去年地價漲幅超房價 四城現“商住倒掛”

每經記者  張敏  楊羚強  發自北京、上海

        1月17日，國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院發布報告顯示，去年全國居住地價為3726元/平方米，累積漲幅7.92%。此前，國家發改委公布的數據顯示，去年全國70個大中城市房價漲幅為7.8%，略低于地價漲幅。

        報告還顯示，二三線城市的地價漲幅高于一線城市。同時，北京、寧波、?？凇刂菟牡爻霈F地價“商住倒掛”現象。

        中國土地勘測規劃院地價所所長趙松向《每日經濟新聞》記者表示，如果現有房地產調控政策能夠得到落實，將會有效地抑制地價上漲過快的現象。

十年地價上漲超50%

        報告顯示，截至去年末，全國105個主要監測城市的地價總體水平為2595元/平方米，同比增長5.05%，遠高于2008年0.47%的增長率。報告稱，2009年房地產市場高位運行，刺激了居住地價的快速上漲。

        其中，商業、居住、工業地價分別為4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米；同比分別增長5.57%、7.92%、1.56%，漲幅均高于上年。

        分區域看，環渤海、長三角、珠三角區域的綜合地價水平分別為2898元/平方米、4003元/平方米、3340元/平方米，均高于全國平均水平。珠江三角洲地區地價同比增幅最高，達9.47%。

        報告認為，珠三角地區以外向型經濟為主，受去年經濟形勢轉好與翹尾因素的影響，年度同比增長率較高。同時，受益于國家投資和經濟布局轉移，一些中西部城市、資源型城市的地價保持穩定增長。

        報告還稱，我國的地價水平與經濟增長保持同步，近十年來，全國地價水平累計上漲超過50%。

地價漲速快過房價？

        1月14日，國家發改委、統計局發布數據顯示，去年全國房價累積漲幅為7.8%。有業內人士表示，房價增幅低于居住地價7.92%的平均增幅。

        趙松向《每日經濟新聞》記者表示，尚不能判斷地價與房價的漲幅對比。她表示，上述地價為固定地點監測的結果，包含了未參與交易地塊的評估價格，且監測區域為城市建成區，不包含交易活躍的遠郊區。

        同時，上述監測城市為全國105個城市，與房價統計中的“70個大中城市”相比，統計口徑不盡相同。

        但趙松也表示，地價增長率的變化趨勢與房價相一致，體現了開發商對市場的良好預期。報告顯示，2009年，地價和房價同比增幅均進入前15位的城市共11個，主要包括上海、廣州、深圳等一線城市和一些東南沿海城市。

二三線城市漲勢兇猛

        報告顯示，2009年地價同比增長超過10.0%的城市有26個，其中包括18個二、三線城市，如荊州、九江、雞西、鶴崗等。近期也有觀點認為，一線城市的房價上漲空間不大，高房價正在向二、三線城市快速蔓延。

        報告認為，二三線城市的土地供應充足，房價、地價價位基礎不高，吸引了大量開發商購地和投資投機性購房需求；同時，在此輪金融危機中，一些中西部城市承接了來自東南沿海城市的經濟轉移，造成地價的快速提升。

        值得注意的是，截至去年年底，北京、寧波、?？凇刂菟牡氐木幼〉貎r已超過商業地價，同時，鄭州、深圳、成都、烏魯木齊等城市的居住地價也接近商業地價。

        歷史數據顯示，地價“商住倒掛”現象最早出現在北京，在去年第二季度。來自國際物業顧問公司戴德梁行的報告也顯示，去年第三季度，北京市多個重點區域出現房價“商住倒掛”現象，最高差價甚至達兩萬余元。

第一季度城市地價將持續回升

        報告認為，在一系列房地產調控政策出臺后，我國房地產市場將進入新一輪調整階段，其中，商業和居住地價將隨之波動；工業地價則隨工業行業盈利狀況的好轉而穩定。

        報告還認為，今年第一季度城市地價將持續回升，但由于市場觀望氣氛增加，加之各地土地市場供應尚未全面啟動，居住和商業地價不會出現明顯波動。

        趙松向《每日經濟新聞》記者表示，今年的地價走勢將主要取決于地方出臺的細化政策，如果地方政府能夠很好地落實調控思路，將可有效抑制地價和房價的快速上漲。

滬樓市周成交量創一年最低  調控效果初現？

每經記者  楊羚強  發自上海

        調控價格，還是調控成交量？

        《每日經濟新聞》從佑威·樓市通系統獲得的最新數據顯示：上周（1月11日～1月17日）上海市共成交商品房26.22萬平方米，環比前周減少4%。該機構稱，上周上海商品住宅成交面積已經達到了近期的低點，如果剔除節假日因素，已成為2009年春節以來最低的一周。

        機構數據顯示，北京上周樓市的成交也持續走低。

滬：成交一年最低價格仍漲

        盡管成交量屢屢下挫，上周上海的商品房成交均價仍然達到了18940元/平方米，環比前周上漲21%。

        對此，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，近期上海市商品住宅供應和成交都出現了明顯的回落，尤其是成交已連續四周出現下跌，并且上周成交量也達到了近一年來的最低點。近半個月商品住宅成交也是近幾年來的一個低點，并且環比降幅是最大的一次，可見去年12月以來密集出臺的樓市調控政策已在成交量上得到顯現。隨著春節的臨近，購房者觀望情緒將會日益加劇，成交持續維持低位將會是近期的常態。

京：房價上漲  成交量下降

與上海情況類似的是，北京樓市也出現了價漲量縮的情況。

        上周，北京市商品住宅銷售套數為1747套，環比下降28.55%，商品住宅銷售面積210257平方米，環比下降23.70%。

        協成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁分析，上周的成交量持續著前幾周的狀態，充分說明現今購房者又開始新一輪的持幣觀望。樓市價格的高位及近期出臺的二套首付40％的政策，以及股市的走強，也使得眾多投資購房者開始退出房產投資轉向股市金融投資市場，加劇了商品房成交量走低。

        在一系列調控政策出臺后，樓市成交量走低，但并沒一點降價跡象，有業內人士不禁發問，究竟是要調控價格，還是調控成交量？

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滬豪宅撤銷合同“退房”價打6折

每經記者  楊羚強  發自上海

        曾以每平方米十多萬元價格成交的上海古北臻園23號別墅，近日恢復“可售”身份。由于該別墅的合同成交價格和合同撤銷價格差異過大，業界對此充滿質疑，究竟是“成交價僅供參考”，還是“退房價僅供參考”？

        去年底，易居中國信息顯示，一位匿名買家以9100萬元的價格買下古北臻園23號別墅。按471.29平方米的地上面積計算，成交單價達19.3萬元/平方米。上海佑威房地產研究中心的數據卻顯示，該樓盤當日僅成交一套房源，成交均價為11.4萬元/平方米。

        今年1月6日，在23號別墅被撤銷預售合同登記當日，數據顯示古北臻園僅有一套房子被撤銷合同，合同撤銷價為67116元/平方米。

        古北臻園銷售人員稱，該樓盤的別墅銷售均價在11萬元/平方米，他們并不清楚23號別墅的具體成交價。該房源是否被退房，預售合同的撤銷價是多少，他們也不了解。

        房源成交價和“退房”價差距如此之大，引起業內人士質疑。

        佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，近期出現的大量退房現象，或許和投資者有關。一些投資者和開發商關系良好，他們在前期  “買入”開發商的高價盤，讓其他客戶看到房源高價成交的情況，以吸引客戶購買。然后，他們利用和開發商之間的關系，通過撤銷合同的方式，成功地轉讓，避免大量稅費。



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