樓市或掀新一輪降價潮

3月以來，隨著上市公司2011年年報披露越來越多，房企庫存總量飆升的數字也越來越清晰。

據統計，目前，滬深兩市已有52家房地產上市公司披露2011年年報，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%。

中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向《證券日報》記者表示，從上述數據來看，負債攀高、資金成本急升等問題已經不是房企首要解決的“頭疼”問題了，去庫存才是開發商的當務之急。

值得注意的是，一直承諾“不降價”的寶龍地產也開始熬不住了。寶龍地產首席執行官許華芳日前表示，新開項目都會推出一定的促銷。他還坦言，“沒促銷肯定很難賣”。

庫存總額近6000億元

公開資料顯示，48家A股房企中，上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。

有機構認為，隨著2010年大量開工的項目陸續竣工，房企去庫存化的壓力將與日俱增。據悉，按房企存貨和營業成本，以去年的開發和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。

據數據統計，萬科以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發產品1380億元，占比66.2%；擬開發產品629.9億元，占比30.2%；已完工開發產品72.4億元，占比3.5%。

除此之外，據了解，萬科的存貨周轉天數已達1442天，同比增加105天。

平安證券首席經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也曾在一次論壇上表示，截止到目前，從全國在建項目的面積來看，按照2011年的成交量，至少可以賣三年。

鐘偉分析，到2013年底，商品房房屋庫存大約為45億—46億平方米，由此導致每年支出的資金占用成本大約為3000億—3500億元，從而嚴重擠壓房地產利潤。

事實上，多數業內人士認為，房地產行業真正風險在于不斷累積的房屋高庫存。

曹建海也向本報記者表示，一些上市房企過分相信土地升值能夠帶動產品升值，這幾乎成為一些上市房企根深蒂固的觀念。但事實上，現在經濟成長形勢并不好，導致土地升值空間相對不大，甚至部分上市房企的資產正在大幅縮水。這個時候，庫存居高不下導致房企回籠資金慢，而資產縮水卻在加快，開發商因此而深陷高庫存“泥潭”。

去庫存前景堪憂

實際上，針對上述房企高庫存現象，也有聲音稱，近期，樓市成交量正在回升，庫存也在隨之降低。

對此，北京中原地產研究總監張大偉向本報記者表示，雖然市場上的交易量出現小幅回升，但從成交量的絕對值來看，2月份的銷售面積僅相當于2011年標桿房企月度平均銷售面積的6成，市場依然處于低位。

更值得注意的是，根據中原地產的監測，截至到2012年2月底，標桿房企在售項目庫存量相對于2011年5月底增加了約6成。

張大偉還表示，雖然開發商都不同程度地調整了各自的推盤節奏和推盤量，但庫存量的持續增加卻是不爭的事實。而且總體來看，房企去庫存難度很大，前景堪憂。

“高庫存對于企業非常不利”，曹建海向記者直言，企業已經陷入艱難困境，當務之急是降價促銷以回收現金。

而寶龍地產就是真實的寫照，許華芳在公司業績發布會上坦言，公司接下來會有降價促銷活動。

據記者了解，寶龍地產2012年全年可售貨源約120億至140億。對此，3月27日，標準普爾發布評級報告稱，今年寶龍地產將激進地推行降價策略，從而盡快處理日漸增加的庫存。但是，許華芳卻強調，降價幅度很小，僅10%左右。

“去庫存的程度將直接取決于開發商的降價幅度”，曹建海直言，以目前整體經濟增長前景和市場情況來看，想要完全消化庫存非常難。個別上市公司如果能夠加大降價幅度，以價跑量，那么可能會率先搶占市場份額，進而能夠喘口氣，以待市場出現轉機。

曹建海強調，有些房企旗下項目甚至要降到成本價以下，用過去所獲利潤來彌補現在的損失，或者出售資產，才能在這個行業繼續生存下去。

“行業內30%-40%的企業虧損將成為正?，F象”，曹建海直言，沒有人能夠救這些企業。有業內人士也向記者表示，有些房企本身就屬于高杠桿經營，再加上高庫存消化不良，資金回籠緩慢，資產縮水卻在加快，風險自然會凸顯出來。

值得一提的是，標普上述報告將寶龍地產的企業信用評級由“B+”下調至“B”。標普稱，該公司的財務風險狀況已經從“激進”惡化到“較高杠桿性”。