招商蛇口上半年：逆流而上，輕重并舉高質發展

在房地產行業深度調整背景下，當前市場整體依然維持底部震蕩。1-6月，全國新建商品房銷售面積4.79億平方米，同比下降19.0%，新建商品房銷售額4.71萬億元，下降25.0%，但與1-5月的降幅相比，均有不同幅度的收窄。

但依靠綜合發展的招商蛇口，仍是其中特別的存在。上半年不僅銷售仍穩步增長，財務水平依舊保持穩健，而且仍在不斷輸出“新故事”。

2024年1-6月，招商蛇口累計實現簽約面積438.71萬平方米，累計實現簽約銷售金額1009.52億元，銷售規模穩居行業前五。

報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率59.17%、現金短債比為1.63倍。在滿足“三道紅線”的同時，公司采取穩杠桿和優結構的融資策略，半年末銀行融資占比達64.6%，一年內到期有息債務占比僅16.7%，整體債務結構穩固、風險可控。

期內，招商蛇口全面落實降本增效舉措，狠抓資金成本降低，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低，報告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

作為招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺，上半年招商積余實現營業收入78.39億元，較上年增長12.34%，截至2024年6月，招商積余在管項目2209個，管理面積達3.85億平方米。

展望下半年，招商蛇口稱，公司將繼續堅持以銷定投、精挑細選的投資原則，在確保現金流、風險可控的前提下，根據庫存情況進行適當補貨，重點關注核心城市確定性較高的優質項目，同時加大轉型業務拓展力度，積極拓展輕資產管理輸出、代建及物業管理項目，實現穩健的高質量發展。

踐行三大策略，夯實優質資產基礎

作為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商，招商蛇口與同行最大的不同，或許是其擁有非常優質的核心資產，而這離不開其長久以來的區域深耕策略。

作為主營業務的開發業務，目前招商蛇口在全國12個城市已進入當地流量銷售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地TOP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。

上半年，公司仍強化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。公司獲取7宗地塊，總計容建筑面積80.13萬平方米，總地價146.14億元，公司需支付地價為99.97億元。

開源證券在其報告中指出，今年1-7月，招商蛇口的拿地均價18832元/平方米，同比提升5.9%，拿地質量有所提升。

另于報告期內，招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比達86%。公司獲取代建項目26個，合計新增管理面積178萬平方米；獲取4個輕資產管理輸出項目，涉及產業、公寓、辦公等業態，合計新增管理面積16.3萬平方米。

在深耕基礎上，近年來招商蛇口也一直在投研、產研和客研體系齊頭并進，基于市場和產品的開發業務協調系統迅速成熟，實現從擇址布局、項目定位、產品定制到營銷去化的全鏈條高效對接，產品力在迭代升級中獲得持續夯實。

踐行以質為基，面對當下不確定的市場環境，公司加大“向內求索”的力度，追求品質制勝。上半年，為實現快速、穩定地輸出有市場競爭力的產品，公司推行首席設計師制，從機制保障、產品研發、條線賦能、人才培養等多維度，全面重塑產品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現效果優秀，贏得市場肯定。

公司始終堅持以客戶為本的核心價值理念，持續迭代產品營造和工程檢查評估體系，通過規范管控動作、明確技術要求等措施，提升產品落地品質，初步實現了快速穩定的輸出有市場競爭力產品的目標。

“多條腿”走路，核心優勢進一步鞏固

去年以來市場持續波動，而企業也不可避免被波及，但是招商蛇口卻一直有“新故事”出來，這就不得不提到招商蛇口的多元化業務。

數據顯示，2024年上半年，公司管理范圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現18.95億元，同比上漲14%。公司強化精益運營管理降本增效，持續提升資產投資回報水平。報告期內，公司成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。

而其運營收入多數來自企業商業、寫字樓、產業園、長租公寓、酒店等業態的運營。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產業園業態。目前的產業園布局國內核心一二線17個城市，產品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等。

而之所以招商蛇口的產業園受到關注，主要是其持股32%份額的蛇口產園REIT是我國基礎設施REITs首發成員之一。目前蛇口產園REIT運營穩健，并在2023年6月16日完成擴募收購資產，進一步擴大了在大灣區的產業園區資產布局。

長遠看，蛇口產園REIT將持續打造蛇口產園運營品牌，通過擴募及運營表現，提振產品二級市場表現，強化品牌形象，加強園區產業聚集度、租賃穩定性，實現穩定長遠的出租率及租金表現。

除基礎設施REITs外，據最新消息，8月30日，作為原始權益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）獲得證監會注冊批文。自此，招商局集團迎來第三單公募REITs獲批，成為國內首個獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產業園公募REITs已經成功發行，招商公路公募REITs也已成功獲批。這也是繼招商局商業房托、蛇口產園REIT后，招商蛇口的第三個REITs平臺。

對此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT獲批，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續貫徹落實國家發展政策，致力于打造租賃住房標桿品牌，持續打造多元美好生活空間，滿足多層次客群的居住需求，為國家產業、經濟發展引入血液、注入活力。

據悉，招商蛇口租賃住房REIT運營管理機構由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡稱“招商伊敦”）擔任，招商伊敦成立于2020年11月，承接了招商蛇口40余年的酒店及公寓業務管理經驗，秉承有質量的發展為優先，堅持以產品為本，以高質量服務為核心，提供美好的旅居體驗，致力于成為國內領先公寓與酒店資產管理運營公司，曾榮獲“2024住房租賃優秀企業”“2023-2024住房租賃企業綜合實力TOP10”“2024年度影響力住房租賃運營服務企業”等獎項。

今年5月30日，深交所正式受理了招商基金招商蛇口租賃住房REIT。招商蛇口租賃住房REIT底層資產包含位于深圳市南山區港灣大道壹棧太子灣人才公寓一期的太子灣項目和深圳市南山區工業八路東招商桃花園五期的壹棧林下項目。項目建筑面積總計6.53萬平方米，土地使用權面積為3.52萬平方米，估值約12.87億元，合計包含927套可租賃住房，戶型涵蓋單房、一房一廳、兩房一廳、三房二廳等多品類戶型。基礎設施項目憑借區位核心優勢、政策住房租金優勢、多樣的房型選擇、優質的品質及管理，承載了大量優質租戶的租賃需求，截至2024年6月末，壹棧太子灣項目出租率約95%、壹棧林下項目出租率約98%。

本次基金擬募集規模為12.895億元，2024年（7月1日至12月31日）及2025年可供分配現金預測值分別為2525.69萬元和5646.28萬元，預測期間的現金流分派率預測值分別為年化4.12%和4.38%。

數據顯示，期內，招商蛇口管理范圍內的長租公寓布局19個城市，已開業項目經營建筑面積約133萬平方米，房源總數3.24萬間；建設期項目規劃建筑面積約83萬平方米。報告期內，公司長租公寓業務運營收入為6.29億元，開業1年以上公寓出租率達90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新開業7個項目，新增房2,898間；其中深圳壹棧仕林臻邸項目，開業3個月時點出租率已達100%。

截至報告期末，招商蛇口管理范圍內集中商業在營項目38個，總經營建筑面積約215萬平方米。上半年，招商蛇口集中商業運營收入為8.38億元，開業三年以上項目出租率90%。報告期內新開業三亞崖州招商花園里，開業招商率達90%，全場品牌崖州區首店率達99%，推動片區商業提檔升級。

招商蛇口租賃住房REIT發行上市后，將與招商局商業房托、蛇口產園REIT一并構建招商蛇口資產運營業務新態勢，完成“產業園區、集中商業、長租公寓”三大資產運營業務主要板塊資產上市平臺的構建，進一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制。

提升資產運營等收入占比，形成穩健均衡業務結構

綜合發展成為招商蛇口抵抗風險的利器同時，也是未來其業績的重要保證。

招商蛇口表示，隨著人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地產金融化紅利等“四個紅利”的消退，行業發展邏輯正發生根本變化，行業處在發展的震蕩期和轉折點，但財務穩健、布局優化、產融創新、誠信經營的企業依然能夠贏得市場與客戶，甚至獲得行業集中度提升紅利，穿越周期在激烈的競爭中不斷勝出，實現可持續發展。

基于對行業變化和發展趨勢的研判，招商蛇口制定了前瞻性的招商蛇口中長期轉型規劃，明確了“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”的戰略轉型要求，核心是在穩定開發業務基本盤的前提下，提升資產運營和城市服務等非開發業務在收入及利潤中的占比，形成穩健均衡的業務結構。

招商蛇口透露，上半年，公司將強心30城的分檔由“6+10+14”進一步聚焦為“10+X”，投資上重點聚焦核心10城。通過中長期轉型戰略的牽引，積極構筑符合公司實際情況的高質量發展模式。

招商蛇口將繼續錨定行業“五強”目標，堅定“四三二一”戰略定力，時刻保持緊迫感，向市場要效益，向管理要效率，在新形勢中尋找結構性機會，開拓進取，謀求企業的長遠發展。

其中，在開發業務方面，精挑細選聚焦核心城市優質項目，精雕細琢打磨產品品質提升服務質量，精誠合作促去化抓回款，精打細算降本增效，重視防范經營風險，確保安全生產平穩可控。

在資產運營方面，加強自身運營能力建設，以優質的多業態協同和精細的成本管控，打造明星標桿項目，提升資產價值。城市服務方面，深耕優勢賽道，打造主營業務相關多元化生態，通過加強科技應用賦能內部管理提效，不斷提升服務質量和經營效率。重點圍繞“提質量、調結構”持續提升經營績效，集中商業打造差異化競爭優勢，力爭完美開業；產園業務強化園區運營精益管控和產業生態圈打造，創新服務模式；深化產融協同，完成租賃住房REIT發行，并持續向公司的商業、寫字樓、產業園、租賃住房REITs平臺注入培育成熟項目，釋放持有資產價值。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）