房企中報季里的盈利答案與未來方向

面對此輪地產行業大變局，無人能置身事外。

據中指院監測數據，上半年，105家（剔除違約房企）A股和H股上市房企營業收入均值為115.91億元，同比下降13.00%；凈利潤均值為1.45億元，同比下降82.05%。其中約50家房企出現虧損，受市場需求疲軟、房價進一步下行、市場競爭加劇等影響，房企銷售去化受阻，“以價換量”成為去庫存常用手段，進而導致營收規模增長動力不足、利潤水平承壓。

需要指出的是，在行業大勢之下，仍有包括華潤、中海、保利、龍湖、綠城等少數企業實現盈利?？v觀這些仍在盈利的房企，擺脫傳統驅動路徑，商業運營、代建市場、長租公寓等經營性收入占比提升，成為其“第二增長曲線”。

行業陣痛期 超50%房企出現虧損

今年上半年，房地產市場深度調整，市場供求關系發生重大變化，盡管政策面持續優化，但房地產行業依然處于筑底過程中，房企業績普遍承壓，盈利能力仍待修復。

國家統計局數據顯示，今年前7月，新建商品房銷售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，其中，新建住宅銷售面積為4.5億平方米，同比下降21.1%；1-7月，全國新建商品房銷售額為5.3萬億元，同比下降24.3%，其中，新建住宅銷售額為4.7萬億元，同比下降25.9%。

與之而來的，則是虧損成了當前房企的普遍情況。據choice數據，93家房地產開發上市公司，42家出現虧損，若扣除非經常性損益，虧損企業達到了49家，占比53%。利潤端的虧損，反映的是房地產周期的影響。2022年之前，行業內以規模論英雄，高價地頻出，隨著這些地塊近兩年進入結算周期，給不少房企的當期利潤，帶來不小壓力。

當然，也有部分房企保持了持續盈利，其中以國央企為主，也包括少數優質民營房企，如華潤、中海、保利，以及龍湖、綠城等。

具體來看，華潤置地、中海地產為第一梯隊，上半年歸母凈利潤均在100億元以上；第二梯隊為保利發展、龍湖集團，歸母凈利潤均超過50億元，此外，綠城中國、新城控股等在上半年凈利潤均在10億元以上。

其中作為優質民營企業代表，上半年龍湖集團實現營業收入468.6億元，股東應占溢利為58.7億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利為47.5億元。其中，運營及服務業務貢獻超80%。毛利為96.4億元，毛利率為20.6%。核心稅后利潤率為11.7%，核心權益后利潤率為10.1%。

營收、利潤代表當下，而土地儲備的質量則預示著未來。2024年上半年，龍湖集團持續深耕一二線高能級城市，做好發展與安全的平衡。在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個城市獲得了7幅土地，總建面60萬平方米，權益建面35萬平方米，權益地價52億元。土儲結構持續優化且成本合理，為盈利的持續增長提供了良好的基本面。

主動求變 打造“第二增長曲線”

于房企而言，“面包”的多少是衡量房企未來發展走向的重要指標之一。隨著行業深度調整，單一依賴地產開發業務的模式顯然已難以持續，從這些盈利房企來看，地產開發業務同樣也有所下滑。雖然舍棄些許“面包”，但商業、長租公寓、物業等經營性業務對業績的貢獻卻在持續提升，成為穩定營收的第二增長點。

以華潤置地為例，其經常性收入業務包括以購物中心、寫字樓、酒店等為代表的經營性不動產業務，以華潤萬象生活等為代表的輕資產管理業務，以及以代建、文體、租賃住房等為代表的生態圈要素型業務。報告期內，上述業務線合共為華潤置地帶來收入200億元，同比增長9%，收入貢獻同比提升0.2個百分點至25.3%；

華潤置地執行董事、董事會主席李欣在業績發布會上就表示，接下來還將圍繞生態圈要素業務，在城市代建、場館運營、租賃住房等三個細分賽道上重點發力，全面推動城市運營商戰略定位的落地。

中海地產經營性業務同樣呈增長態勢，其物業租賃及商業物業運營等業務占總營收的比重為4.07%，較上年同期增長1.34個百分點。

從行業整體來看，龍湖算是行業內較早一批主動求變的房企之一，近兩年其經營性業務也迎來收獲期。報告期內，由運營及服務業務組成的經營性收入實現131億元，同比增長7.6%，對公司總營收貢獻占比達28%，利潤貢獻占比持續提升，達到80%以上。

其中，由商業投資與資產管理航道組成的運營業務，上半年實現收入66.1億元，同比增長4.3%，為集團帶來穩定現金流貢獻。具體而言，商業投資作為運營業務板塊的核心動力，2024年上半年龍湖商業累計開業運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面為829萬平方米，租金收入同比增長6%至53.2億元，期末出租率96%；以物業管理和智慧營造組成的服務板塊在今年上半年創收64.9億元，同比增長11.1%，毛利率為32.3%。

龍湖集團管理層在業績會上透露：“預計到2028年龍湖經營性收入占比過半，實現第二曲線收入超過第一曲線，屆時龍湖也就完成了新舊動能的轉換。”

在標普發布的最新一份研報中就指出，公司投資物業組合將繼續產生穩健的經營現金流，有助于緩解房地產開發的疲軟，標普預計，從2024年~2026年，公司運營和服務業務的收入將以每年10%~15%的速度增長；摩根士丹利預測龍湖2024-2026年的經常性收入占核心利潤的83%以上；匯豐也在研報中指出，龍湖從其投資物業組合中獲得穩定且不斷增長的經常性收入，這一戰略轉型是龍湖獨有的，對龍湖的長期發展是有利的，其獨特的資產儲備將獲得稀缺性溢價。

降低負債成本 經營性物業貸成新選擇

誠然，地產行業還處于新舊動能切換的過程中，房企的陣痛還將持續一段時間，特別是在當前市場形勢下，保證現金流安全至關重要，房企投資拿地變得更加謹慎，想方設法削減債務成為最緊迫的任務。

“在踐行新舊模式轉換時，最關鍵的是處理好債務問題。”龍湖集團管理層就曾指出，地產開發的特點是規模大、周期短，但不確定性也大，大多數的債務建立在舊模式的基礎上，如果債務結構沒有完成切換，很難完成業務轉型。“在向新發展模式轉換時，要優先做的是優化債務結構，一是要把債務規模降下來，二是要把債務周期拉長。”

但如何在保障現金流的情況下，降低債務規模、拉長債務周期則是當前房企面臨的一大難題。相較于信用貸，以自持資產為錨點的經營性物業貸天然具備成本低、賬期長等優勢，儼然已為當前房企置換存量債務提供了一種可供選擇的有效途徑。

萬科此前就表示，僅一季度公司就新增經營性物業抵押貸款108.9億元，提前贖回2026年到期的CMBS，下半年公司還將繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。

一些擁有優質經營性物業的企業在經營性物業貸款方面也做了安排。新城控股方面也表示，在擴大融資渠道上最重要途徑是經營性物業貸款，在2023年就新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約140億元。

在經營性物業貸安排方面，龍湖可謂是走在了行業前列。上半年龍湖集團凈增經營性物業貸219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，這也讓龍湖得以用經營性物業貸提前兌付2筆CMBS共計72億元。據公司管理層透露，經過十幾年的積累，龍湖集團的經營性資產規模大概有接近2000億元的規模。

與此同時，經營性物業貸價值持續放大，進一步拉長平均合同借貸年期，如龍湖就通過“用長周期的經營性物業貸款去替換3到5年期的信用債融資。截至上半年末，公司平均合同借貸年期延長至9.19年，融資成本降至4.16%。”

用經營性物業貸增量來償還信用融資，將壓降負債真正轉化為一種可持續的長期行為。在業績會上，龍湖集團管理層解釋了這種債務結構轉換的意義，一是能讓龍湖的負債水平降低；二是能讓負債償還節奏，與經營性收入的節奏匹配。在其給出的時間表里，到2025年底，龍湖將徹底完成新舊動能的債務結構轉換。

CGS銀河國際預計到2025年末，龍湖經營性物業貸和長租款將占總債務的60%，明確的計劃也能緩解投資者對流動性風險的擔憂。

正如郁亮所言“市場需求復蘇正在積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤”。而這些盈利房企的探索和實踐，為行業轉型升級提供了一個可借鑒的樣本。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）