總貨值約150億元！深圳核心區萊英花園舊改項目動工，周邊房價已普遍超過10萬

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

地處深圳核心區、被豪宅圍繞的萊英花園舊改項目終于傳來新消息。

3月18日，《每日經濟新聞》記者從深圳市住房和建設局官網了解到，萊英花園城市更新項目于3月14日更新動態，項目已進入基坑支護、土石方階段。

根據施工許可，萊英花園城市更新項目建設規劃面積8488平方米，發證日期為3月14日，將于2025年1月份竣工。建設單位為深圳市友盛地產有限公司（以下簡稱深圳友盛），為深圳灣知名豪宅紅樹別院的開發商。

3月17日上午，每經記者在萊英花園舊改項目現場看到，目前該項目已經進入前期平整階段，周邊已被綠色鐵皮圍擋起來。項目現場有工人正在作業，大型作業設備也已進場，在項目外圍就能聽到設備作業的聲響。

值得一提的是，萊英花園舊改項目早在2009年就有樓棟（1至5棟）被列入城市更新范圍，其所在的南山粵海街道也早已成為南山最為核心的區域之一，項目周邊被華潤城潤府、大沖城市花園等知名豪宅項目所環繞。

圖片來源：深圳市住房和建設局

總貨值約150億元

根據施工許可內容，萊英花園城市更新項目的建設單位為深圳友盛。據企查查，深圳友盛為深圳市偉祿投資發展有限公司的控股子公司，持股51%，董事長為林曉輝，屬于港股上市公司偉祿集團（HK01196，股價5.390港元，市值77.65億港元）旗下投資項目。

據每經記者了解，萊英花園共計13棟樓宇，原為寶安縣造紙廠員工宿舍，最早一批樓宇始建于上世紀80年代，后于1994年、1996年陸續建設。其中，1至5棟于2009年納入城市更新范圍（現已建成為紅樹別院項目），6至7棟拆除后作為學校用地， 8至13棟則因樓齡不足20年而錯過當年舊改。

在萊英花園的樓宇中，此前有7棟樓宇為企業自建樓，因而無竣工驗收資料，導致這部分合法購買了房改房、集資房的業主一直無法辦理房產證。經政府相關部門多次協調，最終建議通過小區舊改來解決上述歷史遺留問題。

直到2018年9月，整個萊英花園項目才被南山列入南山區城市更新單元計劃；2018年12月底，調整更新方向為二類居住、商業功能；2019年8月，取得專項規劃批復。

萊英花園舊改項目位置 圖片來源：深圳市南山區城市更新和土地整備局

從2009年萊英花園部分樓棟被列入城市更新，到最后整個項目全部劃入，再到最近項目動工，已經過去了15年。

每經記者注意到，萊英花園地處深圳南山高新區中區，屬于南山核心區域之一。該城市更新項目自啟動以來，就吸引了佳兆業、星河、深業、華嶸、深圳友盛等多家房地產企業報名，最終深圳友盛在投票過程中勝出，成為萊英花園舊改項目的實施主體。

公開資料顯示，萊英花園舊改項目更新單元拆除用地面積11488平方米，開發建設用地面積8488平方米，計容積率建筑面積73738平方米，容積率8.7。現狀建筑面積25957.29平方米，涉及住宅樓6棟，共計269戶權利主體。根據舊改規劃，萊英花園拆除后將打造為建筑面積約7.3萬平方米的商住綜合體，集住宅、公寓、商業、辦公等多元業態。

據偉祿集團官微披露，偉祿集團在國內持有的物業投資項目共計5個，分別位于深圳南山區、龍華區和光明區，包括冠彰電器廠、萊英花園、偉祿雅苑、偉祿科技園及樟坑徑工業園。據安信國際此前預測，萊英花園城市更新項目總貨值約150億元。

圖片來源：偉祿集團2023年中報

3月18日上午，每經記者撥打偉祿集團官網披露的電話，咨詢萊英花園舊改項目進展及規劃情況。在記者表明身份后，接聽電話的偉祿集團工作人員表示暫不接受采訪，隨后掛斷了電話。

“萊英花園屬于目前南山科技園片區目前唯一一個進入實施階段的舊住宅區城市更新項目，因為之前周邊片區內已成功改造過一批城市更新項目，從地段來看購房者的接受度會比較不錯。”合一城市更新集團董事總經理羅宇當日通過微信接受每經記者采訪時表示，通常來說，一般城更項目的推進時間都比較久，主要是涉及拆遷補償及安置、項目政策規劃適應性以及前期融資難等是導致不少城更項目周期較長的主要原因。

萊英花園舊改項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

周邊房價普遍超10萬

從區位來看，萊英花園舊改項目距離深圳地鐵1號線高新園站約1公里，項目周邊學校、寫字樓、綜合商場云集，距離項目較近的學校為南山外國語學校（集團）科華學校。

3月17日上午，每經記者在萊英花園舊改項目現場看到，目前項目正處于施工狀態，工人們正在作業，原先的舊樓宇已經拆除完畢，大型機械設備已經進場，整個項目已被圍欄圍擋起來。

“預計項目入市最快也得到明后年了吧。”據附近的房產中介小陸介紹，該項目也是近期才開工的，開發商之前已經在旁邊開發了紅樹別院項目。

萊英花園舊改項目現場 圖片來源：每經記者陳榮浩攝

從體量來看，據舊改規劃，萊英花園舊改包括住宅50928平方米（含人才住房和保障性住房10186平方米），商業、辦公及旅館業建筑10000平方米（含商業文化設施不低于500平方米），商務公寓10000平方米（含人才公寓2000平方米），公共配套設施2810平方米。

據每經記者了解，萊英花園舊改項目之所以保持著較高關注度，一是因為其所處區位較為核心，且周邊豪宅云集，甚至被部分網友調侃“被華潤城包圍”；二是該項目屬于深圳第一批由企業、業主自發舊改成功的老舊住宅小區。

片區內部分項目租售價格 圖源 | 每經記者 陳榮浩 攝

每經記者注意到，在萊英花園舊改項目附近，分布著華潤城潤府一期到四期、大沖城市花園、英倫別苑、紅樹別院等住宅項目，目前房價普遍超過10萬元/平方米。

如華潤城潤府二期，業主掛牌價多在12萬-14萬元/平方米。該小區一套89平方米的兩室一廳，業主掛牌價約1130萬元，折合單價約12.7萬元/平方米。

而從租賃情況來看，周邊小區的單套房源月租金多在1.1萬-3.8萬元。如華潤城潤璽一期一套100平方米的房源，月租金約1.5萬元。

據小陸介紹，在深圳近兩年的地產調整中，科技園片區的豪宅價格整體波動并不算大，屬于深圳豪宅區域較為堅挺的區域。“基本上單個項目的成交單價鮮有低于10萬元的，片區內包括商業配套、教育及產業等，在南山區域內都是不錯的。”

旁邊已建成的紅樹別院 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

3月18日下午，城市更新網創始人宋留強在通過電話接受每經記者采訪時表示，一個完整的城市更新項目分為兩個階段，即前期的土地整理和后期的土地開發。而目前市場上比較常見的城市更新模式主要有兩種：一種是偏市場化的運作模式，從過往的實踐經驗來看，一般從社會資本介入開始到確認實施主體，這個時間周期通常在5-8年；另一種則是行政化的拆遷，以政府為主導，通過政府收儲、納入征收路徑，一般在周期上更短。

萊英花園舊改項目周邊的豪宅項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

“萊英花園項目的特殊性在于其屬于深圳為數不多一二級聯動（指前期立項、專規、拆遷以及后期開發建設均為同一主體）且成功拆遷了的項目。優勢在于區位及周邊產業，在正常的房地產市場環境下，應該是比較好賣的。因為項目原本的容積率是2.0多，規劃后的容積率是8.0多，是預留了利潤空間的。”

不過宋留強表示，因為這幾年房地產市場調整，以2019年開發商被確認為“意向實施主體”計算，現如今已過去5年時間。而之前正處于房地產市場高位，預計整體利潤空間將會比開發商之前所評估的利潤水平會有所偏差。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝