房地產行業周報（2024年第2周）：二手房熱度持續，上海郊區放松限購（華創證券研報）

每經AI快訊，2024年1月17日，華創證券發布研報點評房地產行業。

板塊行情：（1月8日-1月12日）申萬一級行業指數中，房地產指數下跌1.1%，在31個一級行業板塊中排名第16位。

政策要聞：中央層面：1）中國人民銀行：將強化逆周期和跨周期調節，從總量、結構、價格三方面發力，為經濟高質量發展營造良好的貨幣金融環境；同時，防止資金淤積，引導金融機構加強流動性風險管理，維護貨幣市場平穩運行。2）住房城鄉建設部：堅持“房住不炒”，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，穩市場、防風險、促轉型，構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。3）住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局：指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接，指導金融機構與房地產開發企業平等協商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。地方層面：1）上海奉賢區、青浦區部分區域：取消外地單身限購，符合條件人士社保滿三年可購房。2）廣州：在全市推廣“房票安置”，可跨區購買“房源超市”中的房屋；房屋可以轉讓，被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項目被征收人間互相轉讓，限轉一次；房票的使用人為被征收人本人及其直系親屬。

公司動態：1）福星股份：擬將福星惠譽·東湖城、福星惠譽·虹橋城等核心區位的首期20萬方“商業辦公用房”項目開展長期租賃住房業務。2）金地集團：成功兌付其2024年到期的第一筆公開市場債務“21金地MTN001”；代理董事長黃俊燦強調，公司正在積極籌措資金，并有信心如期償付債務。3）碧桂園：2023年累計交付超過60萬套；2024年預計交付量超48萬套。

銷售端：新房成交同比下降48%，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面積202.6萬方，環比上升7%，同比下降48%；年初至今21城成交面積421萬方，累計同比下降38.9%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為66.2萬方、95.2萬方、41.2萬方，周環比增速分別為17%、0%、7%，周同比增速分別為-41%、-44%、-62%。3）本周11城二手房成交面積157.1萬方，環比上升39%，同比上升9%；年初至今11城二手房成交面積270萬方，同比上升5%。

投資策略：2024年地產總量數據可能面臨壓力，重點關注城中村改造及率先解決歷史土儲問題的房企。2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續寬松，可能難以實質性扭轉市場下行局面。市場問題的根源并非是居民收入預期轉弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業存在大量的低質量土儲，導致供需關系逆轉。中長期看，探索出資產端穩定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現板塊性機會仍需等待有轉折性的政策出現。重點關注相對確定性機會：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關注綠城中國、越秀地產、招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、城建發展、中華企業、天健集團等。

風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)