“流拍”VS“地王”城市土拍市場分化加劇

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

多地推地節奏放緩、房企“以銷定投”謹慎拿地，成為今年以來土地市場的主旋律。

財政部發布的最新數據顯示，今年前5個月，國有土地使用權出讓收入12810億元，同比下降14%。另據中指研究院數據，今年前5個月，全國300城共推出各類用地（規劃建筑面積，下同）44836萬平方米，同比下降24.19%；成交38757萬平方米，同比下降23.79%；住宅用地出讓金為4108.17億元，同比下降39.33%。

“2024年，重點城市供地計劃較去年普遍下調，疊加房企拿地態度審慎。在多重因素影響下，今年土地出讓規模下行態勢或較難改變。”6月26日，中指研究院市場研究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，對于優勢地區的優質地塊，企業仍將保持一定投資積極性，而對于郊區或性價比不高的地塊，企業拿地較為謹慎，短期房企審慎拿地策略或延續，城市間和城市內的土拍分化現象，預計將進一步加劇。

北京首個競現房銷售項目建設取得新進展。圖為2024年5月10日，工人推車從項目現場前經過。 視覺中國圖

300城共流拍地塊233宗

今年以來，城市間的土拍熱度繼續分化。中指研究院數據顯示，今年前5個月，全國300城共流拍地塊233宗，流拍率為19.81%，和2023年同期相比增長了4.27個百分點。

具體來看，僅一線城市在“樓面均價”指標上保持了大幅增長；“溢價率絕對水平”方面，在放松土地限價的大環境下，各線城市均實現增長，其中二線城市的平均增幅幾乎接近一線城市。

前5個月，就一線城市住宅用地成交面積來看，北京的同比增幅為正，達到70%，上海、深圳和廣州分別同比減少29%、54%和50%。再從溢價率層面看，上海保持在7%的水平，北京為6%，深圳和廣州均為0%。在其他集中供地的城市中，廈門平均溢價率為25%，排在首位，蘇州、武漢和成都的平均溢價率分別為15%、14%和13%。

值得注意的是，在上半年一些城市的土拍中，頻頻出現高溢價“地王”。

如3月27日，蘇州、廈門和寧波三地同日誕生樓面價“地王”：綠城中國以30.82億元競得蘇州工業園區地塊，溢價率為18.22%，樓面價高達6.5萬元/平方米，刷新江蘇土地樓面價紀錄；廈門市思明區將軍祠2024P01地塊經過152輪爭奪，最終被廈門國貿以32.1億元總價和6.27萬元/平方米的樓面地價拿下，刷新了廈門土拍樓面價紀錄；寧波灣頭地塊則被江山萬里&東投以3.26萬元/平方米的樓面價獲得，溢價率7.3%，創出寧波土拍樓面價的新高。

進入6月，部分城市土拍市場熱度升溫，高溢價地塊頻現。

6月20日，青島嶗山王家村地塊經過364輪競價，被海業益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土拍樓面價紀錄，溢價率高達37.2%。

6月13日，中建智地+江蘇綠建+朝開聯合體，以112億元底價競得北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目地塊，是北京集中供地以來，競拍總價最高地塊。

6月19日，南京3宗低密度宅地高溢價成交，整體溢價率達15.8%，打破了南京2024年以來宅地“零溢價”情況。

6月25日，廣州出讓荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊，被保利發展以總價約7億元競得，溢價率為8.5%，這是廣州今年成交的首宗溢價宅地。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，今年以來，成交的高溢價地塊主要分布在一線城市及長三角核心城市。

對此，陳文靜分析指出：“2024年以來，房企拿地仍保持以銷定投的策略，投資布局進一步向優勢地區聚焦。長三角熱點城市土拍規則持續優化，如杭州部分區域取消銷售限價，上海取消溢價率10%上限要求等。同時，長三角核心城市人口持續流入，近兩個月購房限購、限貸等政策優化后，市場活躍度提高。在多重因素影響下，預計房企仍將對熱點城市土地保持較高關注度，特別是優勢地區的優質地塊。”

土拍市場分化進一步加劇

在城市間土拍熱度繼續分化的同時，城市內地塊冷熱不均現象也比較突出，今年上半年，上海共成功出讓19宗住宅用地，其中10宗觸頂進入一次性報價，6宗底價成交，合計成交金額423.1億元。

不難看出，即便是土地市場表現最好的上海，銷售端的走弱仍然影響房企拿地的活躍度，一些非核心地塊底價成交成為常態。此外，熱門板塊和核心優質地塊依舊保持較高的熱度，房企搶地積極性較高，極易觸頂成交。相較而言，部分位置不佳或位于遠郊的地塊多以底價成交，有些地塊甚至需要地方國企托底。

6月7日，上海發布今年第三批次集中土拍地塊公告，取消此前的最高限價，恢復“價高者得”模式。這也意味著，從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策及2023年6月開始實行的觸頂后進入一次性報價調整為觸頂搖號機制不再實行，從今年第三批次集中土拍開始，上海不再設定土地溢價率上限。

中指研究院分析認為，取消溢價率上限，將使有實力的企業獲取土地資源，開發商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加；其次，有利于企業打造“好房子”，從而增加政策土地收入；第三，取消底價上限也使得開發商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹的投資測算以獲得利潤。

二線城市中，以成都為例，陳文靜表示：“今年，成都持續加大優質地塊推出力度，同時核心區市場信心有所修復，整體土拍維持一定熱度。”

在3月6日舉行的成都今年首場土拍上，中心城區3宗宅地吸引了12家房企參拍，最終以1宗溢價、2宗底價收官，最高溢價率達31.76%，成交總金額18.8億元。在4月23日的土拍中，5宗地塊出讓，其中位于錦江區林家壩區域的52畝地塊，經過81輪競價，被中國金茂以21.42億元競得，溢價率高達48.5%，樓面價24500元/平方米。

6月25日，在成都全面取消住房限購政策后的首場土拍上，4宗宅地攬金約40.6億元。其中錦江區三圣鄉50畝宅地，起始樓面價18200元/平方米，經過22輪競價后，被錦江統建以樓面價20300元/平方米競得，溢價率達12%。

而在另一個熱點二線城市杭州，今年以來，土地市場經歷了2月的火熱、3月的降溫、4月的好轉和5月的低迷，可謂坐了一趟“過山車”。

2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢價成交，攬金111.6億元，最高溢價率達到24.4%。其中2宗溢價率超20%，4宗超15%，僅1宗13.7%相對較低。3月29日杭州二批次土拍降溫顯著，出讓的5宗宅地中，僅1宗溢價23.6%成交，2宗底價成交，2宗流拍，總成交金額為60.7億元。

4月16日，杭州第三批涉宅地塊集中出讓，8宗地塊中有7宗底價成交。半個月后第四批土拍掛牌5宗土地，熱度轉高，其中4宗成功出讓，1宗提前終止，攬金117.5億元，平均溢價率2.1%。

5月14日，杭州第五批4宗宅地完成出讓，攬金38.9億元，其中4宗地塊均底價成交，熱度又轉為低迷。

對于上半年城市之間、城市內地塊冷熱不均現象，陳文靜分析指出：“當下，土地市場回溫仍有賴于新房銷售端的修復，新房市場仍面臨一定調整壓力，房企拿地整體偏謹慎，更側重有一定保障的地塊。對于優勢地區的優質地塊，企業仍將保持一定的投資積極性。而對于郊區或性價比不高的地塊，企業拿地較為謹慎，房企審慎拿地策略將延續，土拍分化現象，預計將進一步加劇。”

封面圖片來源：視覺中國