地塊，有5宗地塊樓面價超過5萬元/平方米。其中，海珠琶洲西區AH040331地塊成交樓面價約7.57萬元/平方米，成功登頂廣州樓面價TOP1，可售樓面價高達8.52萬元/平方米。
封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝
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