2010博鰲房地產論壇特刊：整十年 新政下的中國房地產

　　葉檀：房地產市場將完成輪回

　　海南博鰲房地產論壇十年。用一個詞概括房地產市場，就是，折騰。

　　政策折騰。每隔兩三年我們就會見證一輪波瀾壯闊的調控，也能見證調控大逆轉，由喜劇到悲劇、由悲劇到喜劇的非主流過渡，既鍛煉出了房地產市場的堅強神經，也讓房地產市場動輒草木皆兵。

　　輿論折騰。房價上漲過快，民意洶洶，中國實體經濟受到擠壓。房價一旦下挫，民意憂憂，銀行壞賬與地方政府財政赤字一股腦壓在納稅人頭頂。

　　購房者折騰。房價如過山車，被甩下車的人為錯過致富機會痛心疾首，在車上的人洋洋得意，卻不得不一再對房產稅等舉起抗議的旗幟，以維護自身的資產收益。

　　開發商同樣折騰。降價促銷沒多久，政策和市場180度大轉向，抬價沒多久，又遭遇政策打壓。數錢數到手軟時，難免膽戰心驚，有大膽者出師未捷身先死，有膽小者靠著地方政府的關系用一畝三分低價地，吃著老本。而房地產市場真正的議題——房屋的品質、綠色環保、融資渠道、開發商的誠信等，全部沒有完成。

　　反思上述一系列現象，源于中國對房地產缺乏清晰的定位。

　　從1998年開始，房地產市場化發軔，到2003年，房地產市場放開，房地產的下游領域市場化。而上游領域則有一個個土地儲備中心，形成了一個個牢不可破的壟斷小王國，成為一個個較為私密的金庫。上下游之間通過差價與資產收益，構成了完整的利益鏈條。

　　你說房地產市場是市場？不是。你說是行政主導？也不是。就像其他資源性領域一樣，房地產領域形成了上游壟斷、下游放開、上下游腐敗層出不窮的惡劣生態。改革成本指望房地產支付，數年前，某一線城市領導公開叫賣房地產，并且坦言房地產支付了基礎建設與經濟轉型的主要成本。

　　房地產的公共屬性與市場屬性不分，房地產的商品屬性與投資屬性不分。十年保障房建設的嚴重缺位，已有的經濟適用房存在的嚴重腐敗、失信行為，讓無數民眾不得不望商品房興嘆。

　　投資屬性與商品屬性不分的結果是，在貨幣超發時期，在依靠房地產拉動內需的階段，投資定價取代了商品定價，無數工薪階層不得不跟在財大氣粗的投資者身后，成為艱難的托市者，而對于投資厚利缺乏二次分配機制，也讓房地產市場成為財富不均的源頭之一。

　　在房地產成功拉動內需之后，我們不得不面對現實：房地產成為信貸發放過程中最重要的抵押品，也因此，房地產市場漲跌與金融安全息息相關。牽一發而動全身，2010年房地產調控，房價尚未下降，銀行就大筆補充資本金，原因就在于此。

　　從2009年底開始的房地產調控，被賦予前所未有的使命。我們看到了2010年保障性住房建設的剛性指標，也看到了對于銀行的嚴厲控制，房地產調控與經濟轉型結合到一起，似乎不像以往無疾而終的投機性調控。市場在膠著，政策隨時在微調，公眾指望的房地產保障與實體經濟的發展能否成功，成敗在此一舉。如果此次調控以失敗告終，政策將顏面掃地，而未來中國的貨幣泡沫與實體經濟的崩塌，不會太遙遠。

　　十幾年的時間，房地產似乎正在完成一個輪回：從權貴市場化回到公共品與市場伴生的原點，從內需的支柱轉向內需與貨幣的平衡、實體與經濟的平衡發展。

　　這是美妙的遠景。在短期內，我們不得不承受市場的大起大落，不得不在消費與投資之間走危險的鋼絲。

　　無論市場有多少弊端，我們得看到，市場給了公眾以自由，以往靠單位分房、綁死在體制內的人獲得了更多自由，市場要素配置效率因此提升。但與此同時，一切極端的利益追逐手段終將覆滅，次貸也好、數十倍的地價暴利也好，任何人、任何事物都無法長期打破社會與市場的生態平衡。