每日經濟新聞 2025-01-15 00:41:09
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳柯名 陳夢妤
上海虹口區嘉興社區地塊 每經記者 包晶晶 攝
“虹口區本身面積不大,內環內發展都很成熟,能擠出一宗宅地已經不容易了,居然還是地鐵站‘零距離’地塊,很難想象這宗宅地利好到什么程度。”1月14日,上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時說。
近日,上海市土地交易市場發布上海2025年一批次地塊詳情,4宗地塊分別位于浦東新區、虹口區、松江區、奉賢區,總規劃建筑面積227161.78平方米,總起始價119.24億元,將于2月20日起舉行現場交易會。
其中,一宗藏身虹口頂流住宅區的高密度宅地,有望成為2025年第一個隱藏款豪宅。
高密度豪宅包圍圈
每經記者在走訪中發現,地塊圍墻之外即地鐵10號線郵電新村站出口,東側曲陽南路對面是由瑞安房地產成片開發的瑞虹新城。
目前緊鄰地塊的瑞虹新城臻庭2022年初開盤,均價近12萬元/平方米,暫無二手房在售;旁邊瑞虹新城璟庭建成已有10年,2024年12月成交均價約12.3萬元/平方米。
項目對面的高端住宅群 每經記者 包晶晶 攝
從規模來看,該宗地塊土地出讓面積1.9萬平方米,規劃建筑面積7.63萬平方米,建筑限高100米。地塊起始價648635萬元,折合起始樓面價85001元/平方米。
該宗地塊容積率3.95,在當下市場已屬罕見,但在高層住宅林立的瑞虹板塊并不意外。
根據上海虹口嘉興社區C080302單元控制性詳細規劃局部調整圖則,hk329-11地塊為R3居住用地,須配建公共設施1400平方米、商業面積500平方米,無配建保障房要求。對于開發企業而言,想象空間不小。
盧文曦分析,橫向比較市場上一些技術指標,市中心地塊,按照現在的開盤節奏,2.5萬~3萬平方米級別的項目也可以分三次開盤。這宗地塊近8萬平方米,還是有一定規模的。
另一方面,這一地塊從未來產品結構看,會給初次改善一族不少“上車”機會。據中指研究院整理,該地塊規定了中小套型住宅建面不得低于總住宅建面40%,計29763.8平方米,即使按照120平方米的高層中小套型面積標準,也能推出248套房源。
“15萬~16萬元/平方米也算是正常價”
不僅如此,這一地塊最大的吸引力在于,隔壁瑞虹新城超過25年的深耕,從市井老街到城市綜合體,區域內已經擁有超過10期各類住宅和商業綜合體,星星堂、月亮灣、太陽宮,被戲稱為“擁有整個太陽系”的板塊。此外,尚外附小幼兒園、民辦宏星小學、華東師大一附中初中等教育資源緊鄰,駕車4公里到達外灘,地理位置極為優越。
如前所述,該地塊起始價648635萬元,折合起始樓面價85001元/平方米,按照上海土拍新規,如果溢價率觸頂,加上裝修標準,開發商拿地成本價很可能超過12萬元/平方米。此外,項目住宅裝修標準不低于4000元/平方米(競指標起始值),完全有望做成區域內新標桿。
對比上一輪土拍中的徐匯龍華地塊,當時起始樓面價90008元/平方米,但地塊周邊配套一般,商業不成熟,暫時缺乏高端居住氛圍,但仍然被宸嘉發展經過101輪競價、溢價率40%拿下。
在這樣的背景下,如果地塊被擅長高端項目運營的開發商競得,未來項目開盤價格是否會沖上15萬元/平方米?
“15萬~16萬元/平方米也算是正常價,2024年徐匯龍華宅地在內環以外,樓板價也到12萬元/平方米了,現在這塊地是虹口區內環內,非常接近市中心,開盤再貴我覺得都正常。”盧文曦說。
記者|包晶晶
編輯|陳柯名 陳夢妤 杜波
校對|王月龍
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