每日經濟新聞 2024-07-04 21:20:37
◎第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在接受每經記者采訪時表示，當前中山房地產市場正經歷著價格回調至相對合理區間的過程，深中通道的開通是之前利好的兌現。吳睿認為，市場恢復尚需時日，短期內中山房價上漲可能性不大。
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
“一套總價約170萬元的房源，如果5月來買，通過特殊折扣可能還能便宜八九萬元，但現階段便宜不了了。”
6月30日，深中通道正式通車，不僅縮短了深圳、中山兩地通勤時間，還為中山的房地產和商業、酒店、餐廳等帶來了一陣消費熱潮。
《每日經濟新聞》記者（以下簡稱記者或每經記者）近日實地走訪發現，隨著深中通道的建設，位于深中通道出入口的馬鞍島發生了很大變化，目前已有大量住宅和寫字樓完成建設交付，還有大量房源在租、在售。如前所述，部分項目已經收回折扣。
深中通道的開通，為馬鞍島帶來了更多關注和交易機會。
樓市交易火熱時，作為“臨深三劍客”之一，中山樓市曾因深中通道概念推動而走向火熱，并在2020年和2021年達到高點。這幾天，隨著深中通道正式通車，關于“中山房價能否再漲起來”的話題又被熱議。
深中通道項目于2015年底獲國家發改委批復許可，并于2016年年底正式開工建設，今年6月30日正式通車。
可以說，深中通道從批復那一刻起就開始攪動中山樓市，在深中通道概念的加持下，中山樓市經歷了一波波市場行情。
合富輝煌統計的數據顯示，2015年中山全市成交商品房124683套，同比2014年97047套上漲28%。對比各鎮區成交情況，成交量三甲中，火炬開發區和東區同比漲幅均近五成。
合富輝煌分析稱，火炬開發區和東區的快速上漲得益于深圳客的熱捧。2016年，中山全市商品房成交量繼續上升至143953套，同比上漲6%。萬科、保利、招商、恒大、雅居樂等房企相繼進入東區，進入馬鞍島。
如今雖然全國房地產行情低迷，但深中通道概念落地成為現實，還在持續為中山樓市輸送購買力。據央視財經報道，5月中山全市住宅成交量達到2050套，環比上漲23.6%，今年以來首次突破2000套。
正式通車之后，每經記者實地探訪了中山樓市。
工作日期間，馬鞍島某項目售樓處內，多組購房者正在看房，并且陸續還有購房者進入。一位由朋友陪同前來看房的中年女士向置業顧問介紹稱，在這里買房主要是為了給孩子做婚房。樣板間內，還有購房者拿著卷尺在測量各處尺寸。
有當地中介人士向每經記者介紹，馬鞍島目前共有11個樓盤、兩萬多套住宅房源，其中4個樓盤已售罄，還有一個樓盤已經封頂但還沒有開盤。價格方面，一套總價約170萬元的房源，如果5月來買，通過特殊折扣可能還能便宜八九萬元，但現階段便宜不了了。
其中，招商臻灣府是他們在中山東區的重點推介項目，總戶數超3000戶，規模龐大，占據島上樓盤的重要份額。
該項目置業顧問告訴每經記者，深中通道通車之后，工作日每天能成交七八套。
樂有家營銷總裁李功鎮在接受每經記者采訪時表示，深中通道開通后，中山樓市的咨詢量和看房量明顯提升，尤其是馬鞍島、火炬開發區等靠近深中通道出口的區域。
以樂有家合作項目中興智慧城為例，因靠近深中通道出口且通過樂有家買房可以免費送3年通行費，咨詢和看房熱度較高。深中通道開通后，日均咨詢量和看房量相較開通前上漲20%，預計本周末還會有進一步提升。價格方面仍然較穩，以去化走量為主。
“深圳和香港客戶咨詢量、看房量有明顯提升，但主要集中在馬鞍島、火炬開發區等區域，如馬鞍島中興智慧城項目客戶，一半來自深圳、香港，一半來自中山本地。”李功鎮表示。
當下在馬鞍島，不僅多個在售樓盤激烈競爭，島外開發商也前來爭奪客戶。在馬鞍島上已交付的某小區戶外廣場，有宣傳板上還寫著“馬鞍島下一站，總價少一半，總價75萬元起”的廣告語。
中山中原戰略研究中心數據顯示，在中山樓市火熱階段，2020年7月，中山重點開盤項目成交客戶來源中，深圳占比達到49.67%，比中山本地客戶還多。且隨著樓市熱度推高，價格也隨之高漲，2021年年中，馬鞍島上的萬科西海岸價格達到約4萬元/平方米。
中山合富數據顯示，2017年—2021年，火炬開發區、南朗鎮以及東區的新房住宅價格一路上漲，2021年這三個區域的新房住宅均價分別達到1.6萬元、1.9萬元和2.4萬元/平方米。
當地一名中介人士向每經記者回憶了早幾年市場火熱時的購房盛況，當年（2021年）馬鞍島上的恒大項目開盤，一度引發搶購熱潮，身邊的朋友甚至繳納高額誠意金，以期搶得一套房源。
不過，每經記者在采訪中了解到，目前馬鞍島上在售新房單價約1.6萬元/平方米起，二手房1.9萬元/平方米起。
還有中介人士向記者透露，中山東區多個樓盤如保利左岸、萬科西海岸等均已售罄或接近售罄，早年間開盤時供不應求態勢明顯。
該名中介向記者展示了一套急售的萬科西灣匯70多平方米房源，掛牌價148萬元，折合單價約1.9萬元/平方米。
“業主在外地，是高峰時3.2萬元/平方米買的，現在資金鏈頂不住了，急售。”
此前有購房者在接受記者采訪時表示，其不在中山工作，但看好深中通道，認為投資價值顯著，便以167萬元買了一套房，現在計劃最低125萬元出售，加上稅費和利息的累積，幾乎虧了100萬元。
不過相較于目前在售價格更低的新房，上述中介人士并不推薦馬鞍島上的二手房。在他看來，買二手房并不劃算，除價格較高外，還有契稅、增值稅和中介費等費用，而新房可能還可以談下來幾萬元折扣。
記者在采訪中了解到，面對房價落差，有購房者選擇了另一種補救措施，即類似股票市場的補倉，在房價相對較低的區域再次購入房產，以分攤成本并期待未來升值。
隨著深中通道開通，在中山樓市的最新動態中，交通便捷已成為不可忽視的亮點。
第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在接受每經記者采訪時表示，當前中山房地產市場正經歷著價格回調至相對合理區間的過程，深中通道的開通是之前利好的兌現。
吳睿認為，市場恢復尚需時日，短期內中山房價上漲可能性不大。
針對深中通道對房地產市場的影響，吳睿表示：“深中通道的開通不僅加強了深圳與中山之間的交通聯系，還促進了兩個城市之間的經濟互動。地方政府顯然不希望高房價成為深圳發展的阻礙，因此通過深中通道等基礎設施的建設，將一部分購房需求引導至中山等外圍城市，這也是地方政府調控房價的一種手段。”
吳睿認為，這一政策安排不僅滿足了部分客戶的實際需求，還起到了對深圳高房價的抑制疏導作用。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅則預計，深中通道短期內將重新激發外地購房者需求，加速中山本地市場去化。
不過孫紅梅認為，深中通道的通車對深圳樓市影響十分有限。
深圳發展一路向西，尤其是臨近深中通道的寶安區，人口占比在深圳各區域內也較高，是深圳新房市場供需大區。隨著深中通道開通，會有小部分人群分流至中山置業，但相比之下，深圳的城市配套資源更加完善，也會吸引周邊城市居民，因此總體上深圳的住房供需關系基本不會改變。
吳睿還提到了深圳企業向中山轉移的趨勢，認為這是推動兩地經濟互動和房地產市場發展的重要因素之一。
他指出：“深圳有不少企業在過去兩三年間提前布局中山，將一些附加值較低的制造中心轉移過去。隨著這些企業的入駐，相關人員的流動也將增加。同時，公積金等配套政策的打通也為兩地居民提供了更多購房選擇，進一步促進房地產市場的健康發展。”
封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
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