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    拿完地就建賣房群,48小時確定設計方案……杭州樓市已經“進化”成這樣了?

    每日經濟新聞 2024-03-01 00:23:49

    每經記者 包晶晶    每經編輯 程鵬 陳夢妤    

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    華潤濱江西站項目群、文暉三里亭綠城項目群、城東安琪兒項目群……杭州龍年首場土拍剛結束,賣房群都已經拉起來了,行業戲稱杭州房企已經“卷上天”。

    《每日經濟新聞》記者以買房人身份加入其中幾個新群后發現,此次拿地的幾家房企營銷顧問都已經早早入群,各群人數已在180人上下,并且發布了群規——不得私自在群內加人。

    2月27日,杭州2024年度首批宅地掛牌出讓,7宗宅地全部溢價成交,其中2宗溢價率超20%、4宗超15%,1宗13.71%。濱江、綠城、西湖房地產集團、海威置業、興耀房產等杭州本土房企承包了全部地塊。

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    杭州某新交付項目 每日經濟新聞資料圖(圖文無關)

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    客戶群二維碼滿天飛

    記者在各新建賣房群看到,群管理員并非相應項目的置業顧問,而是類似第三方平臺的機構代表。

    一位接近濱江集團的知情人士向每經記者透露:“目前并沒有建立銷售群,公司不鼓勵這種銷售行為,并且發現之后會及時叫停?!?/span>

    這種民間賣房群的火速建立,背后也反映出杭州市場在營銷端的充分競爭,這是杭州城區新房“搖號”背景下,營銷人員對各自蓄客池的圍堵。

    “杭州市區尤其是紅盤的話,基本上都要搖號,中簽率比較低,沒搖到的潛在客戶可能就會分流?!敝兄秆芯吭喝A東大區常務副總高院生對每經記者分析,“現在就是存量博弈,買了這個項目,客戶就少了一個,置業顧問還是想把沒搖中的客戶留在自己的群里,繼續成為自己的意向客戶?!?/span>

    不過,上述知情人士也透露,開發商之所以不提倡這種做法,是因為這么早拉群,聚攏的并不是精準客群,而且目前項目資料都沒有的情況下,在群里也不能做任何有價值的操作,幾個月下來,其實客戶變數是非常大的。

    “營銷團隊的官方操作是,在開盤前兩個月左右開始蓄客,將項目情況、產品細節展示給客戶,這時候的蓄客才是真正有效的?!彼麑τ浾哒f。

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    拿地48小時就定了設計方案

    盡管開發企業并沒著急到立刻拉群蓄客,但“杭州速度”著實令人驚訝。

    有知情人士透露,濱江集團經過44輪競價拿下的全場溢價最高的城東新城(原安琪兒批發市場)地塊,設計方案已經定了,以大戶型改善為主。

    該地塊位于上城區城東新城單元,出讓面積28102平方米,成交樓面價36240元/平方米,為住宅(設配套公建)用地,建筑面積67444.8平方米。從關注該地塊的潛在客群反應來看,除了臨近高架,沒有明顯缺點。

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    不過,這一地塊房地價差僅10260元/平方米,對于房企而言操作難度較大,上批次濱江集團曾以9726元/平方米價差摘地,利潤空間極小。

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    ?“2023年10月之后,杭州取消了‘雙限’政策中的限地價,相當于把下限取消了,但主城6區仍然有房價限制。因此,熱門地塊如果溢價率超過原來上限10%的話,中間的房地價差就會很小。”高院生指出。?

    這意味著,企業要在極短時間內完成拿地、建設、銷售、回款全過程,才能保證為數不多的利潤。

    高院生表示:“杭州的土地房地價差其實不及上海、北京,意味著本身利潤空間就不大。如果把周期再拉長,資金成本一攤可能就虧了。所以說房企拼的是一個速度,尤其好地段的項目,上市流速是有保障的,房企用時間來置換利潤?!??

    濱江集團董事長戚金興在2023年末媒體懇談會上曾對記者打了個比方:“房地產行業這個池塘已經存在了二三十年,大網、小網都把魚撈得差不多了。有人說魚塘里已經沒有東西了,但實際上還是有貨的,貨是什么?你要不怕辛苦,有精準的眼光,還是有貨藏在淤泥里的,有甲魚、有泥鰍,也有不太值錢的螺螄。你要看得到,還要捉得了?!?/span>

    “市區內限房價、不限地價的土拍模式下,成本管控能力、產品能力比較強、又在當地有口碑、有客戶基礎的企業優勢會更明顯,他們肯定是愿意加價去拍的。去年10月份之后的地塊,頭部企業拿得偏多,要么就是本土企業。一些對利潤要求比較高的頭部國央企,還是偏謹慎一點?!备咴荷f。

    記者|包晶晶

    編輯| 陳夢妤?杜恒峰

    校對|孫志成

    封面圖片來源:每日經濟新聞資料圖(圖文無關)

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