停牌16個月后，鑫苑服務補發兩份財報，營利持續“雙降”

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

鑫苑服務（HK01895，股價0.870港元，市值4.94億港元）復牌又向前進了一步。

3月13日，已停牌16個月的鑫苑服務補發2022年業績報告及2023年中期報告，完成了復牌指引中的重要一步。

財報顯示，2022年鑫苑服務實現總收益約6.87億元，同比下降約10.9%；毛利約2.29億元，同比下降約13.9%；公司擁有人應占虧損約3.34億元，與2021年的公司擁有人應占溢利約1.23億元相比，由盈轉虧。

2023年上半年，鑫苑服務的業績下降趨勢仍在繼續。2023年中期報告顯示，截至2023年6月30日，鑫苑服務實現總收益3.348億元，同比下降約6.0%；毛利1.263億元，同比下降約7.2%；公司擁有人應占溢利約4072.5萬元，同比下降約37.23%。

圖片來源：鑫苑服務2022年業績報告

主要業績指標持續下降

細分業務領域來看，鑫苑服務的主要收入包括物業管理服務業務、增值服務、交付前及咨詢服務和物業工程服務。

其中，作為主營業務的物業管理服務業務2023年上半年的收入約為2.52億元，同比微降1.56%，業務占比較去年同期提升了3.3個百分點，達到75.3%。同時，毛利率也由2022年同期的31.9%提升至2023年的35.5%。

但增值服務的毛利率則由2022年同期的64.3%下降約3.0個百分點至為61.3%；下降幅度最大的是交付前及咨詢服務，毛利率由51.5%下降約38.3個百分點至13.2%。對此，鑫苑服務解釋稱，這是由于車位等資產協銷業務減少，而該業務毛利率相對較高。

需要指出的是，鑫苑服務在2023年半年報中指出，未來將持續聚焦于大物管領域，以數據驅動運營，將科技與業務深度融合，通過數字孿生打造數字化賦能物業的新場景，圍繞管理服務、場景服務、場景科技三大發展曲線持續升級。

圖片來源：鑫苑服務2023年中期報告

據鑫苑服務披露，其在上市之初募集的1.97億元款項中，有約2960萬元用于升級及發展自有信息技術及智慧系統，其中已有約1180萬元用于硬體端（即伺服器、即時監控設備以及管理 中心）的建設。截至2023年6月底，尚有1780萬元款項未動用。

鑫苑服務在半年報中透露，預計將于2023年9月30日或之前悉數動用上述款項，將完成內部ERP升級、HER建設、業財一體化的全面貫通等核心系統建設，資料中臺、物聯平臺將全面建設完成。

事實上，作為一家脫胎于河南本土房企鑫苑置業的物企，鑫苑服務與多數母公司分拆上市型物企一致，在業務上存在對關聯方的高度依賴。

如在主營業務收入方面，2023年上半年，鑫苑服務第三方物業開發的收入占比出現了下滑，并且在管面積也同步下降。

其中，由鑫苑置業開發的物業收入約1.93億元，收入占比從2022年的71.1%上升至76.5%；由第三方開發的物業收入為0.59億元，收入占比則降至23.5%。而在2019-2021年，鑫苑置業開發的物業收入占比分別為81.5%、73.5%、66%。

截至2023年上半年，鑫苑服務的合約面積為5280.5萬平方米，在管面積約為3255.8萬平方米，較2022年同期分別降低了17.77%、16.08%。其中，來自鑫苑置業的在管面積占比為43.23%，較2022年底減少0.23%。

兩次累計停牌已近三年

值得一提的是，自2019年10月11日在港交所成功上市至今的4年半時間里，鑫苑服務已經停牌兩次，停牌累計時間已接近3年，停牌原因皆與關聯方有著密切關系。

據悉，2020年6月28日至2021年2月24日期間，鑫苑服務與鑫苑地產進行了數筆須予公布的款項往來，目的是“增強鑫苑地產控股相關附屬公司銀行流水”。最終，鑫苑服務于2022年3月29日才宣布收回款項。

也正是受這些內部關聯交易以及2021年年報“難產”等問題影響，鑫苑服務于2021年4月開始了第一次長達17個月的停牌之旅，這也是港交所停牌最早以及最久的物管企業。

在此期間，鑫苑服務曾被聯交所下了最后通牒：“若其不能按照指引復牌，將在2022年9月30日以后取消其上市地位。”所幸，在截至目前的最后一個月，鑫苑服務交出了2022年中報并達成了復牌指引，自2022年9月2日起恢復股票買賣。

圖片來源：鑫苑服務公告

然而復牌才兩個月，2022年11月16日鑫苑服務再次宣告股票停牌交易，原因同樣是因為母公司。據彼時公告，鑫苑服務在進行年末資產審查及制訂預算程序的過程中發現，其子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共約4.02億元的定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產旗下子公司以及若干并非鑫苑服務旗下公司的貸款融資抵押品，而且“有關貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

盡管鑫苑服務已起訴鑫苑置業，香港國際仲裁中心也在2023年10月13日作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業賠付包括本金、利息以及因審核及調查事宜而產生費用合計約4.05億元。但鑫苑置業已多年虧損且債務屢屢違約，收回欠款存在較大困難。數據顯示，合并利潤表范圍內2022年鑫苑置業實現營業收入53.89億元，同比下滑4.48%；凈利潤虧損6.24億元；合并負債表范圍內2022年其總負債383.16億元，負債率86.94%。但同期公司現金余額只有23.17億元，同比下滑15.49%。

于是，鑫苑置業選擇了以資抵賬，將多個附屬公司打包并成立了北京鑫苑弘晟商業管理有限公司（以下簡稱鑫苑弘晟），將鑫苑弘晟100%股權轉讓給了鑫苑服務，來結清部分仲裁裁決。此后，又將6間會所的經營權轉讓給了鑫苑服務，為期30年，償還3048.49萬元的仲裁款項。至此，被質押的約4.02億元定期存款已經通過仲裁償付完畢。

鑫苑服務2月15日發布的復牌最新進展 圖片來源：鑫苑服務公告

如今，隨著兩份業績報的補發，鑫苑服務滿足了其中一項要求，離復牌更進一步。但規范母公司與鑫苑置業的關聯交易仍是鑫苑物業今后不得不重視的問題。

封面圖片來源：視覺中國-VCG4193356036