2011-09-23 01:03:24
項崢所謂潮起潮落，既然有房價過快上漲的時期，必然也有房價漲幅回落甚至下跌的階段。去年第四季度以來，房地產市場融資不斷收緊，房企面臨著前所未有的持續性外源融資壓力。與此同時，房地產調控持續升級，市場成交量明顯萎縮，部分房企資金被占用，面臨著資金周轉不暢的困境。限購政策對房地產市場的影響也很深遠，對抑制房地產投資和投機有立竿見影的作用。
我國房地產市場運行存在多個變量，從政策、融資和需求三大變量分析，目前房地產調控政策持續緊縮、融資難度日益增大、限購有效抑制需求，加上保障房建設提速，有理由判斷近期房地產市場出現調整可能是大概率的事件。據國家統計局數據，8月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降或持平的城市共有46個，與7月份相比增加15個。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房價格環比漲幅均為0%，連續兩個月停漲持平。
考慮到房地產業是國民經濟主要行業，拉動經濟增長鏈條較長；同時房地產作為重要的抵押品和消費貸款的主要品種，與金融業穩定發展息息相關，因此，需要認真做好房地產市場出現調整后的應對。
從保持經濟穩定增長的角度出發，保障房建設提速可以在很大程度上彌補商品房開發下降對投資增長的不利影響。保障房建設核心是資金問題，關鍵在于是否可以形成可持續的運營模式。其中，公租房建設融資又是保障房建設的最大難題。公租房融資在現金流和抵押擔保條件上，很難符合商業銀行傳統的信貸條件，更需要在外部信用增級和財政預算上給予支持。
從穩定民生的角度出發，需要認真關注住房租賃市場的健康穩定運行。理論上分析，住房租賃價格和住房交易價格存在內在有機的聯系，若租賃價格低，選擇租賃將減少對現房的購買需求，反之則增加對現房的購買需求。最近一段時間，住房租賃價格上漲加快，而承租方多為經濟實力較差的群體，住房租賃價格過快上漲將明顯增加這些人的負擔。
從維護社會穩定的角度出發，也需要關注房地產市場出現調整后的房地產民事糾紛。特別是部分高價購房人可能會要求開發商退回差價，從而造成社會穩定問題。
從維護金融穩定的角度出發，確實需要做好應對預案。從商業銀行開展的房地產壓力測試情況看，結果很理想，但不能過于樂觀。畢竟壓力測試只是一種理論上的模擬。事實上，房地產市場出現調整對金融市場的影響遠比壓力測試設定的模型要復雜得多。
從各國房地產市場波動對金融市場影響的情況看，主要是存在三個效應：一是房地產貸款質量惡化效應。房價下跌意味著房地產業收益下降，從而影響房地產貸款質量，減少銀行盈利性和增加損失。二是抵押物不足效應。當房價猛烈下跌時，即使借款當初抵借比被認為是非常保守，最終也難以彌補銀行損失。1989年英國房地產市場繁榮時，房地產價格上漲，實際貸款抵押率降低到40%，而在1992年房地產價格下跌時的實際貸款抵押率上升到140%。三是風險傳導效應。由于房地產資產被廣泛用于其他貸款的抵押物，當房價下跌，其他類型貸款的信用風險也增加，加劇銀行業脆弱性。美國次貸危機的發生，為我們觀察風險傳導效應提供了非常好的例證。數據顯示，2001年~2008年期間，美國房地產貸款的拖欠率和所有貸款、租賃的拖欠率走勢基本一致。在房地產價格下跌期間，美國房地產貸款拖欠率和所有貸款、租賃的拖欠率幾乎同時走高。
此外，房地產市場調整對金融市場的流動性影響也很大。美國次貸危機爆發后，真正因為房價下跌導致銀行資產質量受損進而造成利潤損失的情況不多見，但因為房價下跌導致資產交易變現困難，進而造成金融市場流動性收緊，是危機不斷演變的主要原因。
房地產市場出現調整，有人歡喜有人憂。保持房地產市場長期平穩健康運行，才能真正皆大歡喜。
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