多宗百億元級地塊掛牌，多地頻現高溢價成交 土拍市場年末能否迎“翹尾”行情？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

全國樓市“止跌回穩”態勢初現，土地市場近期也有了新變化。

11月6日，成都中心城區迎來3宗涉宅用地出讓。其中，位于成都高新區大源板塊的一宗58.9畝地塊，在8家房企經過84輪競爭后，最終被四川遠達以樓面價26300元/平方米、溢價率46%競得，刷新了高新區樓面價紀錄，成為區域單價“新地王”。

就在前一天（11月5日）的北京土拍中，海淀區功德寺兩宗地塊均觸頂地價上限后搖號成交，分別被綠城中國和越秀地產搖中，成交金額分別為51.75億元和63.825億元，溢價率均達15%。

《每日經濟新聞》記者注意到，臨近年末，包括北京、上海、深圳、武漢等在內的多個城市都加快了土地供應速度。其中，北京和深圳更是分別掛牌了總價超過百億元的地塊。

“9月增量政策出臺后，市場熱度提升明顯，房企對于獲取優質地塊的積極性提升。”中指研究院分析師孟新增在接受記者采訪時表示，土拍環境持續寬松，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化，但受限于房地產市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售如果能夠在政策帶動下逐漸企穩回升，或將帶動房企投資熱度進一步上升。

2024年11月3日，浙江杭州，一新建商品房樓盤。 視覺中國圖

高溢價地塊頻現

近期，北京、杭州、成都等地土拍市場接連出現地塊高溢價率成交。

如杭州，在10月份共進行了三次土拍，成功出讓6宗地塊，合計總建面39.5萬平方米，成交總金額達93.1億元，平均溢價率為19.43%，整體熱度高于9月。

其中，10月15日舉行了“杭五條”新政后的首場土拍，拱墅區石橋單元地塊以18%溢價率被綠城中國競得，而康橋單元地塊則以底價成交，同樣被綠城中國競得。10月22日，江灣新城最后一宗限價地塊經過77輪競拍，由綠城中國以總價34.2億元、樓面價50717元/平方米、溢價率28.55%競得，刷新了杭州宅地樓面價紀錄。10月29日，出讓的3宗涉宅用地中，熱度最高為蜀山單元低密宅地，經過61輪競價被濱江集團競得，溢價率高達51.31%，為年內次高；另外兩宗地塊溢價率分別為16.45%和0%。

在北京，11月5日成交3宗宅地，總成交金額達127.535億元。其中，海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊共吸引了華潤置地、中海地產、中國金茂、綠城中國等6家房企參拍，經過35輪競價觸達地價上限后轉入搖號環節，最終由綠城中國以總價達51.75億元、樓面價71061元/平方米、溢價率15%搖中。

同區域另一宗海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-002地塊，則吸引了越秀地產、華潤置地、中海地產、中國金茂等7家房企參拍，開拍后很快觸達地價上限并轉入搖號環節，最終由越秀地產以總價63.825億元、樓面價71574元/平方米、溢價率15%搖中。

在成都，11月6日迎來了3宗涉宅用地出讓。其中，備受關注的高新區地塊共吸引了華潤置地、招商蛇口、中海地產、中國金茂、四川遠達等8家房企參拍，在競拍過程中共舉牌84手，最終由四川遠達以總價約20.67億元、樓面價26300元/平方米、溢價率46.11%競得。

不過需要注意的是，雖然近期各地土拍中頻現高溢價成交地塊，但底價成交地塊依然占了多數。如10月25日上海第六批次4宗宅地出讓，其中有3宗地塊以底價成交。10月30日，廣州5宗宅地、蘇州3宗宅地、南京江北新區4宗宅地均以底價成交。11月5日，武漢市以底價出讓一宗商住用地；同日北京出讓3宗地，其中一宗以底價成交。11月6日成都出讓3宗地塊，其中有2宗地塊底價成交。

“根據中指研究院監測，9月增量政策出臺后，部分熱點城市優質地塊熱度較高。但其余地塊仍多以底價成交，短期內土拍冷熱不均現象仍將延續。”孟新增分析指出，盡管房企拿地信心雖有所修復，但拿地仍偏審慎，更多聚焦在優質板塊。

民營房企下場拿地

記者注意到，民營房企在近期各地的土拍中表現積極。

以濱江集團為例，在10月29日的杭州土拍中，熱度最高的蕭山區蜀山單元地塊，經過61輪競價后由濱江集團以總價17.69億元、樓面價26479元/平方米競得，溢價率高達51.31%。

中指研究院數據顯示，截至10月底，濱江集團以218億元的權益拿地金額位居行業第六，同時以477億元的全口徑新增貨值位列行業第七。尤其在大本營杭州，濱江集團以218億元的權益拿地金額高居榜首。

在佛山，近期該市高明區土地市場連續出讓多宗地塊，最多近20輪競價，最高溢價達34.09%，競得者均為民營企業。其中，西江產業新城文昌路以東地塊被佛山市銀豪泰富房地產有限公司以2.28億元競得，西江產業新城荷富大道以西地塊被佛山市逢源喜宴企業管理有限公司以溢價率34.09%奪得，西江產業新城鰲云路以東地塊則被佛山市博才教育投資有限公司以溢價率21.78%獲得。

此外，在部分核心城市，民營房企拿地金額也占據了相當大的比例。如在杭州，今年前10月權益拿地金額前十企業中，有5家為民營房企，分別為濱江集團、偉星房產、海威置業、興耀房產和建杭置業；在成都，包括遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅等民企近期也均下場拿地；在10月9日的鄭州土拍中，高新區地塊由民營房企河南正弘置業有限公司以總價6.77億元、樓面價5176元/平方米競得，該企業此前還以8.31億元價格競得鄭東新區2宗優質商業地塊。

孟新增分析指出：“這些民企之所以表現積極，一方面是因為它們所處的區域經濟較為發達，房地產需求有較強支撐；另一方面，部分民企作為多元化實業企業，通過拿地來支持其整體業務的發展。”例如，濱江集團、綠城中國等主要聚焦在重點深耕區域進行土地儲備的補充，而金基地產、潤達豐濱江等區域性房企則選擇在重點城市深耕以增加土地儲備。

此外，據中指研究院監測，今年前10月，全國22個重點城市央國企和地方國資拿地金額占比在75%左右，仍是拿地主力，民企拿地金額占比不足兩成，整體拿地信心偏弱。“短期來看，后期拿地主力仍是央國企和地方國企，民企整體投資熱情尚待提升。”孟新增表示。

多城加大供地力度

臨近年末，多地也加大了供地力度。

以北京為例，10月15日，北京市規劃自然資源委發布了朝陽區酒仙橋舊城區改建項目用地預申請公告，3個組團總建設用地面積約14.7公頃，規劃建筑規模約39.4萬平方米，起始價153億元，上限價格175.95億元。

10月30日，北京豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊掛出預申請公告，用地規模約6.37公頃，規劃建筑規模約17.83萬平方米，起始價高達110.54億元，預申請受理時間自2024年10月31日起至2024年11月29日。

值得注意的是，此次北京推出的萬泉寺村棚戶區改造用地有一個重大變化：不設置地價上限和銷售指導價。據地塊出讓公告，該宗地并未設置地價上限，也沒有設置“競現房銷售面積”等競拍規則，未來土拍時將完全為“價高者得”。而且，該地塊并沒有設置未來商品住房的銷售指導價，將由開發商據市場情況研判、申報備案后確定。這也是近三年來，北京土拍市場首次出現“不限價”的地塊。

11月2日，深圳公共資源交易中心發布一則土地出讓公告，掛牌位于南山區粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約為26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。這一起拍價也超過了2023年年中深圳灣超級總部基地被中海地產競得的T207-0060地塊（起始價108.98億元）。

值得注意的是，這宗宅地是深圳年內出讓的第5宗宅地，也是唯一一宗起始價超百億元的地塊。該地塊最大的看點是：交房即發證、不限售價、不限戶型、價高者得。若此次T107-0107地塊成功拍出，也將成為深圳土拍市場中第9宗過起始價百億元的地塊。

除了北京、深圳在竭力拿出“壓箱底”好地，并盡可能優化土拍規則以吸引更多企業參拍外，多個熱點城市也在近期加大了土地供應。

10月25日，上海掛牌了第七批集中出讓的10宗地塊，涉及楊浦、浦東、虹口、閔行、普陀、青浦和寶山等七個區，出讓面積為24.96萬平方米，規劃建筑面積547.39萬平方米，起始總價達到256.4831億元。

同樣是在10月25日，武漢市自然資源和城鄉建設局發布2024年第十批擬供地項目清單，涉及東湖新技術開發區、江夏區和黃陂區的三塊土地，總面積約15.6萬平方米，用途包括住宅和商服；11月5日，又發布第十一批擬供地項目清單，共計5宗涉宅用地，除新洲區2宗地塊為住宅、商服用地外，其他3宗地塊均為純宅地。

11月1日，青島市自然資源和規劃局發布今年第五批次擬出讓住宅用地詳細清單，擬出讓的2宗用地，分別位于西海岸新區和高新區，占地面積分別為6867平方米和4.98萬平方米。

另據長沙市國土資源網上交易系統信息，長沙近期新掛牌3宗涉宅地塊，起始總價達24.4億元，分別來自于省府北板塊、開福中心以及梅溪湖二期等熱門板塊。

據記者不完全統計，11月，成都將有11宗土地進行拍賣，這些地塊分別位于錦江區、成華區、天府新區、龍泉驛區、新都區、崇州市以及東部新區等地。其中，錦江區33.2畝地塊起拍價為18000元/平方米；天府新區55.1畝地塊起拍價為19000元/平方米，為天府新區最高起拍價地塊，同時也是成都起拍價第三高的地塊。

克而瑞數據顯示，截至10月27日，全國300城10月經營性土地供應規模12528萬平方米，環比9月同期上升35%，同比下降30%；經營性土地成交規模7370萬平方米，環比上升14%，同比下降32%。

“今年前10月，全國300城住宅用地土地出讓金同比降幅達四成，重點城市出讓金同比普遍下降，供地計劃完成度一般。”孟新增分析指出，目前已進入年度尾聲，盡快推出優質地塊，一是為了財政收入需要，二是在9月末增量政策出臺后，市場熱度提升明顯，對于優質地塊房企拿地積極性提升。

封面圖片來源：視覺中國