銀根放松 經濟危機中房產業獨善其身

每經記者  陳珂  發自上海

        今年來，在經濟危機的沖擊下，房地產無疑是一個讓市場意外的行業。12個月前，市場主流評論中還充斥著  “房地產行業會在金融危機中步入  ‘寒冬’”、“將迎來最慘痛的調整”等判斷，而事實證明，情況在今年出現了迅速而驚人的逆轉——房地產行業沒有落到“地上”，反而再度躍上了半空，甚至一度觸摸到2007年的高點。

        毋庸置疑的是，房地產市場的快速復蘇，與2008年以來中央以及地方出臺的一系列積極政策密切相關，再加上通脹預期的影響，被壓抑的“剛性需求”和“投資性需求”在2009年被徹底喚醒。

注入流動性挽救房企

        如果說2008年房地產的  “冷凍”，是政策面為應對通脹壓力而收緊貨幣投放的“連帶”效應，那么在2009年的復蘇則得益于銀根的放松。

        2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率作相應調整，由此拉開了向市場投放流動性的大幕。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行連續下調人民幣存貸款基準利率及金融機構人民幣存款準備金率。

        在較為充裕的流動性開始發揮作用之時，由于成交量下滑而導致資金鏈緊繃的房地產企業，開始重獲生機。

        除貨幣宏觀領域的支持外，2008年10月22日，財政部、國家稅務總局聯合出臺調整住房交易稅費政策，并且表示地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，這被市場解讀為政策面開始“解凍”房地產的具體舉措。

        與此同時，為從消費方向進一步支持房地產市場的健康發展，2008年12月20日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》對改善性二套房給予了明確界定和政策優惠，降低了普通住房營業稅免征時限。而在中央政策的基礎上，各地也紛紛出臺相關優惠政策刺激房地產市場。

政策“東風”助推樓市

        這一系列刺激措施的效應，在2009年得以徹底顯現。隨著中國經濟快速企穩，房產消費的信心重新樹立。而伴隨著相關宏調政策和優惠措施的全面落實，壓抑許久的“剛需”在政策“東風”的推動下全面爆發，成交量“井噴”式上漲，成交均價也在短期內實現了“三級跳”。開發商在徹底解決了資金的束縛后，又在全國范圍內展開了新一輪的  “圈地”，各地的“地王”也不斷出現。

        相關統計數據顯示，從2009年第二季度開始，住宅市場的活躍與第一季度相比已表現出明顯的不同：二季度，成交量和成交價格均呈加速上升之勢，需求結構也從3、4月份的“剛性需求”向改善型和投資性需求轉變，需求結構的轉變直接導致了高端項目的熱銷。

        而在市場回暖及各項優惠政策的推動下，房地產開發企業的發展戰略也由“保生存”向“謀發展”轉變，由于市場的持續活躍，使得房地產開發企業有了一定的回款，隨后紛紛加大投資及開發力度；同時由于各地政府紛紛出臺措施鼓勵開發商購地，如分期及延期支付地價款、資本金比例下調等，促使開發商在土地市場繼續積極行動，增加土地儲備。

        統計數據顯示，前3個季度，全國房地產開發投資累計完成25050億元，同比增長17.7%；全國房地產施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%；全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%；商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。

調整預期強烈

        作為一個與民生高度相關的行業，房地產市場似乎總在“過冷”或“過熱”中反復，面對被喚醒的房地產行業，市場再度出現了  “應該調控”的聲音。

        據悉，樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對其背景、程度及樓市未來的關注。

        與此同時，引導2009年房地產市場“復蘇”的諸多利好政策暫定的截止期都在今年年底，而市場對政策調整的預期已反映到各地樓市。最近根據媒體的報道，北京、上海、深圳等重點市場都出現了集中成交現象，購房者為取得貸款優惠和免稅，爭相擠上“政策末班車”。

        而伴隨通脹預期的日益高漲，在宏觀調控的慣性思維下，市場對政策變化極為敏感。這些優惠政策會不會繼續執行，或許已經成為后市發展的關鍵。



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