區域樓市成交量抬頭 二三線地產股暗藏潛力

每經記者  王炯業

        地產業內流行一句話：“關鍵時刻看政策，平常時候看銷量”，而目前地產市場正屬于政策轉向平穩、成交量開始環比逐步抬頭的狀態。

        一位大型券商研究員告訴  《每日經濟新聞》記者，目前其統計的37個城市，區域從長三角到中部再到西部，成交量都開始出現逐漸回升態勢。特別是中西部地區受到調控影響較小，房地產價格不曾大幅下降，成交量卻開始回升。

        那么，哪些區域受到調控政策影響較??？這些區域中又隱藏著哪些投資機會？《每日經濟新聞》記者將為您探尋這些區域地產公司。

　　2010年4月，新一輪地產調控政策出臺，讓全國樓市成交量瞬間萎靡，地產股也因此大跌，并帶領各大板塊讓上證指數創出新低。大智慧數據顯示，地產股板塊一度下跌了20%左右。

        然而，隨著調控預期目標逐漸顯現，多位券商分析師認為，目前來看更嚴厲調控政策出臺的可能性較小，政策已趨于平穩，而下半年隨著供給增加以及剛性需求的逐步恢復，樓市成交量將會繼續保持回升態勢，有利于房地產板塊的震蕩上行。

        “在政策趨于平穩的情況下，地產股就要看成交量了?！币晃淮笮腿萄芯繂T如是說。

樓市成交量乍現抬頭跡象

        在經歷了成交大幅下降后，7月至今，樓市成交量開始出現了抬頭的跡象。從7月份數據來看，該月國內37個主要城市的日均交易量即已環比回升。莫尼塔行業研究員指出，37個主要城市的日均交易量在5月遭受了36%的環比下跌，6月環比下跌的速度放緩至13%，而7月中37個主要城市的日均交易量環比6月已經出現了4.3%的增長。

        值得注意的是，其中一線城市環比增長開始于6月，而東部城市從7月開始交易量也出現了正增長，中西部城市的交易量水平盡管仍然處在下行通道中，但是環比下滑的速度已經大大放緩。

        上述研究員指出，“根據我們的數量模型顯示，當前流動性和貨幣因素能夠支撐的樓市交易量顯著高于當前的實際水平，這可能意味著樓市交易量后期依然有繼續環比增長的空間?！?br/>
關注二、三線城市地產企業

        中原證券最新房地產數據顯示，8月2日~8月8日，長三角5城市周成交量環比平均增加10.73%。其中上海、杭州、南京和蘇州的市場周成交量環比分別增加5.76%、20.77%、110.97%和17.81%，僅無錫周成交量環比減少13.65%。

        同時，珠三角3城市周成交量環比平均減少0.84%。值得注意的是，深圳和廣州周成交量環比分別增加4.89%和31.87%，東莞周成交量則環比減少12.20%。

        中部區域2城市周成交量環比平均減少4.03%。其中，武漢商品房周成交量環比增加1.44%，長沙商品房周成交量環比減少8.00%。

        西部區域3個城市成交環比平均增加3.66%。其中，重慶、成都市場周成交量分別環比減少5.02%和6.31%，貴陽市場周成交量環比增加55.10%。

        一位陽光私募研究員認為，目前來看，上述統計的37個城市中，大部分區域從長三角到中部再到西部，成交量都開始出現逐漸回升態勢，在政策調控趨于穩定的情況下，投資者可以關注那些成交量逐漸回升城市的地產公司。

        “而在成交量開始回升的情況下，前期一些區域地產成交價格受調控影響較小的房地產企業更應該受到關注?！?br/>
        莫尼塔地產行業分析師王沛認為，中西部地區一些受調控影響較小，房地產價格沒有大幅下降，成交量卻開始回升的區域地產企業股值得重點關注。

        他指出，根據觀察，從2010年4月份國家調控至今，這些城市樓市成交量所有下滑，房價卻并沒有下跌，而近期其成交量也開始慢慢抬頭，投資者可以予以關注的地產公司正是位居二、三線城市中。二線城市如：武漢、西安、昆明、長沙、重慶、銀川、貴陽等等；三線城市如：宜昌、岳陽、牡丹江、安慶、廊坊等。

        另外一個有趣的現象是，根據近期部分地產企業中報來看，《每日經濟新聞》記者發現，雖然基金整體在二季度大幅降低了地產股的配置比例，但個別二、三線城市地產股卻受到逆勢增持。有基金經理表示，此次反彈也參與了地產板塊，但目前重點已不再是一線大企業，而是對有二、三線城市土地資源的地產公司更為看好。

值得關注的地產類個股

        《每日經濟新聞》記者了解到，在二線城市中，貴陽市有中天城投，武漢有福星股份，昆明有云南城投，重慶有渝開發等地產上市企業；而三線城市則有榮盛發展等等，皆值得關注。

中天城投  純土地儲備超1萬畝

（000540，收盤價11.10元）

　　　　中天城投是貴陽房地產市場規模最大的開發商，項目主要分布在貴陽目前的主城區和未來的新中心區，還擁有教育、物業等資源。

        日前公布的中天城投半年報顯示，上半年公司實現營業收入9.4億元，同比增長29.5%；實現凈利潤1.9億元，同比增長46.6%。基本每股收益為0.2元。

        廣發證券指出，下半年公司的最大關注點在于安井漁安片區一級土地開發項目首批土地的出讓，估計數量將有超過1000畝左右，這將其是今年的業績彈性所在。

        同時，“超過4000畝可開發用地的烏當奶牛廠”的獲得將為公司后續增長提供堅實基礎。這很好地解決了投資者關于  “5600畝一級開發土地拍賣后公司高增長何以為繼”的擔憂。公司具備持續獲得優質資源的能力。

        公司純土地儲備已超過1萬畝，而且還擁有低價獲得的會展城以及4億噸煤礦、2000萬噸錳礦等資源。公司是資本市場上為數不多的同時具備高成長性和豐富優質資源的房地產公司。

福星股份  未來兩年進入結算高峰

（000926，收盤價10.20元）

        福星股份旗下的福星惠譽房地產有限公司是公司全資子公司，是一家立足于武漢舊城改造、城中村改造和土地一級開發的公司。

        中報顯示，2010年1至6月公司實現營業收入23.1億元，比上年同期增長28%；實現營業利潤3.3億元，比上年同期增長79%；實現凈利潤2.7億元，比上年同期增長90%。每股收益0.38元（其中獲得稅后股票投資收益8095萬，折合每股收益約為0.11）。

        國都證券指出，公司土地儲備豐富，達到470萬平方米，未來兩年有望進入結算高峰。正在開發銷售的項目中，上半年結算收入中占比較大的國際城項目毛利率44%，水岸星城毛利率52%。國際城建筑面積約59萬平方米，該項目一期商鋪、住宅已竣工，一期公寓、寫字樓已封頂，該項目累計實現結算面積7.64萬平方米，結算收入9.05億元。此外，該項目是公司房地產業務的重要收入來源，也是公司業績的重要保障。

榮盛發展  快速增長確定性強

（002146，收盤價11.90元）

        榮盛發展是河北廊坊一家房地產開發公司，公司項目主要分布于河北廊坊、安徽蚌埠、江蘇南京、湖南長沙、山東聊城等三線城市。

        榮盛發展近期公布了2010年中期報告。報告期內，公司實現營業收入28.28億元，同比增長102.42%，利潤總額5.33億元，同比增長59.76%，凈利潤4.01億元，同比增長61.04%。每股收益為0.28元，同比增長47.37%。

        中原證券指出，公司業績的顯著增長主要源于房地產結算收入的大幅增加，報告期內，公司結算61.29萬平方米，結算收入28.34億元，結算均價4624元/平方米。

        公司上半年銷售良好，未來兩年業績高度鎖定。報告期內，公司銷售面積68.45億元，銷售金額34.09億元，銷售均價4980元/平方米。公司報告期末預售賬款達到45.67億元，這兩項資源已經達到我們預計2010和2011年營業收入合計的65%，今明兩年快速增長確定性強。

        預計公司2010~2011年的結算面積分別為58萬平方米和70萬平方米，營業收入分別為53.51億元和69.95億元。



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