每日經濟新聞 2024-07-05 18:27:07
◎廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經記者表示，封頂以后才能發放按揭貸款在“121號文”和“359號文”已有明確規定，不過由于房價快速上漲，銀行搶占房貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂時放貸，封頂前放貸由此成為“潛規則”。
每經記者 陳榮浩 趙景致 每經編輯 陳夢妤
“昨天（7月4日）出的通知，政策今天開始執行。”
昨天晚上，一則關于“深圳多家商業銀行已要求，個人住房按揭貸款需在主體封頂后才能放款”的消息在網絡上發酵，7月5日上午，深圳一國有銀行工作人員對《每日經濟新聞》記者表示。
有深圳房企人士也向每經記者證實，已于昨晚收到相關通知。“不過這個政策對我們影響不大，因為我們在深圳區域的樓盤已經接近封頂，（政策）對在深圳有較大面積土儲但還沒開發的房企會有較大影響。”
7月5日上午，深圳一國有銀行工作人員對每經記者表示，昨天出的通知，政策今天開始執行。
另一家股份行個貸經理也向每經記者表示，政策今天開始實行。“人行要求銀行在個人按揭貸款方面，必須等項目主體封頂了才可以放貸，如果主體沒封頂，是不讓放貸的。”
從銀行角度看，怎樣才算主體封頂？
上述國有行工作人員指出，封頂之后才有竣工，“竣工指的是要國土（部門）驗收，（合格之后）才算竣工。”
上述個貸經理表示，以30層的樓盤為例，封頂就是30層要全部完工，里面裝修可以還沒好，但主體要建好。如果只是25層，還沒建滿30層，銀行就沒辦法放貸。
“對購房者來說其實是一個保障。”上述股份行個貸經理表示，前幾年深圳有要求主體須建立三分之二才能售賣，現在是要求必須達到封頂才能放貸。
這位個貸經理續稱，如果客戶不通過銀行按揭貸款購房也可以，需要（客戶）和開發商商榷。“這項政策是給銀行的指導意見，昨晚剛出的通知，具體細則還沒有發文，但暫時肯定是（不封頂）不會放貸。
事實上，“不封頂不放貸”在監管文件中早有提及。
《每日經濟新聞》記者查詢了解到，要求封頂后才能放貸的政策，可以追溯到央行2003年發布的“121號文”及2007年發布的“359號文”。
其中，2003年《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（以下簡稱“121號文”）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收后才能發放貸款。
2007年《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（以下簡稱“359號文”）提到，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。”
目前，這一條款仍然有效。
上海原銀保監局2021年1月發布的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》提到，要嚴格個人住房貸款發放管理，切實執行“359號”相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
央行也曾對銀行向購買主體結構未封頂住房的個人發放住房貸款的商業銀行下了處罰決定。
比如最近一次，2023年9月13日，國家金融監督管理總局昌吉監管分局便對新疆昌吉農村商業銀行股份有限公司五家渠天山路支行，就“向購買主體結構未封頂住房的個人發放住房貸款”違法違規事實罰款30萬元。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經記者表示，封頂以后才能發放按揭貸款在“121號文”和“359號文”已有明確規定，不過由于房價快速上漲，銀行搶占房貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂時放貸，封頂前放貸由此成為“潛規則”。
“由于開發商高周轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾，封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之后，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險會加大。”
李宇嘉提到，現在要求封頂才能放貸，有助于降低房屋爛尾風險，保障小業主權益，也保障銀行貸款安全。
每經記者注意到，目前深圳新房供應量相比以前出現了顯著下滑。
據深圳中原研究中心監測，2024年深圳現售住宅項目4個，占比不足9%；現售住宅供應套數863套，占比不足5%。而2023年深圳現售住宅項目16個，占比不足11%；現售住宅供應套數2800套，占比不足5%。
深圳市住建局數據顯示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個月，主要是新房供應減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降。
封面圖片來源：每經記者 叢森 攝
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