房企拿地“大魚吃小魚”6月并購已達8宗

每經記者  朱玲  發自廣州

        在濃厚的市場觀望氛圍中，房地產企業并購拿地開始加速。

        記者調查發現，僅在6月上半月，諸如SOHO中國、花樣年、世紀星源等一些大企業趁勢大魚吃小魚，通過并購、增資等收購成熟項目，獲得優質地塊，借此進軍當地市場。初步統計，僅6月上半個月，房地產企業并購案已達8宗，而5月份整整一個月才有8宗。

并購頻現

        在信貸緊縮，開發商銷售下滑仍死撐價格，濃厚的市場觀望氛圍中，房地產企業并購拿地加速。有業內人士認為，并購的方式不僅僅可獲得優質土地資源，相比價高者得的招拍掛土地市場而言，成本的優勢更具吸引力。

        6月15日，花樣年（01777，HK）僅以3億多元的代價收購了東莞市花千里房地產開發公司100%股權。該項目公司旗下擁有東莞一土地面積近10萬平方米的地塊?；幽瓯硎緦⒃谠擁椖康亻_發高端別墅與高層洋房等。

        在房價飆升翻倍的當下，土地市場的價格也水漲船高，而花樣年通過并購的方式，折合樓盤價格僅1300元/平方米便輕松獲得商住用地，比周邊同類型的地塊便宜了1000多元/平方米。

        盡管有企業為保資金鏈運轉正常而暫停拿地，但畢竟少數好地、好項目仍是開發商的最愛。今年6月，像花樣年這樣通過并購獲得項目的地產公司不在少數。

        記者根據公開資料粗略統計，僅6月上旬，這樣的企業并購案已達8宗。公開數據顯示，從4月份開始，企業并購愈發頻繁，今年5月，屬于房地產業的并購案達8起，交易金額達2.41億美元，與4月并購相比，數量翻番，在所有行業中，排名第二。

        6月11日，SOHO中國斥資22.5億元收購國鼎公司90%股權，間接獲得上海1.38萬平方米土地。而國鼎公司擁有上海外灘204這個優質商業靚地68.34%的股權。盡管該樓面地價已高達2.11萬元/平方米，而目前該區域附近租金可達50元／平方米（使用面積）／天。

        據悉，去年該公司收購的上海東海廣場項目，如今出租率高達80%，成為去年公司主要業績來源之一。

        記者發現，6月4日，中駿置業（01966，HK）以1.26億元的價格拿下中石油下屬房企北京都市圣景房地產開發有限公司100%股權，而該項目公司旗下擁有北京西城區一名叫“華龍大廈”的商住樓項目，成為首家成功接盤退出房地產業的78家央企項目。

        6月9日，北京的世紀星源擬以7000萬元收購重慶榮鼎地產有限公司100%股權，奠定了進入重慶地產界的基礎。

融資難度大

        在6月份，不僅上述幾家大公司進行并購項目，湯臣集團、眾安房產、華聯控股鳳凰股份等企業也動作頻頻。

        “市場情況不好的時候，一些企業股權并購將會頻繁出現，通過這樣的方式拿到土地，獲得土地資源。”廣發證券房地產行業分析師沈愛卿指出，一般而言，地產企業喜歡以70%或80%的股份比例，收購部分或全部權益雙方合作開發。這樣首先，可以通過合作者一起經營，處理當地的政府等社會關系；其次，開發商收購的目標公司大部分是項目公司，旗下就直接擁有土地項目資源。

        “5月房地產業并購提速，房企資金鏈吃緊是主因。”廣州著名地產專家謝逸楓表示，房地產企業50強中資產負債率超過70%的13家，未來可能陷入資金困境。

        據悉，近期世茂地產、招商地產業擬撤融資計劃；金地集團、華發股份、保利地產等龍頭企業公布的增發預案也跌破擬增發價格；而萬科也對媒體表示，受政策影響，高達112億元的再融資計劃實施難度較大。

        謝逸楓認為，目前房地產行業內優勢企業開始適時收購一些資金鏈緊張的項目和企業，有利于減少成本和資金風險。而部分非上市公司通這些方式“拿地”，目的是增加不動產物業持有，儲備更多土地，獲得更多貸款，完成整體上市。

抄底或為時過早

        “目前部分上市和非上市公司通過并購、增資、發公司債等方式收購成熟項目和二三線土地，其目的是擴大公司市場份額，搶奪更多的資源豐富的地塊。”謝逸楓認為，通過這種方式拿地的成本相對低。

        “但目前企業抄底還不是時候，中小企業的資金鏈還相對穩健。”沈愛卿對記者表示，今年1～3月份企業銷售暢旺，快速回籠資金，房企目前整體現金流相對充足。

        他指出，4月中旬才出臺了最嚴厲的新政，離目前僅2個月時間，整個市場的成交量還是可以的，由于去年漲幅太大，下降20%～30%的成交量是正常的，目前市場上不少地產企業的價格仍未調整。

        世聯地產市場研究部報告也認為，隨著政策效力的逐步釋放，全國各重點城市房地產市場普遍出現成交萎縮現象，但若就此斷言市場行將見底，尚為時過早，樓市要度過本輪調控的寒冬仍需時日。

        謝逸楓分析，房地產企業同行業間的并購有“強強聯盟”的特點，以實現降低成本、加快開發的目的，對于業績不良的上市公司可通過并購房地產企業改善公司財務狀況。

        市場下滑過程中，會產生數量較多的潛在價值較高的項目，優勢企業可以適時收購一些資金鏈緊張的項目和企業，為房地產市場下一輪擴張奠定良好的基礎。

        沈愛卿則表示，預計到今年年底，一些中小企業的資金鏈將會有較大的壓力。而收購項目公司擴張，開發商首要考慮是資金投入問題。如果項目公司有相當數量的負債，未來項目將會承擔一定的市場風險，而對于投資方來說，一旦收購成功就必須項目墊資。



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