2011-04-15 01:48:28
每經記者 張敏 發自北京
憑借著一單保障房建設合約，萬科正在向 “環首都經濟圈”挺進。
4月11日，河北省住房和城鄉建設廳與北京萬科企業有限公司在京簽署了 《關于建設保障性住房的戰略合作協議》。根據協議，萬科將在河北省的6個城市建設6000~8000套保障房，其中以租賃性住房為主。
這6個城市為廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州和張家口，均在“環首都經濟圈”框架范圍內。據悉，各地具體建設規模和結構將另行決定。建設資金將在政府擔保下，從金融機構貸款獲得。
針對外界關注的利潤問題，萬科集團執行副總裁毛大慶表示，雖然利潤不高，但萬科可借機獲得品牌推廣效應，以圖今后在這些城市的發展。他還強調，只要不損害股東利益，萬科非常愿意參與保障性住宅的建設。
政府擔保獲得貸款
據了解，這8000套保障房以租賃性住房（廉租房、公租房）為主，根據不同城市中低收入群體的不同需求，萬科還將建設一定規模的限價房。各地的具體建設規模和結構將另行決定。
其中，建成后的租賃性住房由政府統一管理，政府會通過付款時間安排，以分期付款形式返還貸款機構。河北省住房和城鄉建設廳廳長朱正舉向《每日經濟新聞》表示，政府可能回購，或通過合作產權、共有產權的方式運作。
毛大慶向記者透露，萬科將在政府擔保下，從金融機構獲得一定規模貸款作為建設資金。但由于貸款申請程序問題，這一工程的啟動資金很可能由萬科來墊付。具體墊付規模，他沒有透露。
分析認為，政企共建保障房的好處在于，除吸引企業出資外，還能從金融機構獲得較大規模的貸款，從而解決資金問題。
朱正舉強調，如單靠政府建設保障房，是不可持續的，好的方式是由政府主導，一些大企業參與。他還表示，河北省正處在城市化加速階段，希望大企業參與到舊城改造和城市開發中。
另據了解，建設上述保障房所需的土地，將由地方政府無償提供，萬科在這一工程上的拿地成本幾乎為零。
萬科著眼未來市場
從資本的角度上，投資者更關心工程的利潤問題。
年初，萬科總裁郁亮表示，“只要有一塊錢利潤，萬科就愿意蓋保障房。”但他的話更多被認為是一種“政治表態”。
承接河北省8000萬套保障房建設，能獲得多大利潤？毛大慶向記者表示“利潤并不高”，萬科會通過配建方式，獲得利潤平衡。“算下來就當全蓋限價房了，6%~8%的利潤。”
他表示，如果按單個保障房項目計算，萬科只能獲得相當于投資額3%的管理費收入。而在很多企業建設的商品房項目中，保守估算毛利率可達25%，凈利率也在10%以上。
事實上，在單純的保障房建設之外，萬科并不缺少盈利渠道。DTZ戴德梁行華北區研究部經理魏冬向《每日經濟新聞》記者提出一種模型：在保障房社區的周邊，企業還可通過配套的商業地產獲得利潤，這就大大彌補了保障房建設的利潤損失。
毛大慶表示，希望通過這批保障房的建設，在這些城市樹立萬科的品牌，未來在獲得商品房用地時，也能獲得一定優勢。
萬科此次簽約的6個城市，有一個共同點：均在 “環首都經濟圈”的框架范圍內。毛大慶認為，在北京的輻射作用下，這些城市已經來到了城市化成熟期的 “門口”，城市化快速發展期即將到來，這將是北京萬科未來發展的腹地。
“在算大賬上，這也能平衡應有利益的訴求和股東利益的保障。”毛大慶說。
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