每日經濟新聞 2024-11-21 15:59:48
◎樓市利好政策密集出臺，推動以上海為核心的長三角房地產市場迅速回暖。作為前10月進入TOP10房企銷售榜的兩家民營房企之一，龍湖集團在長三角多城布局，尤其是在上海、蘇州等地的項目銷售顯著提升。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
隨著9月底樓市利好政策密集出臺，以上海為核心的長三角房地產市場迅速回暖。
在中指研究院公布的今年前10月房企銷售榜上，進入TOP10行列的民營房企僅有兩家，即濱江集團和龍湖集團。濱江集團以深耕杭州及浙江為主，11月20日剛剛以總價39.54億元拿下杭州奧體“新地王”。而龍湖集團則在國內熱點城市均有布局，尤其是長三角區域。
《每日經濟新聞》記者注意到，近年來，龍湖集團在長三角多城拿地布局。在這一輪樓市新政影響下，其在上海、蘇州等地的多個樓盤項目也迎來止跌回穩。如上海龍湖·觀萃9月底首開2小時銷售額達15億元，蘇州東吳御湖境10月銷售額環比增長85%。
在與國企央企同臺競爭的新環境下，民營房企如何發揮自身優勢？同策研究院聯席院長宋紅衛11月20日在接受每經記者微信采訪時指出：“當前樓市進入到存量市場，資產價格重構會持續，房地產市場的投資區域會分化且收縮，也就是核心城市的核心區域具備較高的投資價值。因此，大部分頭部房企都把投資重點聚焦在核心城市核心區域，這也是少量‘地王’項目逆勢回歸的重要原因，龍湖集團的投資戰略符合未來發展的趨勢。”
據中指研究院統計，今年上半年，龍湖集團在上海、北京、蘇州等在內的高能級城市獲取7塊新地，新增土儲總建筑面積為60萬平方米。其中，龍湖集團在長三角地區新增面積占新增收購土儲總建筑面積的48.5%。
事實上，近年來龍湖持續在上海拿地。今年4月，上海一批次第二輪土拍，龍湖參與了奉賢新城10單元08B-01地塊競爭，最終以15.37億元、溢價9.55%拿下該地塊。
記者注意到，龍湖集團在奉賢有著豐富的開發經驗，位于該區域的已建成住宅項目包括龍湖春江天璽、龍湖春江天越和龍湖天曜，兩處商業綜合體龍湖上海奉賢天街和龍湖上海金匯天街建成并運營，新老項目形成區位聯動的優勢。
在獲得奉賢新城10單元08B-01地塊5個多月后，龍湖·觀萃項目于9月27日迎來首次開盤。當時正值新一輪樓市利好政策落地，使得該項目成為奉賢地區一年多來首個觸發積分的新盤。該項目開盤兩小時銷售額達到15億元，二批次認籌首日即觸發積分，最終認籌率達200%，第二次開盤28分鐘即售罄。
據克而瑞數據，10月份，龍湖·觀萃以12.98億元排在上海樓盤成交金額榜第四位，以29811平方米排在上海樓盤成交面積榜第三位。
上海中原地產市場分析師盧文曦分析10月份上海樓市交易結構時指出：“新政將上海外環以外的社保年限從3年降為1年，而市場交易的基石就是剛需和剛改的力量。以往上海以每平方米8萬元、9萬元，甚至10萬元以上的產品，成為交易的中流砥柱，但這部分的交易量僅占市場整體的10%甚至更少。所以，單靠這一種產品作為市場的支撐，成交量是走不遠的，也不能釋放特別明顯。新政之后，市場交易活躍度比較高的是每平方米4萬至6萬元的產品，剛需以及首次改善需求真正成為市場交易的主力軍。隨著政策的正向引導，這部分的市場活力將進一步被激活。”
值得一提的是，龍湖·觀萃推出約107—185平方米的大平層產品，售價約4.38萬元/平方米。而項目附近的二手房掛牌價普遍超過5萬元/平方米。日前，龍湖·觀萃第三批次144套房源加推，并展開認籌工作，為年底“搶收”作好了準備。
據克而瑞蘇州房產測評發布的今年前10月蘇州房企銷售TOP30榜單上，龍湖成為全口徑及權益銷售金額最高的民營房企。
每經記者梳理發現，龍湖集團在蘇州的項目布局較為密集。據不完全統計，龍湖集團的項目主要布局在蘇州市區范圍，蘇州其他區域僅有常熟、張家港有個別項目在售。位于蘇州吳中城南的龍湖御湖境、相城高鐵新城的龍湖未來御湖境、相城陸慕龍湖青云闕、華僑城龍湖啟元等項目均在這一輪新政后有不俗表現。
以蘇州東吳御湖境為例，該項目10月全月的到訪達1239組，較9月增加40%；共成交71套，總金額為2.8億元，較9月增長85%。
新政實施后，大戶型潛在客戶觀望情緒有所緩解。據龍湖集團方面介紹，為促進去化，一方面案場進行了大面積洋房推介，另一方面通過加大營造銷售節點氛圍增加了成交量。在全力推盤之下，東吳御湖境洋房客戶成交明顯增多，環比上升200%，同時平墅產品的成交也創下項目面世以來的新高。
再看蘇州未來御湖境項目。該項目10月全月客戶到訪達2191組，日均73組；共成交77套，成交金額3.1億元。據了解，該項目于9月21日開盤后，曾進行了兩輪提價，消除了購房者不買首開、首開后降級的顧慮，同時也提振了項目銷售團隊的信心。
龍湖集團方面告訴每經記者，作為蘇州市場新的第四代住宅，未來御湖境網簽數據的出爐，表明客戶對第四代住宅的觀望情緒正在減弱，并開始接受此類新產品。
每經記者注意到，在兩大主力項目銷售助力之下，龍湖在蘇州大市的銷售排名也有所上行。
今年前10月，龍湖集團以61.95億元的全口徑金額位列蘇州房企銷售榜第三名，全口徑銷售面積同樣排在第三位。
而今年前8月，龍湖集團在蘇州的全口徑銷售金額為45.79億元，月均銷售額不足5.8億元。9月份，龍湖集團在蘇州的全口徑銷售金額達到7.74億元，10月銷售額升至8.42億元。顯然，在“金九銀十”，龍湖集團在蘇州的銷售迅速回暖。
不過，從榜單來看，保利發展、招商蛇口、象嶼地產、建發房產等央企和國企仍然在蘇州房地產市場占據了絕對優勢。
宋紅衛分析指出：“從投資的時間點來看，優質央企國企性質的房企，包括民營房企龍湖，現在正是逆勢調整倉位布局的好時機。一方面，國家積極推行房地產融資‘白名單’，對閑置土地進行收儲；另一方面，大部分房企失去了再投資能力，因此土地市場競爭相對較弱。同時，在融資方面，尤其開發貸方面，利率十分優惠，成本很低。”
在談及民營房企如何平衡安全性和發展機遇時，宋紅衛向每經記者分析指出：“民營房企要擺脫過去的投資路徑依賴和模式，一是投資重點以利潤為導向，而非規模，尤其是回歸到單個項目的利潤上；二是嚴控土地儲備，最理想的模式就是以銷定投，招拍掛的項目要實現當年動態零庫存的模式（城市更新除外），土地儲備過大就是成本包袱；三是投資布局的重點回歸到核心一二線城市為主、核心區域為主，要做到精準投資，保障流量和利潤的平衡。”
封面圖片來源：龍湖在滬蘇微信公眾號
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