深圳分區優化限購政策，“釋放了部分改善型客戶”，業內認為“定向去庫存意圖明顯”

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

繼廣州、北京先后放松限購政策后，深圳也于5月6日晚分區調整了限購政策。

現如今，如果是非深戶，只需要繳納1年社保即可在非限購區域買房，而此前需3年；深戶有2個及以上未成年子女的家庭也可以在限定區域再購買一套房；對于納稅100萬元以上或10人以上的公司，可以公司名義在限定區域買房。

政策正式落地后，部分中介人士“奔走相告”，立馬向客戶群發送消息，并宣稱現在是購房好時機。

5月7日下午，《每日經濟新聞》記者（下稱每經記者或記者）走訪了寶安區部分樓盤，或許是工作日的緣故，售樓處到訪量暫未出現明顯變化。

寶安區福海街道一待售新盤置業顧問向每經記者表示，深圳多區放開限購后，主要釋放了一些之前沒有名額的客戶，不過當下多數客戶仍以咨詢為主，且改善型客戶的購買力更為強勁。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深圳此次政策更多的是為了去庫存，貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則。從政策調整情況來看，深圳將外地人在外圍購房資格從社保3年收縮至1年，并未完全退出，政策上還留有余地。而外圍庫存相對較大，加上預期疲弱、加杠桿意愿不高，預計很難導致房價再次反彈。

“釋放了部分改善型客戶”

此次深圳分區優化住房限購政策后，不同片區的中介從不同角度向記者轉發了該消息。

位于南山的中介盧冠勇表示，南山、福田、羅湖和寶中已被確定為深圳的“核心區域”，側面肯定了區域價值，在這里選定好房子未來將更保值。

而主要在龍華區域從事房產中介工作的劉正月則提到，非核心板塊庫存長期積壓的局面將改變，放寬后房企會開展“以價換量”舉措，短期房價穩定，待銷量達到預期，項目讓利政策會逐步回收，購房者可抓住機會。

深圳限購地圖 來源：樂有家研究中心

寶安區福海街道一待售新盤置業顧問向記者表示，深圳局部松綁限購后，釋放了原本儲客中的一部分剛改客戶。“我們有客戶，屬于多孩家庭，在南山、龍華都有房，但面積不大，政策松綁后就開始主動跟我們聯系看房，這類客戶屬于有購買力且成交意向較強的。”

“相對于其他城市，深圳本次政策調整的力度相對較為保守。”5月8日上午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者采訪時指出，由于松綁的“限定區域”內新房庫存量較大，二手交易不如非限定區域活躍，因此會更利于新房去庫存。預計這次政策的效力不如2月份的調整。

（注：今年2月7日晚，深圳出臺樓市新政，深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房）

購房成本相比去年已明顯下降

每經記者在實地走訪中了解到，相比去年同期，如今的購房成本已明顯下降。

這主要體現在兩方面，一是部分樓盤折扣力度加大；二是購房利率上，去年同期購房者的房貸利率基本是4.6%，現在則降到了3.85%。

深圳某新盤營銷中心 每經記者 陳榮浩 攝

以位于寶安區11號線塘尾站附近的珈譽府項目為例，目前在售的二期一套面積為75.63平方米房源，原價405萬元，折合總價為381萬元，折合單價約5.03萬元/平方米，而該項目的備案價是54555元/平方米。

去年一期開盤時，盡管也有折扣，但整體銷售均價達5.13萬元/平方米。

不少樓盤通過推出特價房的方式吸引客源。位于寶安福海街道的云上潤府，96-138平方米戶型特惠總價約393萬-573萬元，折合單價約4.09萬-5.97萬元/平方米。

何倩茹提到，今年以來，深圳新房均價與去年相比下跌了4%左右，二手房價格與去年同期相比更是下跌9%；同時隨著房貸利率和首付比例的下調，如今的購房成本確實下降許多。另外，短期內（1-3個月）價格下降的趨勢仍然存在，稅費也有向下調整的可能，房貸利率也有下降機會，所以我認為整體購房成本仍有下降空間，但幅度會比此前小。

“非核心區放開限購后，區域市場的需求將有效增加，有利于加速去庫存。”深圳中原研究中心指出，深圳非核心區存量高企，去化緩慢，內卷嚴重，如光明、寶安、龍華、龍崗等區域新房庫存皆超8000套，坪山庫存也超6000套，去化壓力大，降價壓力也大，限購政策松綁后將有助于穩定市場價格，房企的資金壓力也將得到緩解。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝