房企觀察 | 資產負債率持續攀升！新世界發展加速出售非核心資產“降杠桿”，今年已套現約55億港元

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

為加速降杠桿，新世界發展（HK00017，股價7.31港元，市值183.97億港元）今年以來加速出售旗下非核心資產。

6月26日，新世界發展宣布將旗下天得發展有限公司（以下簡稱天得發展）30%股權以14.4億元轉讓給關聯方周大福。此前的3月1日，新世界發展以40.2億港元將荃灣愉景新城商場及停車場全部權益售予華懋集團。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，和其他港資房企一樣，新世界發展自上世紀70年代創建以來，一直奉行低杠桿的運行模式，資產負債率多年維持在40%以下。但自2019年以來，新世界發展的資產負債率不斷攀升，目前已遠高于其他港資房企。

據東方財富網統計，2019財年至2023財年，新世界發展的資產負債率分別為45.29%、53.39%、51.49%、54.69%和56.45%?？晒﹨⒖嫉氖牵瑩?023財年數據，新鴻基地產、長實集團和恒基地產的資產負債率分別為25.64%、21.51%和36.58%。

來源：東方財富網

（注：資產負債率又稱舉債經營比率，即期末企業負債總額與資產總額的比例關系，是用來衡量企業利用債權人提供資金進行經營活動的能力，以及反映債權人發放貸款安全程度的指標，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。）

此外，新世界發展的股價近幾年也下跌明顯，目前其總市值已與其他港資房企拉開距離。截至6月28日收盤，新世界發展總市值為183.97億港元，長實集團、恒基地產和新鴻基地產的總市值分別為1027億港元、1014億港元和1957億港元。而在近三年前的2021年3月30日，新世界發展的股價為40.65港元/股，總市值高達1032億港元。

加速出售旗下資產降杠桿

6月26日晚間，新世界發展公告稱，其間接全資附屬公司Total Partner Holdings Limited（以下簡稱賣方）已與周大福企業全資附屬公司Shine Through Holdings Limited（以下簡稱買方）簽訂買賣協議，出售天得發展30%的股權及相關股東貸款，交易對價為14.4億元（人民幣，下同）。

來源：新世界發展公告

根據公告，此次交易完成后，新世界發展將不再直接或間接持有天得發展及旗下物業的任何權益。天得發展的主要業務為發展、管理及營運位于深圳市前海深港合作區的物業，該物業由一棟43層高的辦公大樓及購物中心組成，于2023年8月落成。截至今年5月31日，按樓面面積出租比率計算，該辦公大樓的商業出租比率為33%，辦公樓的出租比率為37%。

新世界發展預計，此次出售將錄得約1.13億港元的收益，該收益將計入公司綜合收益表，并用于改善資金流動性及加強財務狀況，出售所得款項凈額將作為一般營運資金。

事實上，這并非新世界發展今年首次處置非核心資產。此前的3月1日，據新世界發展官網披露，新世界發展與華懋集團簽訂商用物業買賣協議，將向華懋集團出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，以優化資產組合，總現金代價為40.2億港元。

來源：新世界發展官網

對于上述合作，新世界發展表示，公司一直持續優化投資組合，同時物色合適的投資機會，進一步提升股東回報。

事實上，早在2023年11月，新世界發展就出售了旗下的新創建集團全部股份。彼時新世界發展表示，交易完成后，公司將獲得約217.5億港元現金收益，可及時強化公司的財務狀況。

在今年2月29日舉行的新世界發展中期業績發布會上，新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，目前有幾個項目已進入成熟階段，預計短期內將公布，以加快資金回流。他預計，這些措施將使集團的杠桿比率進一步降低3.4%。而就在中期業績發布會次日，新世界發展宣布轉讓旗下荃灣愉景新城商場及停車場的全部權益予華懋集團。

新世界發展管理層在中期業績發布會上表示，公司將會繼續采取大刀闊斧的政策來穩定負債率，未來將繼續去杠桿，出售非核心資產，發展核心業務，且在2024財年非核心資產的銷售目標為80億港元。

截至目前，新世界發展今年兩筆資產出售總額約為55億港元，距離80億港元的目標仍有一定距離。這也意味著，年內新世界發展還會繼續出售旗下非核心資產。

關于2024年凈負債率目標，新世界發展首席財務總監劉富強在中期業績發布會上提出，到今年6月末要下降到40%以下。

除了通過加速出售非核心資產的方式去杠桿，新世界發展的去杠桿策略還包括減少經營開支。2024財年上半年，新世界發展資本開支同比減少21%，一般行政費用同比減少16%。此外，新世界發展還以同期低于面值的價格回購或部分贖回了旗下債券及永續債，總額達110億港元，并計劃根據市場情況繼續適時回購。

據2023/2024年中期報告（以下簡稱中期報告），新世界發展的凈負債率為49.9%，手頭上可動用現金高達520億港元。據鄭志剛預計，到2026年，集團的凈負債比率將顯著下降，這將為公司在粵港澳大灣區等關鍵區域的發展提供更加充裕的現金流，支持公司尋找并投資具有長期價值的項目。

“港資房企普遍經歷過香港房地產周期和金融危機的影響，更傾向于穩健發展。同時，香港房地產很早就進入存量市場階段，房企更側重于運營能力和資產管理能力，輕資產模式致使港資房企負債率整體偏低，這對內地房企也有一定借鑒意義。”

6月28日下午，同策研究院研究總監宋紅衛通過微信接受每經記者采訪時表示，從行業發展角度來看，房地產行業已經進入新模式、新發展階段，大環境的變化帶來了企業發展戰略和運營模式的變化，高杠桿、高負債戰略更適合行業快速上升期，但當前行業已進入低周轉階段，企業的發展策略都在做出調整。

重倉大灣區和長三角區域

在港資房企中，新世界發展是布局內地較早的企業。

早在上世紀80年代，新世界發展便開始布局內地房地產市場，首項投資是廣州中國大酒店。為了專注在內地發展，新世界發展還專門設立了子公司“新世界中國”。

如在深圳，新世界發展布局的項目主要集中在羅湖、福田和寶安等區域，自2002年起，陸續開發了鹿茵翠地、新世界上梅林家園、四季山水花園、四季御園、松風明月花園等項目。

中期報告顯示，期間新世界發展在內地整體物業合同銷售額為75.5億元，完成2024財年150億元銷售目標的50%；合同銷售面積約18.3萬平方米，整體合同銷售的平均價格超過41000元/平方米。其中，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，超過82%；貢獻主要來自廣州耀勝新世界廣場|耀勝尊府、上海天匯璽、沈陽悅景·新世界等項目。

新世界發展截至2023年末內地合同銷售情況 來源：新世界發展2023/2024年中期報告

除了已經開發的住宅項目外，新世界發展還在廣深地區儲備了不少城市更新項目。

每經記者查詢新世界發展中期報告發現，截至2023年末，新世界發展在內地共儲備了8個城市更新項目，全部位于廣州和深圳，可售面積達200萬平方米。其中，位于深圳龍崗區的188工業區更新項目已經動工，預期于2025財年進行銷售；位于深圳的西麗新圍工業區項目和光明光僑食品廠項目也已進入全面開發階段。

目前，新世界中國在內地的項目遍布20多大城市，包括住宅、服務式公寓、別墅、寫字樓、商場、多用途綜合大廈、酒店及度假村等各類型物業。據中期報告數據，截至2023年末，新世界發展在內地的土地儲備總樓面面積為435.0萬平方米，其中住宅為229.8萬平方米，主要分布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京等城市，約64%項目位于大灣區及長三角區域。

 新世界發展截至2023年末內地土儲情況 來源：新世界發展2023/2024年中期報告

“經過研究，認為企業更適合在一線城市，特別是粵港澳大灣區、長三角區域的成熟城市發展。”新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚此前在接受媒體采訪時曾這樣表達對于發展內地物業的看法。

記者注意到，從新世界發展今年以來的發展動態來看，一方面通過處置非核心資產、壓降融資成本等方式降低債務壓力，另一方面則與部分內地房企聯手尋求在香港北部都會區的發展機會。

新世界發展截至2023年末香港土儲情況 來源：新世界發展2023/2024年中期報告

6月24日，新世界發展宣布，自今年1月以來，已成功完成約350億港元的貸款安排及債務償還。今年5月，新世界發展先后與華潤置地、招商蛇口、深業集團等央國企簽署合作協議，將共同研究及開發北部都會區內的創科及其他房地產項目，不過具體所涉土地項目未有披露。

截至2023年末，新世界發展在香港擁有的土地儲備為800萬平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）。相較其他港資房企來看，截至2023末，恒基地產在香港的土地儲備為2050萬平方呎，新鴻基地產在香港擁有的土地儲備為5858萬平方呎，長實集團在香港擁有的土地儲備為700萬平方呎。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖