“流拍”增多VS“地王”頻現！前5月300城宅地成交額降近四成，城市間土拍市場分化加劇

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

多地推地節奏放緩、房企“以銷定投”謹慎拿地，成為今年以來土地市場的主旋律。

財政部6月24日數據顯示，今年前5月，國有土地使用權出讓收入12810億元，同比下降14%。另據中指研究院數據，今年前5月，全國300城共推出各類用地（規劃建筑面積，下同）44836萬平方米，同比下降24.19%；成交38757萬平方米，同比下降23.79%；住宅用地出讓金為4108.17億元，同比下降39.33%。

“重點城市2024年供地計劃較去年普遍下調，疊加房企延續拿地審慎態度，在多重因素影響下，今年土地出讓規模下行態勢或較難改變。”中指研究院市場研究總監陳文靜6月26日向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）表示，預計對于優勢地區的優質地塊，企業仍將保持一定的投資積極性。而對于郊區地塊或性價比不高的地塊，企業拿地較為謹慎，短期房企審慎拿地策略或延續，城市間和城市內的土拍分化現象預計將進一步加劇。

“流拍”增多VS“地王”頻現

今年以來，城市間的土拍熱度繼續分化。

中指研究院數據顯示，今年前5月，全國300城共流拍地塊233宗，流拍率為19.81%，和2023年同期相比增長了4.27個百分點。

具體來看，僅一線城市在“樓面均價”這一指標中保持了大幅增長；“溢價率絕對水平”方面，各線城市在放松土地限價的大環境下均現增長，并且二線城市幾乎接近一線城市的平均增幅。

前5月，一線城市中只有北京住宅用地成交面積同比增幅為正，達到70%，上海、深圳和廣州同比分別減少29%、54%和50%。從溢價率層面看，上海平均溢價率保持在7%的水平，北京為6%，深圳和廣州均為0%。其余集中供地的城市中，廈門以25%的平均溢價率排在首位，蘇州、武漢和成都的平均溢價率分別為15%、14%和13%。

值得一提的是，在上半年的土拍中，頻頻出現高溢價“地王”。如3月27日，蘇州、廈門和寧波三地同日誕生樓面價“地王”：綠城中國以30.82億元競得蘇州工業園區地塊，溢價率為18.22%，樓面價高達6.5萬元/平方米，刷新江蘇土地樓面價紀錄；廈門思明區將軍祠2024P01地塊經過152輪爭奪，最終被廈門國貿以總價為32.1億元、樓面地價6.27萬元/平方米、溢價率40.79%拿下，創造廈門土地樓面價新紀錄；寧波灣頭地塊則被江山萬里&東投以樓面價3.26萬元/平方米、溢價率7.3%獲得，創下寧波土地樓面價新高。

進入6月份，部分城市的土拍市場熱度升溫，高溢價地塊頻現。

6月20日，青島嶗山王家村地塊經過364輪競價，被海業益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土地樓面價紀錄，溢價率高達37.2%；6月13日，中建智地+江蘇綠建+朝開聯合體以112億元底價競得北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目地塊，成為北京集中供地以來的總價最高地塊；6月19日，南京3宗低密宅地均溢價成交，整體15.8%的溢價率打破了南京2024年以來涉宅地“零溢價”的情況，同時還刷新南京樓面價TOP2紀錄；6月25日，廣州出讓荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊，最終被保利發展以總價約7億元競得，溢價率為8.5%，這也是廣州今年成交的首宗溢價宅地。

每經記者梳理發現，今年以來成交的高溢價地塊主要分布在一線城市及長三角核心城市。對此，陳文靜向記者分析表示：“2024年以來，房企拿地仍保持以銷定投的策略，投資布局進一步向優勢地區聚焦。長三角熱點城市土拍規則持續優化，如杭州部分區域取消銷售限價、上海取消溢價率10%上限要求等。同時，長三角核心城市人口持續流入，近兩個月限購、限貸等政策優化后，市場活躍度出現好轉。在多重因素影響下，預計房企仍將對熱點城市土地保持較高關注度，特別是優勢地區的優質地塊。”

土拍分化現象或進一步加劇

在城市間土拍熱度繼續分化的同時，城市內的塊冷熱不均現象也比較突出，

今年上半年，上海共成功出讓19宗住宅用地，其中10宗觸頂進入一次性報價，6宗底價成交，合計成交金額423.1億元。

不難看出，即便是土地市場表現最好的上海，銷售端的走弱仍然影響房企拿地的活躍度，一些非核心地塊底價成交成為常態。此外，熱門板塊和核心優質地塊依舊保持較高的熱度，房企搶地積極性較高，極易觸頂成交。相較而言，部分位置不佳或位于遠郊的地塊多以底價成交，有些地塊甚至需要地方國企托底。

6月7日，上海發布今年第三批次集中土拍地塊公告，取消此前的最高限價，恢復“價高者得”模式。這也意味著，從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策及2023年6月開始實行的觸頂后進入一次性報價調整為觸頂搖號調整為觸頂搖號機制不再實行，從今年第三批次集中土拍開始，上海不再設定土地溢價率上限。

上海今年上半年成交地塊 來源：中指研究院

中指研究院分析認為，取消溢價率上限，將使有實力的企業獲取土地資源，開發商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加；其次，有利于企業打造“好房子”，從而增加政策土地收入；第三，取消底價上限也使得開發商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹的投資測算以獲得利潤。

二線城市中，以成都為例，陳文靜表示：“今年成都持續加大優質地塊推出力度，同時核心區市場信心有所修復，整體土拍維持一定熱度。”

3月6日舉行的成都今年首場土拍上，中心城區3宗宅地吸引了12家房企參拍，最終以1宗溢價、2宗底價收官，最高溢價率達31.76%，成交總金額18.8億元。在隨后的4月23日土拍中，5宗地塊出讓，其中位于錦江區林家壩區域52畝地塊經過81輪競價被中國金茂以21.42億元競得，溢價率高達48.5%，樓面價24500元/平方米，刷新成都土地樓面價紀錄。

6月25日，在成都全面取消住房限購政策后的首場土拍上，4宗宅地攬金約40.6億元。其中錦江區三圣鄉50畝宅地起始樓面價達到18200元/平方米，經過22輪競價后被錦江統建以樓面價20300元/平方米競得，溢價率達12%。

而另一個熱點二線城市杭州，今年的土地市場則經歷了2月份比較火熱、3月份顯著降溫、4月份稍有好轉、5月份延續低迷的變化過程。

2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢價成交，攬金111.6億元，最高溢價率達到24.4%。其中2宗溢價率超20%，4宗超15%，僅1宗13.7%相對較低。3月29日杭州二批次土拍降溫顯著，出讓的5宗宅地中，僅1宗溢價23.6%成交，2宗底價成交，2宗流拍，總成交金額為60.7億元。

4月16日，杭州第三批涉宅地塊集中出讓，8宗地塊中有7宗底價成交。半個月后第四批土拍掛牌5宗土地，熱度稍有好轉，其中4宗成功出讓，1宗提前終止，攬金117.5億元，平均溢價率2.1%。5月14日，杭州第5批4宗宅地完成出讓，攬金38.9億元，其中4宗地塊均底價成交，土拍熱度延續低迷。

對于上半年熱點城市土拍冷熱不均、城市內的地塊冷熱不均現象，陳文靜分析認為：“當下土地市場回溫仍有賴于新房銷售端的修復，新房市場仍面臨一定調整壓力下，房企拿地整體仍偏謹慎，更加側重流速有一定保障的地塊。預計對于優勢地區的優質地塊，企業仍將保持一定的投資積極性。而對于郊區地塊或性價比不高的地塊，企業拿地較為謹慎，短期房企審慎拿地策略或延續，土拍分化現象預計將進一步加劇。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖