春節樓市定調“小陽春”底色：一線城市以價換量減少，部分城市迎來“先舊后新”趨勢

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

進入2024年，核心一二線城市接連優化樓市政策，政策力度不斷增強，春節假期作為新政后的第一個長假，也是一年一度“返鄉置業”的高峰期，在樓市底部調整新形勢下，政策效果能否顯現？市場情緒和購房者意愿如何變化？

盡管各地節前陸續開展了促銷活動，并喊出“春節不打烊”口號，多數城市售樓處到訪量提升，但“叫好不叫座”，實際成交仍然保持平淡。從區域看，長三角區域城市表現分化、北方及山東地區整體降溫、中西部地區除個別城市表現活躍，局部出現“返鄉置業”行情外，整體仍不理想。

政策方面，個人房貸利率迎來了歷史罕見的大幅下調；住房和城鄉建設部會議透露，涉及給予融資支持的房地產項目“白名單”，截至2月20日已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。

需求端和供給端同時發力，“小陽春”能否如約而至？

上海某項目售樓處 每日經濟新聞資料圖

一線城市以價換量將逐步減少

從春節假期8天（2月10日-17日）成交面積數據看，據中指研究院統計，四個一線城市之中，上海成交0.44萬平方米，深圳成交0.32萬平方米，日均成交面積同比2023年春節7天分別上浮126%和125%；北京為0.21萬平方米、廣州為0.15萬平方米。

一線城市由于需求規?；鶖递^大，因此即便在春節返鄉、出游等影響之下，仍然保持了一定的成交，并且從年初至春節的成交情況來看，市場對于“溫和修復”的預期更為強烈。

以假期前的上海為例，記者結合中指研究院相關數據整理發現，1月份上海住宅銷售TOP10項目合計銷售金額達到141億元，大幅超過2023年月均平均水平；而北京TOP10項目合計銷售更是達到145.6億元，銷冠“亦生悅”項目成交1264套，銷售金額超過38億元。中指研究院認為，北京樓市整體平穩運行，通州限購政策優化對成交起到一定促進作用，但成交數據尚未顯現，未來樓市政策仍存優化預期，市場運行預計更為穩健。

一線城市部分項目出現了收回優惠措施的跡象，中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為：“當前購房者置業較為理性，短期企業保持較大營銷力度、加快回籠資金仍是主要目標，以價換量現象或仍在，但隨著未來需求端政策進一步優化和調整，促進市場活躍度提升，預計以價換量情況或將有所緩和。”

部分城市出現“先舊后新”趨勢

作為2023年市場交易最為活躍的二線城市，成都走出了“先舊后新”的獨立行情。春節假期項目到訪及成交出現減少，除返鄉出游因素外，購房群體在重要節點對政策和市場觀望情緒也成為重要因素。

陳文靜向記者展示了一組數據：成都自2023年3月起二手房掛牌量突破20萬套，限購政策放松等因素帶動二手房單月成交套數多月超過2萬套，2023年成都二手房成交套數為新房1.5倍，2022年為1.05倍、2021年之前約0.5倍。

不僅如此，在高基數的情況下，成都二手房熱度仍然繼續上升。根據58安居客研究院對2024年百城二手房找房熱度同比變化的統計，成都找房熱度同比上升13個百分點。

“整體來看，部分城市已經呈現出一定‘先舊后新’的居住消費趨勢。”陳文靜分析，“二手房市場的活躍將給新房提供更多改善住房需求。”

此外，武漢和南昌也表現出了相同趨勢。

2023年武漢二手房成交量首次超過新房成交量，進入2024年，武漢二手房春節期間找房熱度同比繼續上升11%。今年1月，南昌（含南昌縣、新建區）二手掛牌量同比小幅增加，以價換量下二手房成交量占比增加，與新房占比基本相同，春節期間南昌找房熱度增幅高達15%。

陳文靜預計，未來隨著新房二手房置換鏈條進一步打通，新房去化速度也有望加快。

“返鄉置業”來了又走，房企怎么辦？

值得注意的是，龍年春節“返鄉置業”顯得頗為平淡。三四線城市中的鄂州、淮北、德陽同比正增長，并且德陽、汕頭、徐州、茂名、梅林出現了“返鄉置業”行情，日均成交超過1.5萬平方米，遠遠高于上海、深圳等一線城市，其中徐州日均成交高達6.42萬平方米，德陽也達到2.2萬平方米。

直轄市重慶的情況略有不同。根據中指研究院調研，重慶中心城區節前加速發力，2024年1月13-14日，重慶舉辦“2024年重慶返鄉置業線下展示服務活動”，17家參展企業提供了商品房項目63個，可交易商品房面積212.9萬平方米。春節前售樓部來訪量和成交量均有所增加，其中改善型客戶購房意愿較強，部分項目售樓部現場熱情較高。

此外，2024重慶春季房地產暨家居展示交易會于今年2月1日-3月31日在線上展示，延續“返鄉置業”熱情的意愿明顯。

而對于依賴“返鄉置業”去化銷售的三四線城市而言，銷售黃金期短疊加需求減弱，將成為項目和企業共同面臨的困境。

對此，中指研究院企業研究總監劉水建議：“短期來看，隨著節后人口外流，‘返鄉置業’區域的房地產需求將減弱，一是房企要調整供貨節奏，等待市場回升時再放量銷售；二是已經進入銷售的項目，積極作為，加大打折力度，創新營銷方式，緊抓地方政策調整放松窗口期，加快促銷。”

長期來看，劉水指出，“返鄉置業較多的區域，也是人口流出較多的區域，需求支撐較弱，房企要減少投資，減少資源投放，優化資源布局。”

“調整壓力仍在”

值得注意的是，2022年下半年以來，部分城市陷入去庫存難的境地，其中既有二線城市如鄭州、天津、重慶，也包含了大部分三四線城市。

中指研究院數據顯示，2023年天津商品住宅成交1735億元，雖然受2022年市場基數較低的影響同比增長24.76%，成交金額也僅僅是略高于2014、2015年的水平。天津供給端的問題較為嚴重，直接表現為居高不下的庫存，部分區域新房可售面積出清周期超兩年。

同樣，鄭州市場整體供過于求，出清周期偏長，庫存去化存壓，進入現房銷售的項目逐漸增多，但出于對新房交付的擔憂，剛需客戶傾向于購買二手房。目前市場整體處于下行、內部分化嚴重的階段，產業、教育等資源配套比較豐富的區域市場表現相對堅挺，外圍遠郊區域市場快速下滑。

對于此類城市能否在傳統旺季迎來改善，陳文靜認為，當前鄭州、天津、重慶等地市場調整壓力仍在。短期來看，融資支持項目梳理有望進一步擴圍，相關資金將繼續落位，有利于進一步帶動當地市場情緒修復，疊加落戶政策、公積金政策等的調整，在傳統“金三銀四”節點，市場活躍度有望好轉。但值得關注的是，去年同期銷售數據高基數效應逐漸顯現，預計未來2-3個月新房、二手房成交規模同比表現或較弱，這部分城市扭轉市場調整態勢預計還需要時間。

封面圖片來源：每經記者 張明雙 攝