榮盛發展“另類拿地”省兩億或成公司“雙刃劍”
2009-09-12 02:56:14
每經記者 王炯業
榮盛發展這種另類拿地方式運用得好將使公司降低拿地成本，對盈利產生積極的影響；運用得不好，容易出現各種糾紛，最終讓公司背上一些不必要的麻煩。
目前，地產企業對好地塊趨之若鶩，拍賣場上高價搶地的地王頻現，然而有這樣一家上市公司，卻另辟蹊徑，以4億多元的價格拿到了市場價6億多元的土地，它就是房地產企業榮盛發展 （002146，收盤價18.00元）。對于這種另類的拿地方式，表面上來看對公司將產生積極的影響，然而也可能是架在公司頭上的雙刃劍。
被購公司正注冊
國土局最新辦法規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓（以下簡稱招拍掛）。而在今年9月8日，公司以初步定價5.8億元收購恒盛昌順100%股權。公司表示，通過本次收購，可以為公司增加385畝建筑面積的土地儲備和一所恒盛陽光大酒店（五星級酒店），提高公司在廊坊房地產市場的占有率。
其實，擬被收購的恒盛昌順之前根本不存在。公告顯示，目前恒盛昌順正在辦理注冊手續。其由恒盛集團獨家出資注冊成立，并將恒盛集團擁有的廊坊經濟技術開發區恒盛塞納河谷項目尚未開發的剩余385畝土地、恒盛陽光大酒店44.5畝土地和恒盛陽光大酒店建筑物及設備等資產過戶至恒盛昌順名下。
上述交易簡單地說，就是通過先成立恒盛昌順，然后注入土地和酒店，再轉手賣給榮盛發展。值得注意的是，公司表示，這次交易價格5.8億元含公司提供給恒盛集團用于全部解除或清償涉及資產設定或發生的抵押、擔保、權利負擔或負債所需的4.15億元。
榮盛發展證券部一位相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，在總價中包含了公司出的4.15億元，用以幫助解凍恒盛集團轉讓給恒盛昌順土地的質押、凍結等問題，這一部分土地可能沒有交錢款或者其他原因。
比拍賣拿地便宜三成多
“這是我們公司另外一種拿地方式，可以以低價格拿到土地?！鄙鲜鱿嚓P人士說。
當地一位地產經紀人告訴《每日經濟新聞》記者，廊坊經濟技術開發區目前的商品房價格已經達到4100元/平方米~4500元/平方米。
公司證券部相關人士向記者證實，廊坊開發區的土地如果競拍的話，價格大概在170萬元/畝~200萬元/畝，折算下來為2500元/平方米~3000元/平方米。那么385畝，拍賣成交價格至少會超過6億元，而公司此次獲得土地的成本卻只有120萬元/畝，折算下來約1800元/平方米，可以節約不少拿地成本。按照上述計算，這個價格比二級市場的競拍價至少便宜了30%！
恒盛集團高負債
記者拿到的一分關于恒盛集團的資產情況表顯示，恒盛集團2007年末的資產總額為12.55億元，負債總額為10.64億元，凈資產為1.91億元，2007年度實現營業收入6.67億元，凈利潤為2855萬元；截至2008年10月31日其資產總額為13.85億元，負債總額為12.17億元，凈資產為1.68億元。
也就是說，2007年恒盛集團資產負債率為85%，2008年前10個月公司資產負債率更是高達88%。從負債率來看，就不難解釋為什么恒盛集團會舍棄競拍而選擇這種解決債務和解凍土地的方式賣地給予榮盛發展了。
記者觀察
兼并購地可能面臨風險
從表面上來看，公司抓住了良好的時機，通過幫助恒盛集團解決相關問題，低價拿到了地塊。然而，這種另類的拿地方式也可能成為公司的雙刃劍，湘財證券地產分析師洪俊驊指出。
洪俊驊告訴 《每日經濟新聞》記者：“從全局來看，通過兼并收購土地會遇到以下幾個問題：其一，會牽涉原來公司的人員安置問題。其二，被收購公司的土地上會存在法律糾紛訴訟。其三，各種原公司財務糾紛。這三方面如果之前沒有深入了解，到時候追溯起來會很麻煩。
對于榮盛發展這次收購獲得土地的方式，洪俊驊認為公司可能也作了風險籌劃，所以不是直接從母公司拿地，而是要求成立新公司，再通過購買新公司的方式拿地，這樣做的好處就是可以避免人員安置，財務糾紛問題。
洪俊驊認為，現在大部分地產公司都會選擇通過二級市場以招拍掛的形式拿地。而招拍掛的土地產權明朗，很干凈，現在買地更加講究收購以后的穩定。
公司證券部這位人士也承認，在解凍土地以及解決相關問題時可能面臨一定的風險，不過，現在簽訂的只是一個框架協議。
榮盛發展這種另類拿地方式運用得好將使公司降低拿地成本，對盈利產生積極的影響；運用得不好，容易出現各種糾紛，最終讓公司背上一些不必要的麻煩。
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