馮海寧：9月份問責囤地 為何不見動靜？

馮海寧

        顯然，此次土地調控是樓市調控加碼的信號。的確，樓市調控需要加碼。據統計顯示，北京8月房價與去年同期相比增長9.3%，上海房價則環比上漲6%；而且，部分城市房屋成交面積環比上漲幅度超過50%。另外，《人民日報》調查顯示，9成網友對房價不滿意。種種跡象說明，樓市調控只有不斷加碼，沒有其他選擇，否則，這輪“史上最嚴厲”的調控就可能變成“空調”。

        禁止囤地開發商拿地資格，這是有關部門砍向高房價的又一“刀”，也是國家監管部門首次從  “拿地資格”的角度來調控土地，以提高土地開發效率。此前，部分地方已經這么做了，比如說，今年初北京暫停了8家開發商在京拿地資格，福建規定囤地炒地開發商3年內禁止買地。顯然，這次兩部委通知，將“禁止囤地開發商拿地資格”推向了全國，值得肯定。

        但這一“禁令”能否擊中囤地開發商？我對此不太樂觀，原因有五個方面：其一，“禁令”規定不詳。比如，究竟是禁止囤地開發商在一個地方拿地資格，還是禁止開發商在全國拿地資格？再如，究竟是禁止囤地開發商1年拿地資格，還是禁止1年拿地資格？規定不詳，自然而然漏洞不少，這就等于給了囤地開發商鉆洞的機會。

        其二，囤地開發商可以換個“馬甲”來拿地。例如，長春土地市場上2009年突然殺出了許多新買家，可是等到競拍時，人們才發現，那些舉牌的竟然都是老面孔，所謂的新公司，不過是保利、萬科等地產大鱷換了個  “馬甲”而已。其實，這類現象廣泛存在。一家房企下面可以設立無數個  “子公司”、“孫公司”，換個“馬甲”很容易。

        其三，開發商可以“假開工”應對“拿地禁令”。由于現行政策沒有明確規定項目動工標準，開發商為了避免拿地資格被禁止，完全可以做做樣子來應付相關規定，比如說，圍個擋、挖個坑、擺幾臺打樁機、工地有工人，就可以說已經動工了。這是內業公開的秘密。在某些工地，舉辦奠基儀式后就不再施工，誰能說是不是閑置土地？

        其四，囤地開發商可把自身原因變成政府原因。根據兩部委通知，開發商因自身原因土地閑置一年的禁止競買資格，顯然，開發商把“皮球”踢給政府就可以躲過這一規定。例如，青島就有開發商故意制造“政府原因”，開發商在報批項目時有意寫錯一些關鍵數據，被政府部門退回修改，自然就成了“政府原因”。

        其五，更為重要的是，指望地方監管部門禁止囤地開發商拿地資格很難。顯然，不可能指望國家部門處理所有的閑置土地，這個工作主要由地方國土部門落實，問題是在土地財政影響下，某些地方監管部門已經與開發商一個鼻孔出氣了，指望地方監管部門嚴格執法是不切實際的。因而，“拿地禁令”就有可能和“別墅禁令”一樣，令箭變成了“雞毛”。

        在我看來，“拿地禁令”不但要完善，更要在執行環節開動腦筋。有關部門還應該拿出更務實的治理手段，比如公開官方的囤地“黑名單”以便社會監督；有關部門曾宣稱，對閑置土地“7月督察，8月約談，9月問責”，9月馬上過去了，問責卻不見動靜。如果問責動真格，可有效打擊囤地炒地；還有，限制囤地開發商融資貸款的相關規定也要落到實處。



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