每日經濟新聞 2024-06-20 21:09:59
◎“我們城市服務的毛利率通常低于其他業務線，主要是由于城市環衛服務及城市服務下的若干虧損項目的毛利率較低?！苯洶l物業表示，其應占獨立第三方的城市服務毛利率低于來自實控人經開區管委會和母公司經發控股的項目毛利率。一方面，多個獨立第三方項目均虧損，一些教育機構項目如小學、中學的平均物業管理費較低；另一方面，其投入更多時間及資源以滿足獨立第三方客戶的要求，旨在擴大客戶群及減少實控人、母公司的依賴。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
繼泓盈城市服務（HK02529，股價2.98港元，市值4.77億港元）后，又一家地方國資物業服務企業——西安經發物業股份有限公司（以下簡稱經發物業）通過IPO聆訊，即將在港交所上市。
中物研究院指出，近期泓盈城市服務以及經發物業的上市，主要背景是新一輪國有企業改革。打包上市，其實也是另類盤活資產的體現，可以有效地實現物業服務和城市服務的“資產證券化”。將手中大量政府機構物業資產作為底層資產打包，推向二級市場募集資金，可以為城投公司帶來持續現金流。
與泓盈城市服務一樣，經發物業目前也是“偏安一隅”，在管項目絕大部分都集中在總部西安。經發物業的營業收入高于泓盈城市服務，但其2023年的毛利潤、凈利潤、毛利率都低于泓盈城市服務不少。據招股書披露，經發物業近幾年有多個單項目虧損超過100萬元。在物業管理費的收款率上，經發物業也低于物業服務百強企業。
經發物業首次申請上市是2023年9月，今年3月二次遞表，近期剛通過IPO聆訊，目前還未確定上市時間和發行價格。
作為一家國資物企，經發物業自2000年成立以來發展都比較緩慢，97.4%的營收都來自西安這一個城市，外拓只進入了陜西銅川、韓城和新疆石河子三個城市。截至2023年12月31日，經發物業在管項目約149個，總合約建筑面積為1500萬平方米，在管總面積為1460萬平方米。
經發物業近幾年年復合增長率都在13%-16%，全年營收則從2021年的5.94億元增長到2023年的8.62億元，2023年的毛利潤為1.18億元，凈利潤5101.8萬元。
2021-2023年，經發物業整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趨勢。
經發物業住宅物業管理毛利率近幾年一直不高，主要是其在管項目較少有商業小區。于往績記錄期間，他們僅向實控人西安經濟技術開發區管理委員會（以下簡稱經開區管委會）一個規模相對較小的項目提供住宅物業管理服務。獨立第三方項目又多數是安置房項目，其中大部分是虧損的，去年底其已退出所有安置房項目。
住宅物業管理、商業物業管理和城市服務構成了經發物業營收的三大部分，城市服務2023年的營收占比達到61%，住宅為21%，商業17%。但營收占比最高的城市服務卻是毛利率最低的，最近三年毛利率都在11%左右，毛利率最高的是商業物管，達到21.8%。
“我們城市服務的毛利率通常低于其他業務線，主要是由于城市環衛服務及城市服務下的若干虧損項目的毛利率較低。”經發物業表示，其應占獨立第三方的城市服務毛利率低于來自實控人經開區管委會和母公司經發控股的項目毛利率。一方面，多個獨立第三方項目均虧損，一些教育機構項目如小學、中學的平均物業管理費較低；另一方面，其投入更多時間及資源以滿足獨立第三方客戶的要求，旨在擴大客戶群及減少實控人、母公司的依賴。
漸苒研究院首席研究員、物商云聯合創始人湯曉晨在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“物企傾向于城市服務，主要是因住宅物業市場競爭加劇，需在其他領域探索以擴大市場份額。城市服務雖毛利率較低，但提供穩定的現金流，有助于降低財務風險，保持穩健經營。此外，標桿城市服務項目具有社會影響力，物企通過提供優質服務與創新解決方案，可提升品牌影響力和競爭力。”
在2021年、2022年及2023年，經發物業分別有30個、39個及40個項目產生虧損，虧損總額分別為1920萬元、1530萬元、1960萬元。在城市服務業務、住宅物業管理服務中，虧損主要來自獨立第三方項目。
據經發物業的披露，近幾年有多個單項目虧損超過100萬元。經發物業表示，已致力控制相關項目的成本，虧損在持續減少。因此，可通過額外的成本節約措施（如進一步精減勞工管理以降低營運成本及規范服務程序）逐步減少日后產自相關項目的虧損。
而在物業管理費的收款率上，經發物業也低于物業服務百強企業，其近三年的整體收款率分別為74.5%、69.6%、80%。2023年收款率的大幅度回升主要是因為結算了部分未償還的貿易應收款項。
對應來看，經發物業近三年的貿易應收款項分別約為1.26億元、2.13億元、2.14億元，呆賬及其他應收款項撥備分別為670萬元、1190萬元、1580萬元。
經發物業表示，截至2024年4月30日，已結清截至2023年12月31日到期的大部分貿易應收款項，其中1.27億元貿易應收款項已于其后結算。“如我們的客戶未能在我們規定時限內付款，我們將視情況再次致電、發催款信息或發催款函予對方。”
得益于追收貿易及其他應收款項和實施現金管理政策等，經發物業2023年銀行及手頭現金由2022年的2.08億元增加至2023年的2.59億元。
值得注意的是，在本次上市募資用途方面，經發物業一方面計劃開展收并購、日常運營及招聘，另一方面將用于將汽油車替換成新能源汽車（如清掃車及垃圾車），降低城市服務成本，以及開發智慧物業管理系統。
此外，經發物業計劃于2026年12月31日前完成對一至兩家物業管理公司的收購，重點專注于陜西省的潛在目標公司。
封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝
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