十年徘徊：香港地產商從起點到起點

每經記者  楊羚強  發自上海

　　十年，在內地馳騁的香港地產商，從一個起點走到下一個起點。

        2009年年底，瑞安房地產為未來3年的發展制訂了目標，計劃于2012年時每年樓宇面積落成量最少達100萬平方米，并每年逐步增加。瑞安房地產去年的銷售額僅接近70億港元，如果上述計劃得以實現，在未來三年將成為第一家在內地銷售房屋超過百億元的香港地產商（根據去年該公司年報，所有項目的單位售價都超過10000元/平方米）。

        不過，瑞安創造的是一個令所有港資地產商尷尬的紀錄。在過去十年里，香港地產商有著大把的機會打破這個紀錄，卻沒有把握住，眼睜睜地看著銷售額破百億的內地地產商從無到有，再到突破十家，今年甚至可能達到二十家。而香港地產商這邊，截至去年底，依然是“鴨蛋”。

曾經的老師

        2001年，萬科向外資廣告公司4A遞出橄欖枝，邀請他們對公司的企業形象進行設計，醞釀通過電視和報紙推廣地產業首個公司品牌（此前都為項目品牌）。那時，瑞安房地產就已經通過上海新天地的開發和運營，向全國人民遞出了一張特殊的“名片”。

        當年，新天地以一組整舊如舊的創新建筑，在全國刮起一股修舊風，瑞安也成為當時的“寵兒”。

        在瑞安無限風光的同時，它的香港同行們也是名聲顯赫。當年上海徐家匯價格最昂貴的樓盤、上海最頂級的購物中心、上海租金最高的寫字樓，乃至上海第一個總價超千萬元的豪宅公寓，均出自香港地產商之手。

        當年，內地地產商和香港地產商的差距非常懸殊，這從地產人才的從業選擇中可以看出一二。一家港資地產商的部門主管說，他曾在萬科上海公司擔任經理職位，是上海萬科的元老之一。之所以降格在這家港資地產商做部門主管，是為了獲得港資地產商的經歷，期待有朝一日能夠進入像和黃、新鴻基這樣的香港地產公司。

        對很多內地地產商來說，香港地產商就是他們當年的老師?！暗囟?、土地儲備乃至土地拍賣制度，最早均來自香港。很多內地地產業的精英當年就是在香港地產商那里經歷了千錘百煉，獲得了質的提升，才成為現在公司的當家主角?！?br/>
地產版“龜兔賽跑”

        相對于內地地產商，港資地產商雖然在21世紀之初擁有絕對的優勢，但是在這一場地產版“龜兔賽跑”中，還是輸給了自己的“學生”。

        僅僅過了5年，2005年左右，一批內地地產商開始崛起，萬科、順馳、綠地、合生等企業銷售額紛紛突破百億元，成為業內的新領軍企業。

        反觀以和黃、新鴻基為代表的港資房企，發展速度平平，每年推出的銷售面積極為稀少，并因此不斷地被外界質疑有囤地捂盤的嫌疑。

        今年以150億元人民幣出售內地7個房地產項目給凱德置地的東方海外便是其中的一個典型。在2003年銷售完東方海外所有房源后，這家著名的港資地產商雖然屢屢通過各種途徑購入新的土地，公司僅在上海核心區位擁有的土地資源就超過四處，但之后沒有在上海推出一個樓盤。

        九龍倉、恒基、新鴻基、和黃、長實等著名的香港地產商在2000年以后，每年只推出兩三個內地樓盤銷售。和他們銷售的保守心態對應的是，上述港資地產商在新增土地儲備方面也顯得十分保守，很多公司每年新增加的項目僅為個位數。

        即便是主營業務主要在內地，并憑借上海新天地贏得無數掌聲的瑞安房地產，過去十年的發展速度也非常緩慢。除上海外，瑞安房地產僅進入了武漢、杭州、重慶、昆明等少數幾個城市，除推出天地系列樓盤外，并沒有太多的動作。

        對于這種現象，中原地產華南董事賴國強分析說，很多香港地產商對90年代初的那次失敗心有余悸，直接導致他們錯過了21世紀最初5年的機會。

        在內地的房地產業于1993年、1994年興起時，包括恒基、九龍倉、和黃、東方海外在內的眾多房地產商先后來到了內地。但那時內地房地產業發展并不順利。尤其是遭遇宏觀調控和1997年亞洲金融風暴之后，香港地產商受到的沖擊非常大，在內地開發的外銷商品房不僅價格不斷走低，而且成交量非常低迷，很多項目都變成了“爛尾樓”。

再度艱難追趕

        香港地產商在2005年后開始認識到內地市場的重要性，開始回過頭來追趕內地地產商。他們甚至改變了一切以地段為主的發展理念，重新設定了發展模式和投資戰略。

        就在2006年，長江實業與和記黃埔聯手購買了上海真如地塊，另有東方海外購買了浦東內中環的一幅地塊。港資地產商似乎拋棄了“地段，地段，還是地段”的陳舊觀念，開始向城市的新興區域發展。

        與此同時，香港地產商也出現在了一些原先不可能涉足的二三線城市。

        2007年，瑞安房地產在武漢推出了第一棟房價超過10000元/平方米的樓盤，成為武漢高端樓盤的“始祖”。同一年，瑞安房地產還首度進入了春城昆明。也是在2007年，恒隆地產在上海以外的沈陽、無錫、大連等多個城市完成了基本布局，并且開始了一些項目的規劃和開發。

        然而，部分港資地產商的奮力追趕，并不能挽回整個港資地產商被新一代內地地產商集體超越的宿命。原先區域性的龍頭房企，如浙江綠城、重慶龍湖等紛紛于2005年前后開始了全國化的擴展之路。萬科、綠地、中海等老牌地產龍頭企業，在拓展二三線城市方面也不留余力。萬科目前已進入了全國40個城市，而中海地產也已經進入了全國25個城市，擴展速度遠遠超過了港資地產商。

發展模式的差異

        “集約化發展，努力提升產品附加值?！边@是中國制造業界最喜歡喊的一句口號。但是，在中國房地產業，這一口號卻是港資地產商在“龜兔賽跑”中落后的重要原因。

        “內地地產商喜歡用同一種產品在全國復制?！毙吕说禺a網副主編林戈說，相比之下，香港地產商仍然保留著在香港運作時的精細與謹慎，總是想從每一幅地塊中獲取較高的投資、開發利潤率。

        通過對香港和內地房地產商的比較，或許可以進一步說明香港地產商和內地地產商的不同發展策略。恒隆地產和萬達集團分別代表香港和內地商業地產開發領域的兩面旗幟。通過復制，萬達在全國已經開業了27個商業廣場，在超過50個城市開展業務。而恒隆地產截至目前只在上海和沈陽擁有三個開業項目，在全國開發、建設的商業項目也不過十多個。

根本原因是戰略忽視？

        “我在港資地產商的朋友告訴我，任何分公司的決定都要通過總公司的審批?！绷指暾J為，除了發展模式，管理體制也導致港資地產商在最近5年中落后于內地地產商。

        賴國強認為，這些因素都只是表因，真正導致香港地產商錯失內地房地產市場全面發展機遇的原因，是缺乏足夠的重視。

        “很多公司內地房地產營業額還不到總銷售額的5%，先前有些公司甚至連發展內地房地產的業務部門都沒有，這怎么做得好？”

        他認為，內地的地產商比香港的地產商更用心，更積極。很多地產商從拿地開始就找到中原地產，向他們求教怎樣開發、怎樣銷售，并且請代理機構介入到項目開發的前期，這樣用心的態度，令他十分感動。

        賴國強說，就現在的情況看，港資地產商要全面追上內地房地產企業，需要付出更大的心力，增加更多的投入，從企業文化、內部管理，到用人、開發模式等，都要重新變更，更加本土化，這樣才有可能在下一個十年趕超內地發展商。

        他的部分觀點已經被一些香港開發商接受，有一些香港地產商已經調整了企業的經營戰略，在注重投資收益的同時，也進一步擴大規模，提升市場占有率。

        “香港地產商房地產從業經驗更豐富，融資渠道也更廣泛，運用資金的能力和成本控制水平也更高。如果他們能夠根據內地房地產業的發展適度地調整發展模式和企業管理體制，團隊建設更加本土化一些，那么未來的競爭力還是會強于內地地產商的?！币晃环康禺a業內人士這樣預言。



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