葉檀：明年房地產市場將是不溫不火

每經評論員  葉檀

　　12月5日到7日，中央經濟工作會議召開。擴大消費成為調經濟結構的重點。由于總基調是保持穩定增長，宏觀經濟政策要穩，房地產政策也不會大動干戈，否則宏觀經濟的穩定就成為無本之木。中央經濟工作有三個特點極其明顯。

        保持貨幣和財政政策的延續性，意味著寬松的貨幣政策不會進行戰略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊，這意味著市場投資者將繼續憧憬低成本信貸與高投資回報的紅利，絕不會輕易離開市場。

        房地產政策將秉持有進有退的策略，房地產市場作為中國經濟杠桿行業的地位不會改變，但過度的刺激政策會逐步退出，比如稅費優惠政策。不過退出的過程并不順利，一些地方政府為托市，將繼續出臺刺激本地房地產市場的政策，如石家莊降低二套房物業費等。在具體政策上政府試圖鼓勵剛性消費，防止房地產泡沫向銀行蔓延。

        穩定房地產市場是愿望，這一愿望能否實現取決于如下三點：一是實體經濟是否真正回暖，地方財政對于房地產的依賴程度是否降低；二是房地產與銀行盈利能力、風險關聯程度到底如何；三是房地產市場對于消費的擠出效應如何？這三個方面決定了政府是否會下決心控制房價。

        地方政府對于土地收入的依賴有增無減，雖然今年GDP保八無憂，但隨著大規?；ㄐ枰笠幠ＹY金投入，地方政府負債率必然節節攀升，而稅收卻遠不能趕上投資的步伐。于是，今年我們看到了大規模的查稅、預征稅以及欠稅曝光等現象，正說明了在花團錦簇的經濟增長數據背后，是地方財政的普遍吃緊。

        北京、上海等地土地收入已經占據財政收入的1/3以上，而與房地產相關的收入占地方當年財政收入的60%，每年30%要來自于土地出讓，30%來自于房地產的稅收。另一方面，明年的出口情況并不樂觀，內部的消費刺激政策不會輕易退出。政府內部經濟學家已經明確表態房地產行業的核心作用，國家統計局總經濟師姚景源表示，“房地產行業非常重要，它拉動50多個行業，上游拉動鋼鐵、建材，下游拉動家用電器，甚至可以一直拉到窗簾、紡織品，所以它的拉動力很強。從整個經濟發展、擴大內需特別是以消費為主拉動經濟來講，這個行業非常重要?！狈康禺a行業占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產直接相關的產業達到60個。在此情況下，給房地產市場降溫必然慎之又慎。

        政府希望保持房地產市場的穩定，大力建設保障房，通過征稅籌資金，并且使目前的高檔房泡沫與銀行脫鉤。但投資者不會順從，目前如此之低的貸款利率，必然是應貸盡貸，動用自己的現錢才是傻瓜。銀行同樣不聽話。有個引人關注的現象是，年底信貸優惠政策退潮時，銀監會并沒有實行一刀切，各個銀行自行其是。這說明銀行不可能放棄房貸這一盈利大戶，年底惜貸不過是為明年年初的信貸額爭取空間。政府的政策將遭遇各方市場主體的抵抗。銀行與房地產之間的防火墻形如薄紙，一捅就破。

        國家信息中心經濟預測部主任范劍平認為，繼續刺激居民首次購房需求，購房契稅、房貸利率等優惠政策要延續，對二套房貸則要嚴格把關。鼓勵存量房流轉，提高借貸成本是解決房地產泡沫的正道，但有關方面很有可能投鼠忌器，不敢輕易加息，卻為了抑制住房投資而提升稅費。此舉在短期內有可能會刺激房地產市場的通脹預期，房價、地價上升更為迅猛。金融危機之前正是如此，明年一到兩次的加息將成為房地產市場的助燃劑。

        房地產面臨極大的政策風險。對于狂熱投資者征收物業稅一直在醞釀之中。11月28日，溫家寶總理在上?？疾鞎r，專門考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進展情況，表示要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時，要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展。物業稅抑制是題中應有之義。

        要抑制房地產市場的熱度，一要連續加息，二要征收物業稅。只要減少投資者的紅利即能減少投資者的數量，有關方面絕不會不知如此淺顯的道理。



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