哈爾濱新房去化周期近70個月 如何化解去庫存難題？

每經記者 陳 利    每經編輯 魏文藝    

哈爾濱無疑是2024年首個火“出圈”的城市。

據哈爾濱市文化廣電和旅游局測算，截至今年元旦假日第3天，哈爾濱市累計接待游客304.79萬人次，實現旅游總收入59.14億元。這個冬天，“爾濱”頻頻登上熱搜，成為“頂流”。

不過，與持續火熱的旅游業相比，哈爾濱樓市卻是另一番景象。易居研究院最新發布的《2023年中國百城庫存報告》顯示，截至2023年底，哈爾濱新建商品住宅庫存達到814萬平方米，去化周期69.8個月，高居百城榜第七位。

也就是說，即使不再新建住房，要消化814萬平方米的新房庫存，按照2023年哈爾濱的銷售節奏，也需要近6年時間。

去化周期69.8個月

“近段時間確實外地人來咨詢或者看房人增多了，也有一些成交，但一時沖動買房的情況很少。不過，目前購房的主要還是本地的剛需和改善客戶，當然也有省內其他城市客戶來哈爾濱買房，但外地來投資的客戶比較少。”一位哈爾濱當地行業從業人員告訴《每日經濟新聞》記者，本地人稍微有點資金的，都選擇去了海南、云南西雙版納州等暖和的城市買房了。

值得注意的是，在旅游熱的催生下，近來哈爾濱樓市成交也有了一定回升。哈爾濱市不動產登記中心數據顯示，2023年12月，黑龍江省外人士在哈爾濱購房（新建商品房和存量房）共辦理不動產登記2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增長202.3%。

“‘爾濱’熱持續增加了社會大眾對其的好感，這對于城市經濟的健康發展和樓市發展等都有積極的作用。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示。

不過，從整體來看，近年來哈爾濱房地產銷售量呈下降態勢。克而瑞數據顯示，2023年，哈爾濱商品住宅市場整體呈下降趨勢，市場容量持續縮減，其中新增供應量為171.89萬平方米，同比下降14.62%；成交量159.50萬平方米，同比下降11.37%。

而從近年數據來看，哈爾濱樓市的巔峰時期在2017年。這一年，全市商品房銷售面積1248.5萬平方米，商品房銷售額1045.5億元，商品住宅銷售套數11.1萬套，均為近年的最高值。

此外，根據哈爾濱統計局的數據，2018~2021年，哈爾濱商品房銷售面積分別為1094.6萬平方米、964.8萬平方米、768.5萬平方米、609.4萬平方米，同比分別下降了2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期間，全市房地產開發投資分別增長17.6%、6.1%、0.3%、-14.6%，新開工面積分別達到1095.9萬平方米、1399.5萬平方米、1265.1萬平方米、635萬平方米。

隨著銷量的降低，哈爾濱新建商品住宅的去化周期也隨之高漲。易居研究院報告顯示，哈爾濱新建商品住宅去化周期已經達到了69.8個月，高居百城榜第七位。這也意味著，即使不再新建住房，要將現有商品住房賣出去也得近6年時間。

房價同比連降33個月

需要指出的是，哈爾濱的新房及二手房價格成為影響置業的重要因素。

從國家統計局公告的數據來看，2023年12月哈爾濱新房價格環比下降0.7%，環比降幅擴大；同比下跌1.6%，較11月降幅擴大了0.5個百分點，新房價格連續33個月同比下行。

進入2024年，哈爾濱新房市場有所起色。安居客數據顯示，2024年1月哈爾濱新房均價為10428元/平方米，環比上漲0.09%；而在2023年，哈爾濱的新房價格僅在5月份實現環比上漲，其他月份均環比下跌。

顯然，不斷攀升的庫存和持續下跌的房價，進一步讓房企收縮了在哈爾濱投資的熱情。

克而瑞數據顯示，2023年，哈爾濱全年共成交21宗商住用地，平均溢價率3.3%，成交樓面價2063元/平方米，最高僅為5398元/平方米。拿地企業中，既有著深耕本土多年的匯龍、昆侖等老牌房企，也有著云科置業、方遠書宇、京洋等樓市新面孔。

然而布局全國的品牌房企卻集體缺席哈爾濱，本土房企成為拿地主力。這已是連續兩年品牌房企缺席哈爾濱土地市場。

上述從業人員也表示，當前品牌開發商基本以銷售存量為主，去化相對較慢的是松北區產業新區，也是當前存量最多的一個區域。

也曾“走出去”賣房

面對新房庫存，2023年以來，哈爾濱也出臺了一系列政策“留人”，以期促進房地產銷售。最明顯的一招就是“走出去”。

2023年8月，哈爾濱市住建局在和房地產商會的一次交流中提出，把哈爾濱的房地產項目帶到南方去推介。與此同時，《黑龍江省促進商品房省外消費實施方案》出臺，提出“吸引越來越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業”。

由此，哈爾濱“北房南賣”被正式提上日程，并將第一站選在南京。

2023年9月9日到9月11日，在南京為期3天的房產推介會上，哈爾濱住建局領導和13家房企帶來了21個房地產項目和近5000套房源，其中包括濱江地產、匯龍地產、昆侖地產等黑龍江省內房企，也包括綠城、萬科等國內知名房企。這也是哈爾濱首次在異地舉辦房產推介活動。不過，此次活動并沒有成交。

除了出省，也有部分房企將目光放到了省內下沉市場。