每日經濟新聞 2010-11-03 09:01:53
每經記者 張敏 發自北京
“最近10年間，中國135家上市房企共囤地12億平方米，可供1.2億人居住。”近日，一則與囤地有關的新聞攪動了市場的神經。
該新聞列出了中國所有上市房企的囤地規模，其中，保利、萬科分居“內地上市房企囤地排名”前兩位。在房地產調控的背景下，這一消息迅速引起輿論大嘩。
有業內人士指出，“囤地”與土地儲備并非同一概念，看似龐大的囤地規模并不是市場的真實反映。
《每日經濟新聞》記者發現，在國土部對于延遲開發的表述中，從未使用過“囤地”的說法，而稱之為“閑置土地”。遍查國土部的所有文件，都不曾對“囤地”行為作出過明確界定。
“企業需要一定量土地儲備”
按照上述報道，保利地產以3369萬平方米的儲備面積成為內地上市房企中最大的“地主”，萬科則以3268萬平方米的儲備面積排名第二；在港上市的內地房企“囤地”面積更大。
“（這篇報道）根本沒有區分‘囤地’與土地儲備的區別，不是所有的土地儲備都被界定為‘囤地’。”一位被列入這份名單的開發商代表向《每日經濟新聞》記者說。
記者發現，上述報道在計算中將土地儲備等同于囤地，作為制定“囤地排行榜”的依據。報道還稱，公報顯示的企業資金量減少，正是其大量拿地的結果。
值得注意的是，這一排名以規劃建筑面積為依據進行計算，而在國家嚴格限制低密度住宅的情況下，規劃建筑面積往往遠大于同一地塊的土地面積。
上述開發商表示，房地產是資金和土地密集型行業，為保證持續開發和供應，企業必須擁有一定量的土地儲備。陽光100置業集團副總裁范小沖曾向《每日經濟新聞》記者表示，房企的土地儲備規模，以保證3~5年開發為宜。
“在招拍掛為主的土地市場上，企業拿地面臨著很大的不確定性，如果開發完一個項目后再去拿地，不僅不能保證企業的開發規模和資金周轉，還會影響到市場供應。”上述開發商表示。
某分析師向 《每日經濟新聞》記者表示，土地與資金是房地產企業的命脈，企業的土地儲備面積通常與企業規模成正比。公告顯示，多數上市房企的土地儲備規模都在千萬平方米以上。像萬科、保利等大型房企，土地儲備規模則超過3000萬平方米。
是否“囤地”難以界定
事實上，雖然“囤地”的字眼屢屢出現在新聞報道中，但在公開的文件中，并不曾對“囤地”作出過明確界定。
根據1999年通過的《閑置土地處理辦法》規定，土地出讓合同中未規定開工時間的，若超過合同生效期一年未動工，則視為閑置土地。
同時，已動工開發建設，但開發面積不足總面積1/3的，已投資額占總投資額不足25%的，或未經批準中止開發建設連續滿1年的，同樣視為閑置土地。但媒體的報道通常將這類閑置土地視為“囤地”。
國土部土地利用管理司司長廖永林曾表示，截至今年5月底，全國共上報閑置土地2815宗，面積16.95萬畝。這一數據低于上述媒體披露的數據。
國土部相關負責人表示，土地閑置有多種原因，除企業刻意拖延開工、以地牟利之外，“毛地”出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因造成的閑置占大多數。
房地產開發的規律，也往往給人造成“囤地”的錯覺。上述開發商向《每日經濟新聞》記者表示，在企業獲取大體量土地之后，往往存在分批開發的現象，如果開發期限過長，就容易造成“囤地”的現狀。
另一方面，企業從拿地到開發，通常需要一定的時間，如果企業在這期間不進行開發，也容易讓外界有“囤地”的誤解。實際上，如果不超出土地出讓合同的約定，就不應視為違約。
根據最新版的土地出讓合同，企業在簽訂土地出讓合同時，需約定開工和竣工日期，超出這些日期的，就被視為違約，并承擔相應的責任。同時，國土部還醞釀在土地出讓合同中約定企業定時申報開發進度。
上述分析師表示，隨著土地出讓合同的完善，判斷“囤地”的標準應以是否違反合同約定作為判斷，而非開發進度。
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