首堵“股權轉讓”后門 海南動刀“炒地潮”

每經記者  楊羚強  實習生  羅倫發自上海

        各級國土資源部門在全國房地產行業范圍內整治“囤地”“炒地皮”等行業壞風氣的工作，又有了實質性的動作。

        《每日經濟新聞》記者獲悉，1月27日，海南省國土環境資源廳發布了  《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。其中第五條明確表示，要“完善土地二級市場管理，防范惡意炒賣土地行為。”而該條中最引人注目的是，“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權。”

        一些業內人士表示，這是國土資源部門在全國范圍內首次提出“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權”。如果上述政策一旦得到貫徹實施，甚至在全國范圍內大面積推廣，將會成為遏止開發商“炒地”風氣的最有效“武器”，并對房地產公司的開發、經營和融資等產生非常大的影響。

“炒地”主要手段被堵

        《通知》明確規定，房地產用地在規定時限內投資額未達到開發投資總額25%的，土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資（入股）和抵押。嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權。

        海南省國土環境資源廳土地利用管理處吳處長昨日  （1月28日）解釋說，上述政策目前重點打擊的，就是海南地產市場中借道  “股權轉讓”，變相轉讓土地使用權的“炒地”現象。

        一位熟悉海南房地產市場的業內人士介紹說，由于土地使用權的轉讓被法律嚴格禁止，房地產公司往往通過股權交易，來改變土地使用權的所有人，這種變相轉讓方式，曾經在海南土地二級市場中屢試不爽，成為開發商“炒地”最主要的方式。

        中國指數研究院副院長陳晟對《每日經濟新聞》表示，上述政策顯然會是遏制開發商在海南“炒地”最有效的辦法。目前，海南土地市場非常熱。據他了解，很多全國性的房地產企業都在海南有拓展新項目的計劃。但根據《通知》，在2010年3月底前，海南全省暫停審批出讓房地產用地。因此，目前開發商更多把目光瞄準土地二級市場。

        海南對地產企業“炒地”行為的打擊，不僅體現在嚴禁以股權轉讓的形式變相違規轉讓土地，而且還通過土地價格申報，限制開發商的“炒地”行為。

        據《通知》規定，轉讓土地使用權，轉讓雙方必須向土地管理部門如實申報成交價格，經土地部門審核，成交價格比市縣土地行政部門委托評估的市場評估價低20%或比區域基準地價低20%的，市縣政府可以行使優先收購權。

執行仍有難度

        雖然《通知》限制房地產開發商通過股權轉讓，變相買賣土地，但在具體執行上仍然有比較大的困難。

        上海杜躍平律師事務所律師杜躍平對《每日經濟新聞》表示，按照國土資源部發布的  “土地出讓合同示范文本”，房地產公司不能夠私下轉讓土地使用權。但并沒有提及是否限制通過“股權轉讓方式，變相轉讓土地”。但根據《合同法》、《民法》等規定，合同規定的所有權力均可以轉讓。

        海南省國土環境資源廳的上述《通知》中“禁止以股權轉讓形式，變相轉讓土地”的條文，顯然與上述國家法律、法規相沖突，法律效力要低于國家頒布的法律、法規。

        因此，上述《通知》正式執行前，國家的有關法律、法規還需要進行修改。另外一方面，如何阻止開發商通過  “股權轉讓方式，變相轉讓土地”，也會是考驗海南省國土環境資源廳的一個難題。根據有關法律規定，股權轉讓的變更，需要在工商部門進行登記。因此，事實上也只有工商管理部門可以嚴格禁止  “以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權”，國土環境資源廳本身并沒有執法的權力。海南國土資源部門如何和省工商管理局協作，共同執行相關政策也會是一個難題。即使海南省工商部門嚴禁  “股權轉讓方式轉讓土地”，開發商也有可能利用海南省外甚至境外公司的股權轉讓完成交易，逃避監管。

        對上述疑問，海南省國土環境資源廳土地利用管理處吳處長表示，對于上述政策的細則及如何實施該政策，海南省國土環境資源廳與海南省政府正在做具體的商議。

開發商心態：趁熱趕快賣

        不過，海南省國土環境資源廳的上述《通知》仍起到了敲山震虎的作用。

        “我要跟我們老總提個醒，乘現在的樓市升溫時，趕快開發、趕快銷售。”上海一家在海南當地有開發項目的房地產公司的項目經理1月28日向《每日經濟新聞》表示，上述《通知》給他們的公司提了一個醒，海南樓市絕不會像現在這樣持續升溫，部分樓盤每天上漲1000元/平方米的情況，可能僅只限于現在。

        在他看來，海南省禁止股權轉讓的上述政策，不僅打擊了“炒地”，對開發商的融資、運營也影響巨大。此前，很多在海南開發房地產項目的企業，如雅居樂等曾通過股權轉讓方式，向大摩等境外著名投行融資，而在上述《通知》出臺之后，開發商的融資渠道將變得更加狹窄。

        事實上，海南省的上述政策對開發商的資金要求比國務院的相關政策更為嚴格。2009年5月27日，國務院公布了關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%。

        但根據海南省國土環境資源廳的上述《通知》，房地產用地在規定時限內投資額未達到開發投資總額25%的，土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資（入股）和抵押。

        而更令上述項目經理擔心的是，如果海南的經驗被推廣到全國，屆時，各地出臺政策，嚴格限制開發商通過股權轉讓方式“炒地”。

        上海三湘股份有限公司副總經理張濤說，“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權”的政策，能夠影響整個房地產行業，使得很多經營情況不佳的開發商面臨困局。而且對海南房地產市場的影響力度會更大，因為現在海南的土地市場已經有些過熱了。

        來自中房指數研究院的數據顯示，海南土地拍賣價格在2009年10月~12月達到了全年的最高水平，每平方米超過4000元。而在2009年上半年，當地的土地拍賣價格維持在每平方米2000元左右。



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