央企調整過早錯過反彈，中海華潤保利不敵萬科恒大碧桂園

　　每經記者  楊羚強  發自上海

　　“風水輪流轉”這句俗語在今年上半年的房地產市場中再次被印證，去年銷售額屢屢創造神話，并在土地市場上頻繁奪得地王的央企，在今年上半年的表現卻不盡如人意。

　　《每日經濟新聞》記者發現，上半年全國銷售額前10名的開發商中，央企所占席位由去年的3家，減至現在的2家。而在土地市場，央企也漸漸淡出主角地位，整個上半年新增土地儲備最多的10家房企，僅有保利地產和中國鐵建地產兩家屬于央企陣營。

　　幾家實力雄厚的央企地產商在72家非主營房地產的央企淡出房地產業后集體趨于低迷，不禁令業內浮想聯翩，房地產市場的“國退民進”在未來還會加劇嗎？

　　銷售業績

　　08年來首次遜于競爭對手

　　自2008年開始，央企房地產公司的業績就一直要高于同行的民營企業。中海地產、華潤置地、保利香港等央企地產公司在香港資本市場上被視為“紅籌股”，比民營房地產公司更受追捧。但央企房地產公司今年上半年的業績，兩年多來首次遜色于同在香港上市的其他房地產企業。

　　瑞信集團7月6日發布研究報告顯示，今年初以來，華潤置地錄得的合約銷售額同比跌17%，只占瑞信預期的全年目標的38%，表現或遜于市場預期。中國指數研究院數據研究中心副總監陳延彬表示，和華潤置地相同，同為央企的招商地產業績同比縮水明顯。

　　曾在去年上半年以74.02億元的銷售額成為當時銷售排行第11名的招商地產，在今年卻被擠出了全國銷售額前20名。而今年銷售額第20名企業的銷售業績也并不高，僅僅只有55億元。

　　即使是銷售額好于去年同期的保利地產、中海地產等央企地產領軍企業，今年上半年的業績與其他房地產公司相比，也并不耀眼。根據中國房地產測評中心的統計，去年上半年保利地產的銷售額就達到了195.49億元，但今年上半年銷售額卻只有208億，增幅不足10%；中海的銷售業績增幅更低，僅比去年的189.78億元增加了不到6億元。而根據中國房地產測評中心的測算，今年上半年銷售排名前20的房地產公司銷售業績較去年同期平均增幅達到30%。恒大、碧桂園等公司的銷售業績增幅更是接近或者超過100%。

　　倒是正期望通過股權轉讓、逐步從母公司剝離的遠洋地產暫時成為各央企地產企業的業績增長冠軍，72億元的銷售金額較去年同期的66億多，有接近10%左右的增幅。

　　拿地表現

　　“門外漢”退出“門內漢”低調

　　不僅銷售業績表現不如同行，在土地市場上，央企地產商的表現也非常低調。中國指數研究院的報告顯示，雖然今年上半年的土地價格已較去年年底平均下跌了9%，但在增加土地儲備最多的10家房企中，央企卻只有兩家，其中保利地產以616萬平方米的新增土地儲備名列第三，中國鐵建地產則以200多萬平方米的新增土地儲備排名第十。

　　眾多非央企地產商成為地價下跌后的最大受益者。萬科上半年僅花費了251億多元就購得了1040平方米的新增土地儲備。恒大、綠地等也緊跟萬科步伐，在上半年以相對便宜的價格買地。

　　央企似乎只對高價地塊情有獨鐘。整個上半年，僅中海、保利、中國鐵建三家央企花費在土地購買上的金額就達到460多億元，但所購買的土地儲備數量僅僅和萬科相當。而大部分央企上半年買地都是在3月份之前，3月份以后就在土地市場上失去了蹤影。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊昨日（7月7日）表示，由于前期購入過多的高價地需要消化，央企地產企業今年上半年很少出手和其他房地產公司競爭新的地塊，這使得很多其他地產公司有了拿地的機會。

　　但陳延彬認為，去年購買了較多的高價土地只是央企地產商今年出手較少的原因之一。另一個原因是3月底、4月初時，國資委主任李榮融要求78家主業非房地產業的企業退出房地產市場、剝離房地產業務。16家央企地產企業并沒有被要求淡出房地產開發業務，但是之后這些房地產公司在土地市場上的表現變得謹慎很多，購買高價地的現象也隨之減少。

　　央企人士

　　判斷失誤導致“青黃不接”

　　不少分析師認為，去年央企地產商看錯了宏觀經濟的方向，盲目購入了太多高價地塊，這些高價地塊給公司未來的盈利能力造成了重大不利影響，進而導致公司上半年業績不佳。

　　但是，中原地產分析師許萌卻不這樣認為。根據她的調研，各家央企地產商上半年的銷售情況與同行業的其他企業其實差不多，唯一有區別的是，今年各家房地產公司可以銷售的貨源太少，這讓它們上半年的業績大受影響。

　　這一分析，得到了中國海外和保利地產相關人士的認同。根據他們的介紹，由于上半年達到可銷售條件的房源太少，導致他們不得不在下半年才開始銷售。

　　與其他房地產公司相比，央企本來該在上半年才上市銷售的項目實際上早在去年底就已經出售了，這導致今年上半年公司可銷售房源青黃不接，一部分央企上半年的銷售業績之所以表現不盡人意，最主要的原因就是上半年的供應乏力。

　　中國房地產測評中心的銷售排行顯示，中海地產上半年的銷售面積，較2009年同期下降了將近25%。保利地產的銷售面積雖然較2009年同期增長接近10%，但與恒大地產接近50%的銷售面積增長相比，顯然要遜色很多。

　　在許萌看來，央企房地產公司恰恰是因為在去年末大量消化了本該在今年初才銷售的房源，導致公司在上半年青黃不接，錯過了今年調控前最好的銷售時機。

　　第一太平戴維斯中國區市場研究部助理經理張琳昨日表示，從目前來看，下半年的市場將維持4月以后的頹勢，以上海市場為例，下半年開發商要增加銷售量可能需要大幅打折才能做到。

　　一家央企房地產公司的營銷經理昨日向《每日經濟新聞》記者透露了央企地產商集體判斷失誤的原因。去年年底正逢新一輪房地產宏觀調控政策出臺，國務院上一年出臺的大量優惠政策到期不再延續，公司判斷市場會因為宏觀調控有6個月的  “剎車”，所以在去年底前就大量賣房，并把新房供應的集中期放在今年下半年。因為，根據他們的判斷，樓市一般在調控6個月之后會慢慢開始出現成交量的恢復，但不想今年上半年市場卻出現了一波“反彈”，并引來了中央更為嚴厲的宏觀調控，使得他們錯過了今年最好的賣房時機。

　　不過，昨日有分析師表示，央企地產商目前看上去的決策失誤未必會讓公司真正損失。一旦市場突然出現反彈，下半年擁有大量貨源的央企地產商可能會因為市場的  “神經性”變化受益。

　　張琳在昨日接受采訪時也表示，如果國務院放松宏觀調控政策，或者在調控政策的用詞上不再像之前那么嚴厲，那么樓市的成交量迅速恢復是有可能的。

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