余豐慧：樓市調控新提法 警惕地方擴大化

余豐慧

溫家寶總理1月31日在國務院第六次全體會議上指出，鞏固房地產市場調控成果；繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸；采取有效措施增加普通商品房供給；做好保障性住房建設和管理工作。

“鞏固房地產調控成果”是去年后半年調控初顯成效后一直強調的口徑，充分表明中央政府房地產調控的堅定決心。

“促進房價合理回歸”，從2009年開始的本輪樓市調控以來，溫家寶總理已先后五次明確提及，其中，2011年11月6日溫總理在俄羅斯圣彼得堡表示，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展。

“采取有效措施增加普通商品房供給”，從本輪調控至今一直是這樣的表述。“做好保障性住房建設和管理工作”，從本論調控至今沒有絲毫松懈，也是構建政府的歸政府、市場的歸市場的住房新機制核心內容。

以筆者看，最為值得注意的是“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”，關鍵在“逐步完善”四個字上。這有兩層意思：一是現有抑制投機投資性需求政策仍有完善空間；二是完善現有抑制投機投資性需求政策已經擺上決策層議事日程。

目前，抑制住房投機投資性需求政策主要有四：差異化住房信貸政策；差異化稅收政策；限價政策；限購政策。差異化房貸和差異化稅收政策是準經濟性手段，爭議不大，完善空間有限。而限價和限購政策完全是行政性政策手段，實際執行中爭議性很大，而且在樓市調控中已經發揮了立竿見影的效果。但是，作為直接干預房地產市場的過于嚴厲的行政性手段，畢竟不是長久之計，退出只是時間問題。我們注意到，限購政策出臺伊始，就受到地方政府、開發商、部分專家學者的猛烈抨擊，要求取消聲音此起彼伏。

因此，必須警惕地方政府以國務院提出“逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”為借口，不是“繼續嚴格執行”而是大作“逐步完善”的文章，大肆放水抑制投資投機性需求措施，片面理解“逐步完善”要求，將其擴大化，使得投資投機性需求重新開始泛濫。

這種可能性不是沒有，而是在一些地方已經出現。日前，“珠三角”的中山市已傳出松綁調控政策的消息。春節前夕，中山市國土資源局已在其網簽系統中對房屋“限價”標準進行上調，由之前的5800元/平方米，調整至6590元/平方米，上調幅度為790元/平方米。如果住建部等部門對中山市做法予以默認，加之國務院又要求“逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”，可能會出現更多類似中山市放水樓市調控，弱化限購、限價甚至限貸、稅收政策的情況，那么，投資投資性需求將大舉反彈，一年多的樓市調控成效極有可能毀于一旦。各方對此必須保持高度警惕。

筆者同意限購、限價等行政手段最終要退出的觀點。但是，行政手段的限購、限價退出后，必須有經濟手段措施取而代之，這個經濟手段被許多人士寄希望于房產稅上。筆者認為，房產稅尚在試點，而且從重慶、上海試點情況看，抑制投資投機性購房效果有限，當然，可能是稅率設置上存在過低等問題。因此，房產稅全國推開尚需時日。房產稅不全面推開，限購等行政措施絕對不能貿然退出市場。

限購、限價政策退出起碼要具備兩個條件：一是房產稅在全國全面推開，并且稅率設置上能夠真正起到抑制投資投機性需求的作用效果；二是保障性住房大面積投入市場。將大大分流商品房市場的購買壓力。到那時，商品房價格上漲的需求壓力就會大大緩解，房價想暴漲都難。

綜上所述，從時間點上看，旨在抑制投機投資性需求的限購、限價政策，真正退出的時間點應該在明年上半年或者明年第三季度。