秦農銀行出售18套西安房源

每經記者 夏子博    每經編輯 張靜    

秦農銀行一口氣上架18套西安房源。

根據西部產權交易網，上述房源價格在60.65萬元-111.71萬元，其中16套位于蓮湖區，2套位于長安區，價格最低的一套面積為130.91㎡，掛牌價僅60.65萬元，單價低至4633元/㎡。

即使當前二手房價格遇冷，西安二環內，平均5500元/㎡左右的價格也是很難想象的。

但事實上，上述18套房源是第二次擺上貨架了，價格下調了近200萬元。這或許與其“特殊”的產權關系有關，蓮湖區房源掛牌所留電話人士表示，國有資產在一些程序問題上可能導致過戶進展緩慢，去年賣了一套類似房源，現在這9個月了還沒過戶……

單價低至4633元/㎡

18套房源中，最貴的兩套由秦農銀行長安支行掛出，分別為子午大道899號智慧城五期3幢24層1單元12403室、12404室，建筑面積94.45平方米，掛牌價111.71萬元。這也是唯二兩套單價超過10000/㎡的房源。

剩下的16套都由秦農銀行蓮湖支行掛出，包括玉祥閣、悅園小區、方興大廈、潘家村小區等，上述房源面積都在100㎡以上，但由于房齡較長，多為老舊小區，戶型設計過時，買不上多少價格，價格最低的一套位于蓮湖區玉祥閣小區，面積為130.91㎡，評估價為101.09萬元，但掛牌價僅需60.65萬元，單價低至4633元/㎡。

玉祥閣小區 每日經濟新聞記者 夏子博攝

這些價格普遍低于某購房APP上的市場價，以玉祥閣小區為例，130.91㎡戶型的一套房源最低掛牌價為92萬元，單價為7028元/㎡。

這批房源也不是首次掛牌了。據《中國房地產報》，2023年12月份，秦農銀行也曾掛牌出售上述房源，不過當時共有25套，其中7套為商鋪。掛牌結束后，這7套商鋪全部成交，剩余的18套住宅即為上述住宅，總價約為1590.09萬元。而此次掛牌的房源總價約1393萬元，相較于上次下調了196.41萬元。

西安二手房價格整體走弱不假，但遠低于市場卻出售遇冷，或許還與這批房源的產權關系有關。

在掛牌信息中提示，目前房產證載所有權人與現出售人秦農銀行蓮湖支行不一致（由于2015年信用社體制改革，因多種原因暫未變更權屬人名稱）。

記者以尋求購房者身份致電掛牌信息電話，對方告知道，蓮湖支行掛牌的16套房源中，只有（玉祥閣）那三套房產是在個人名下，所以比其他要便宜得多，其中兩戶配合意愿度低，后續交易過程可能需要動用法律手續，另外，蓮湖支行、戶主、購買人三方在簽合同、過戶、打賬等流程上如何獲得房管部門認可備案也是個問題。

“即使配合意愿度高的情況下，國有資產在一些程序問題上也可能導致過戶進展緩慢，處理起來很復雜繁瑣。”上述蓮湖區房源人士表示，去年賣了一套類似房源，現在這9個月了還沒過戶，就是卡在稅費問題上。

上述人士還表示，“無法保證房源不漏水之類的，都是20年的老房子了，因為之前長期沒住人，有可能比同小區房源平均質量還要差一些。”

一位玉祥閣房源附近的房屋中介人士表示，附近小區里房子基本不會空，有一部分住的，也有一部分是租的，只要價格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右。

優化資產結構？

一般而言，大型國企及上市公司掛牌出售房產，無外乎兩種原因：

一是確因閑置而出售：為了盤活固定資產，提高資產運營效率，減少不必要的成本開支，從而提高整體運營效率；二是出于優化業績：因為業績壓力，通過出售房產來改善財務報表，在短期內提振公司業績。

業績壓力并不算大，“優化資產結構”更可能是秦農銀行考慮的方向。

據悉，秦農銀行是2015年在原西安市城六區農村信用合作聯社基礎上，以新設合并方式組建的一家省級農商銀行。秦農銀行相關負責人告訴記者，改制過程中，原來各聯社的債權債務及法律關系由秦農銀行進行承繼，上述18套房源就是改制以前原信用社聯社時期購置的，對這些權屬是沒有爭議的。    

該秦農銀行負責人進一步表示：“我們這個資產實際上是屬于一種正常處置，按照我行發展規劃及相關文件，我們自有的不動產要盤活處置，作為金融機構，我們肯定也要優化資產配比、提高資本充足率，當然去年的情況不是非常理想，流拍了。”

上述蓮湖支行掛牌所留電話人士亦表示，秦農銀行正在清理相關資產以求盤活國有資產。據他介紹，蓮湖支行上架的16套房產，基本都是2000年前后的單位團購房，當時有職工退房，最后就退到了單位名下，有3套后來發現還在個人名下。長安支行掛牌電話人士也表示，“掛牌房源屬于單位當時買的房，但是現在有好多原因，需要把這些固定資產都賣掉。”

“不少住宅20年都是閑置的，這些房產對于企業來說是有稅的。”上述掛牌電話人士表示。

掛牌上架的房源所屬小區之一 每日經濟新聞夏子博 攝

不過，從當前掛牌情況來看，上述18套房源仍存在無法全部脫手的可能。

對此，秦農銀行相關人士表示，按照國有資產交易管理規定，一般國有資產對外首次掛牌肯定要按照評估價，如果沒有成交，就會根據市場反饋再確定新的掛牌價格，或者重新確定盤活處置方式，有處置的，有盤活的，有出租的，最終的要求是一房一策，把盤活處置推進下去，最終要達到的一個國有資產保值增值，后期我們可能還會有少量的商鋪會進行盤活處置。

客戶集中度較高

實際上，將價值不大的固定資產梳理出清，或也符合秦農銀行戰略需求。

2021年印發的《陜西省“十四五”金融業高質量發展規劃》明確提到，“支持秦農銀行爭取在全省布局，加快籌備上市，走特色化發展道路，打造全國一流農商行”。

“全省布局”和“籌備上市”或是秦農銀行未來發展的一條主線。近年來秦農銀行在合并吸納上動作頻頻，2024年7月，秦農銀行藍田支行、周至支行正式掛牌開業，標志著秦農銀行改革任務完成，再次吸納合并兩家農商行，銀行營業網點數量變更為442家，繼續位居西安市金融機構首位。

而倘若要進行《陜西省“十四五”金融業高質量發展規劃》提到的——“籌備上市”，上述類似老舊房產的固定資產對上市毫無幫助，甚至可能成為累贅。

從經營角度看，當前秦農銀行整體經營還是比較穩健的。2023年公司總資產、營收、凈利潤分別為4441.19億元、72.04億元、18.55億元，分別同比增長9.33%、13.16%、-0.30%，聯合資信出具的2024跟蹤評級報告，維持秦農銀行主體長期信用等級為AA+，評級展望為穩定。

但秦農銀行也有些問題比較棘手。例如評級報告提示：1.秦農銀行貸款行業及客戶集中度較高，房地產業貸款不良率高；2.關注類貸款和不良貸款規模及占比有所上升，信貸資產質量面臨一定下遷風險，撥備水平有待提升。

圖片來源：陜西秦農農村商業銀行股份有限公司2024年跟蹤評級報告

評級報告顯示，秦農銀行最大十家客戶貸款比例2019年至2023年分別為67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而據《中國經營報》統計，2022年14家主板、新三板上市農商行前十大貸款客戶占比的平均值為30.12%，遠低于秦農銀行。

客戶集中或與其省級農商行定位有關，聯合資信評級報告中指出：“貸款客戶集中度方面，秦農農商銀行加大力度支持‘一帶一路’等省內重點項目和西安市本地國有企業，投放了部分基礎設施建設類貸款，導致其客戶集中度水平較高，面臨一定的貸款客戶集中風險……”

值得注意的是，秦農銀行前十大客戶中出現逾期的情況。評級報告顯示，貸款前十大戶主要涉及交通運輸業和建筑業，2023年年末貸款前十大戶中涉及逾期貸款余額16.00億元（單戶逾期）、無不良情況，針對大戶大額逾期情況，秦農銀行正在積極協調化解，但未來實際處置情況有待觀察。

秦農銀行在一些信貸風險核心數據上低于行業平均值，2023年末，我國商業銀行不良貸款率、關注類貸款占比分別為1.59%和2.20%，分別較上年末下降0.04和0.05個百分點，撥備覆蓋率為205.14%。而截至2023年年末，秦農銀行不良貸款率、關注類貸款占比分別達到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20個百分點，撥備覆蓋率164.59%，同比下降4.62個百分點。

評級報告中顯示，秦農農商銀行憑借良好的客群基礎及廣泛的網點分布等優勢，堅持服務實體經濟的戰略導向，專注服務“三農”、中小微企業以及個人客戶，存貸款業務市場競爭力較強；陜西省金融機構眾多帶來的同業競爭壓力較大，2023年，秦農農商銀行存貸款業務市場占有率在當地同業中保持中上游水平。

封面圖片來源：每日經濟新聞記者 夏子博攝