庫存巨大房企“錢緊” 以價換量漸成趨勢

隨著大型房地產上市公司年報的陸續出爐，房地產企業資金面緊張的現實再次被凸顯。高額的負債率、龐大的庫存、嚴重分化的業績水平，再加上宏觀經濟面的整體回調使得房地產企業面臨著資金和銷售壓力。 雖然一季度信貸政策出現了明顯的寬松趨勢，但在中央三令五申強調房地產調控不動搖的背景下，想要走出困境、回籠資金，房地產企業似乎只有“降價促銷”一條路可走。 庫存巨大　房企經營仍處困境 根據近期陸續公布的上市房企２０１１年年報，雖然大型標桿房企依舊在調控最嚴厲的一年當中取得了較高的營業收入，但業績分化的趨勢已十分明顯。部分房企的銷售業績環比出現了大幅度的下滑，與此同時，越來越大的庫存壓力也成為房企未來發展的巨大隱患。 來自中原地產研究中心的數據顯示，截至３月底，已公布年報的４８家Ａ股上市房企２０１１年實現營業收入合計２２３３．９５億元，同比增長２６．４％；營業成本１２８６．３４億元，同比增長２２．２％；Ａ股房企的整體營業利潤率有所提升。 不過與此同時，各房企的存貨消化周期也在大幅延長。統計數據顯示，４８家Ａ股上市房企２０１１年末的存貨合計高達５９０６．７４億元，同比增長４５．８％，以去年的開發和銷售進度計算，４８家房企目前存貨的消化周期達４．６年。而在２０１０年末，這些房企整體存貨的消化周期為３．８４年。這意味著，２０１１年末Ａ股房企的存貨周轉天數同比足足延長了９個多月。 “雖然在３月份部分城市成交量開始復蘇，但是相比２０１１年依然處于平均水平，繼續回暖的可能性不大?！敝性禺a研究部總監張大偉表示，在樓市火爆時期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。 融資負債　資金壓力不減反增 巨大的庫存壓力意味著資金回籠速度的減慢，這對極度依靠資金快速運轉的房地產行業而言無疑是巨大的枷鎖。一季度以來，包括中國海外、碧桂園、招商地產、雅居樂、合景泰富、華遠地產等多家上市公司宣布了自己在Ａ股和Ｈ股的融資計劃。 與此同時，從今年信托發行情況來看，頭兩個月房地產信托出現井噴。根據用益信托數據顯示，目前在售的集合類房地產信托產品仍有９８款。１至２年期的信托產品中，投向房地產領域的信托產品預期回報率仍然最高。分析人士認為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。 鏈家地產市場研究部的馮聯聯認為，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在２０１２年對于資金的需求仍然有較大的規模。同時，也表明２０１１年房企資金回籠的情況與預期有一定差距，并且在今年繼續調控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產生擔憂。 然而，在房企紛紛啟動新的融資計劃，到處“找錢”的同時，越來越高的負債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產信托、銀行信貸，都成為房企必須面對和解決的資金難題。 根據鏈家地產市場研究部統計，２０１１年萬科、招商、首開、世茂四家標桿房企的總負債，較上年同比上漲４１．８％、４３．２％、５３．５％和２７．４％。已經背負了較高負債的房企，再進行大規模的融資，未來償債負擔加重的風險無疑進一步增加。 促銷升級　以價換量漸成趨勢 事實上，由庫存引發的回款壓力只不過是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀經濟增速的回落、信貸的收緊、房企資金來源結構的不斷變化、房地產投資的持續回落都影響著或反映出房企“錢緊”的狀況。 根據２０１２年１到２月份的全國房地產開發和銷售數據，房地產開發企業本年資金來源１４１５１億元，同比增長１６．２％，增速比２０１１年全年提高２．１個百分點。在房地產開發企業本年資金來源中，自籌資金５９９５億元，同比增長４３．３％，在本年資金來源中占４２．３％，比２０１１年全年提高１．４個百分點。 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭預計，２０１２年一季度，自籌資金將繼續保持較高增速，在房地產開發企業本年資金來源中的比重將進一步提高。 “綜合多項指標走勢，預計２０１２年一季度房地產開發企業資金狀況可能接近或者低于２００８年全年水平。在外部融資環境難以顯著改善的情況下，房地產企業通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑?！睏罴t旭說。 市場的現實也在印證著分析人士的預測。一季度開始，多家大型房企紛紛加大了降價促銷的力度。從１月起，保利地產對其４０個城市中的近１００個項目進行了大規模的降價促銷；２月中旬開始，恒大地產在廣東省內的８個項目推出了“１０億元大優惠”活動；招商地產對其１４個城市中的２２個項目也推出了不同程度的打折優惠活動。除此之外，萬科、富麗、華潤等大型房企也在一季度推出了自己的優惠促銷計劃。 張大偉表示，標桿房企全國促銷的升級無疑具有極強的示范意義，要想盡快擺脫巨大的資金壓力，以價換量已經是不可避免的趨勢。