每日經濟新聞 2024-06-07 19:02:47
◎合富研究院高級分析師李興旺表示，東莞二手房成交超過新房其實從去年就開始了，主要原因有兩點，一是二手房源急劇增加，本身掛牌量大，加上官方也發布了“帶押過戶”等二手房刺激政策；二是二手房性價比高，分流了新房市場的部分剛需客戶。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
“參與‘以舊換新’活動，部分樓盤可優惠10萬到30萬元不等。”
“建議小區合理單價為3.5萬元/平方米，急賣最多降1000元/平方米，其他業主再配合掛高價格。”
近期，東莞的新房和二手房市場，呈現出了兩種截然不同的畫風。
新盤開始加入“以舊換新”活動，甚至給出了不同幅度的激勵舉措。而二手房業主則聯合起來保衛房價，發布倡議書，呼吁業主按照商定價格定價，避免中介低價銷售。
合富大數據顯示，東莞5月新房住宅成交1301套，同比減少四成，但環比上漲2%，均價26486元/平方米。相比之下，二手房市場成交更活躍，5月成交2119套，均價17862元/平方米，同比下跌22%。
6月7日上午，合富研究院高級分析師李興旺在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，東莞二手房成交超過新房其實從去年就開始了，主要原因有兩點，一是二手房源急劇增加，本身掛牌量大，加上官方也發布了“帶押過戶”等二手房刺激政策；二是二手房性價比高，分流了新房市場的部分剛需客戶。
每經記者了解到，東莞部分新盤已啟動“以舊換新”，以大戶型改善盤居多。
以保利首鑄鷺灣為例，購房者需先簽下新房認購書和獨家房源委托協議，舊房由保利旗下二手平臺幫賣，最高可享受新房銷售價格10%的補貼，最高30萬元。
6月6日上午，每經記者以購房者身份電話咨詢保利首鑄鷺灣，工作人員表示：“其實就是將房子委托給我們的團隊，然后由我們的團隊去做市場評估以及售出。我們一般會設置3-5個月的緩沖期，客戶可以優先定房，等舊房轉賣出去后再支付剩下的首付款。”
據東莞房天下，保利首鑄鷺灣銷售均價為4.5萬元/平方米，主力戶型為143-255平方米，交房時間為明年4月底。
同日下午，萬科中天世紀水岸置業顧問也向每經記者介紹了“以舊換新”操作方法，“如果確定參與換新，可以先選房，之后由我們的團隊加快處理您的二手房。鎖房后我們通常會在3-6個月內將二手房售出。未正式售出前，參與‘以舊換新’的客戶可以首付分期，等二手房正式售出后再補齊剩下的尾款。”
不過，二手房市場是另一番景象。
合富大數據顯示，截至今年5月，東莞二手房成交2119套，新房成交1301套。2024年東莞5月二手房網簽均價約17862元/平方米，環比微跌2%，同比跌近22%。
在深圳工作的周先生近期一直在看東莞厚街的二手房，打算買來作為婚房。“厚街這邊二手房價格要比新房價格低很多，新房單價普遍在2.5萬元/平方米以上，但二手房單價在1萬元/平方米出頭，有大把可供選擇的房源。”周先生說。
每經記者在實地走訪過程中也證實了這一點。比如位于厚街體育公園北環路的匯景豪庭二手房，據安居客，截至2024年6月，該項目掛牌均價為1.56萬元/平方米。而一路之隔的新盤保利和悅春風，銷售均價約2.5萬元/平方米。
正因為二手房價格的持續下探，部分業主反彈較大，甚至聯合“保衛房價”。
比如，東莞松山湖萬科金域松湖小區的業主們發布了一份倡議書，呼吁所有業主加入一個微信群，共同抵制中介機構，并奪回房產定價權。倡議書提出，業主們應該按照商定的價格策略來定價，以避免中介機構的低價銷售策略。
“建議小區合理單價為3.5萬元/平方米，急賣最多降1000元/平方米，其他業主再配合掛高價格。每成交一套房源后，記錄成交均價，下一套成交價應保證比上一套的成交價高，以此拉高整體均價。”
“這是屬于松山湖較為熱門的小區，高峰時期房價在5萬元/平方米左右，現在因為二手房價格下降得厲害，于是有業主倡議大家掌握小區定價權。”松山湖片區房產中介張鵬向《每日經濟新聞》記者介紹。
不過，每經記者注意到，截至6月7日，中介平臺依然能看到該小區掛牌價低于3.5萬元/平方米的房源。據諸葛找房，有業主掛出一套3室2廳、93.48平方米房源，掛牌總價295萬元，折合單價3.16萬元/平方米。
在李興旺看來，這種二手房業主抱團定價的行為對穩定小區房價起到的作用微乎其微。
“現在二手小區樓盤多，可售房源多，單個樓盤的保價行為意義不大。房子的買和賣本質是供需行為，主要得看有沒有人買。就算你掛10萬元/平方米，沒有人買單，也是徒勞。”李興旺說。
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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