深天健募資項目下周開盤 私募稱明年業績可期

每經記者  馬宇飛

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新辦法》，鼓勵在市區擁有舊廠房或舊工業區的公司，變更土地用途，進行開發。深天健在深圳的高檔住宅區——香蜜湖片區擁有一塊舊工業區。該工業園區占地面積達5.6萬平方米，市場普遍認為該地塊改造成住宅用地后的潛力巨大，將給公司帶來巨額收益。公司股價從11月16日的8元出頭，一口氣飆升至11月26日最高的14.4元，短短8個交易日暴漲78%，期間機構追漲，大量買入。這只是其近來暴漲的原因之一，更深一層的原因是公司2006年增發募集投入的深圳龍崗“陽光天健城”項目下周即將開盤銷售，其明年業績存在超預期的可能。  

        作為“深圳城市新規概念”的龍頭，深天健前期曾創下8個交易日股價累計飆升近80%的紀錄，而期間機構資金高位大量追漲買入的動作更是引起了市場的高度關注。據消息人士向《每日經濟新聞》透露，本周已有一批來自江浙地區的實力私募人士集中前往深天健  （000090，收盤價11.77元）進行調研。

        盡管進入12月份以來，市場對“深圳城市新規概念”的炒作已逐漸偃旗息鼓，包括深天健在內的諸多概念股股價均大幅回調，但私募人士反饋的信息表示：除受益于深圳城市新規外，深天健前期股價爆發更有深一層的原因，即公司2006年增發募集投入的深圳龍崗“陽光天健城”項目下周即將開盤銷售，其明年業績存在超預期的可能。

機構追漲不懼被套

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新辦法》，鼓勵在市區擁有舊廠房或舊工業區的公司，在向相關部門申請辦理規劃許可變更和相關手續并得到批準后，按規定補交基準地價即可自行改造開發該地塊，而不用經過招拍掛的程序。

        聯合證券認為，此舉意味著不少深圳本地公司在繼續擁有即將被改造的舊廠房、舊工業園區產權的同時，躲過了招拍掛制度下高昂的土地成本而獲得大片潛在低成本的土地，且可以自行開發享受利益最大化。

        消息一經公布，包括深天健、深長城（000042，收盤價21.52元）、世紀星源（000005，收盤價5.56元）以及深華發A（000020，收盤價10.58元）等一批擁有舊工業用地的深圳本地股紛紛出現暴漲。其中深天健的股價從11月16日的8元出頭，一口氣飆升至11月26日最高的14.4元，短短8個交易日暴漲78%，成為該概念板塊中漲幅最大的個股。

        頗值得玩味的是，深交所盤后數據顯示，在深天健股價已飆升到高位后仍有機構資金大量追漲買入。11月24日，4家機構專用席位當天一齊出現在深天健買入龍虎榜的前五位中，合計買入3.02億元，占該股全天6.8億元成交金額的近一半；按照當天深天健11.67元的加權均價計算，上述4家機構合計買入深天健的股份數量高達2587.83萬股，占該股流通盤的近6%。

        機構的買入熱情還遠沒結束。隨后的11月25日、26日，深天健股價連續出現漲停，而在26日當天仍有一家機構席位買入該股8293.21萬元，其買入均價更是高達14.28元。

        不過，隨著對“深圳城市新規概念”炒作的退潮，包括深天健在內的相關概念股股價紛紛回調，截至本周四（12月17日）收盤，該股已跌至12元以下，僅報收11.96元。從K線圖上不難看出，在26日追高買入的機構資金明顯被套；而24日集中搶入的機構也已岌岌可危。

        對于機構的這些動作，深圳某券商分析師感到十分不解。他對《每日經濟新聞》表示，奉行價值投資的機構一般不會輕易參與概念股的炒作，更何況是采用高位追漲的方式，唯一解釋只能是深天健的基本面面臨大幅改變的可能。

香蜜湖地塊利好  短期難成行

        據了解，目前市場對深天健的炒作主要集中在  “深圳城市新規概念”上，這得益于其在深圳關內的高檔住宅區——香蜜湖片區擁有一塊舊工業區。資料顯示，該工業園區占地面積達5.6萬平方米，市場普遍認為該地塊改造成住宅用地后的潛力巨大，將給深天健帶來巨額收益。

        有券商研究員就此分析稱，現在天健工業區的容積率不到2，而如果將容積率提高到3，則可將建筑面積提高到16.8萬平方米；同時，該工業園區周邊比較高檔的小區如水榭花都，其二手房售價在4萬元/平方米以上，即使按3萬元/平方米的售價保守估計，潛在的銷售收入也將在50億元左右。

        不過，這一判斷為業界所懷疑。在與《每日經濟新聞》記者的交流中，主管水榭花都附近片區的一位地產經紀人表示，水榭花都的高端定位是難以復制的，這涉及周邊環境、土地大小等多方面因素。“與水榭花都相比，天健工業區那塊地的周邊還都是所謂的城中村，即使工業區土地變為住宅用地準備蓋房了，但環境的制約決定了其很難定位成水榭花都這樣的豪宅。”

        記者也注意到，天健工業區位于深圳市商報路80號、景田醫院和天健公寓的對面，與水榭花都隔著一片老舊的居民房。更直觀的來看，直接與工業區相接的另有兩處新建的高檔電梯公寓小區，分別為“擎天華庭”和“TT國際”。據上述地產經紀人介紹，目前“擎天華庭”的銷售均價為1.7萬元/平方米~1.8萬元/平方米，而“TT國際”則在1.9萬元/平方米左右，相信未來天健工業區即使改建住宅，其售價很大可能是向上述兩個小區看齊，而并非以水榭花都為標桿。

        還須說明的是，對于市場的預期，深天健早已發布提示公告稱，短期內不會對天健工業區的改造問題做出計劃與安排。公司證券事務代表陸煒弘告訴記者，深天健在今年11月26日和12月4日均披露了相關的公告，明確表示尚未對該地塊的項目運作做出規劃和可行性論證，且預計12個月內難以做出更新改造的計劃與安排。

深層原因：募資項目即將開盤

        顯然，深天健受益于《深圳市城市更新辦法》的利好程度并沒有市場傳聞般巨大，且短期內很難有實質性突破，那么，機構如此大動干戈高位追漲的真實動機又是什么呢？

        據本周前來調研的私募人士透露，深天健在2006增發募集投入的“陽光天健城”項目下周便將開盤，預計公司明年的業績將因此存在超預期的可能。

        資料表明，“陽光天健城”項目位于深圳市龍崗區黃閣路與沙園路交匯處，緊挨規劃建設中的大運新城，總建筑面積為232583.94平方米，其中住宅20.45萬平方米、商業2.3萬平方米。2006年，深天健通過非公開增發募集近5億元投入該項目。

        為驗證上述私募的說法，《每日經濟新聞》記者特意趕到項目所在地進行實地調查。據售樓小姐透露，“陽光天健城”的第一期將在下周末開盤，主要銷售第5、6、9號樓，預計明年6月份交房。不過，售樓小姐不肯透露具體的開盤價格，只表示首期開盤價格與臨近樓盤的售價有較大的驚喜。

        記者調查發現，“陽光天健城”旁邊還有一處名為“奧林華府”的小區，其目前銷售均價在1.5萬元/平方米；而與“陽光天健城”一街之隔的還有一處名為“綠景大公館”的小區，售價為1.3萬元/平方米左右。

        “即使按照1.2萬元/平方米的優惠價格計算，僅該項目20多萬平方米的住宅銷售額可能在25億元左右?！币晃毁Y深券商地產行業研究員表示。

        而在2006年的增發項目可行性報告中，深天健曾表示“陽光天健城”項目的總投資約為  11.74億元，其中：土地費用4.85億元，前期工程費、建造成本等合計約4.6億元。而經測算，項目全部銷售后的銷售收入為14.43億元，利潤總額為3.49億元，成本利潤率達31.20%。

        對此，陸煒弘表示，報告中的盈利預測是按照2006年7000元/平方米的房價測算而來，并不能反映目前的情況；同時，此前預計的4.6億元工程費和建筑成本也會有所變化。至于新樓盤銷售對公司業績帶來的變化問題，陸煒弘則表示，根據地產行業的特性，銷售收入要計入上市公司財務報表須滿足很多條件，比如完成交房、且一定時間內房主沒有異議等，目前很難確定具體的入賬時間。

        除了“陽光天健城”即將開盤外，深天健在深圳市寶安的  “時尚空間”地產項目也距開盤時間不遠。陸煒弘證實，公司明年上半年可能會推出該項目。

        資料表明，“時尚空間”項目位于寶安中心城興華路東北側，總建筑面積5.07萬平方米，其中住宅面積3.56萬平方米，土地成本3.27億元。上述地產研究員表示，如果明年國內地產市場保持平穩運行，這兩個項目的推出的確會增厚深天健明年的業績。



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