追問千萬套保障房：沖擊剛需勢頭能否延續？

每經編輯 關赟斐 每經記者 楊羚強 發自上海    

關赟斐 每經記者 楊羚強 發自上海

5月全國各主要城市房屋成交量急升，令樓市回暖趨勢升溫。大多分析及統計數據均表明，近期樓市成交多集中在剛需盤。通過調控壓抑了較長時間的剛需一旦爆發，房價或許又將進入上漲通道。

在這個節骨點，很多人想到了2011年開始建設的千萬套保障房。如果這些保障房全部入市，如今的樓市和房價走勢將發生什么樣的變化？對此，《每日經濟新聞》記者在廣州、上海等地進行了調查。

子平（化名），上海人，今年34歲，未婚，稅后月收入超過8000元，即將遷入位于上海青浦徐涇的一套房子。上述房屋總建筑面積為68平方米，按照21世紀不動產統計，如果在商品住宅市場購買，總價至少100萬元以上。然而，子平僅支付了48萬元就住進了該房。

子平是國家保障房開發計劃的受益者。由于保障房開工量的急劇增長，上海的經濟適用房申請門檻一降再降，家庭人均月收入5000元，人均財產15萬元，也可以申請經濟適用房。子平的父母因而成功申請購買到一套經濟適用房。一定程度上，已經有一部分剛性需求的購房人群轉而選擇購買以經濟適用房為代表的各種保障類住房。

根據中央計劃，“十二五”期間建設各類保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，2011年計劃建設1000萬套，2012年計劃建設700萬套。然而，保障房對普通商品房市場的沖擊，或許并沒有想象中那么厲害。經濟適用房是目前對普通商品住宅市場沖擊最大的一類保障性住宅，但根據上海易居房地產研究院的調研，全國范圍內經濟適用房開發投資額占商品住宅比重持續下降，2010年降至3.1%，成為歷年最低。

資金制約保障房供應

中國指數研究院上海研究總監陳延彬告訴《每日經濟新聞》記者，北京、上海等一線城市在開發建設包括經濟適用房在內的保障房時，要比其他城市積極得多。2011年上海開工的保障房套數達到22萬套，而同期北京是20萬套，均大體完成了當年度的保障房開發計劃。今年，上海預計開工的保障房有16萬套，北京則達到16.58萬套，與國家的經濟適用房發展計劃相適應。

上海易居房地產研究院的《2011~2012年保障住房年報》顯示，2011年全國新開工建設城鎮保障性安居工程住房1043萬套（戶），截至2011年11月份，大部分省份開工率已經超過100%。

相比巨大的保障房開工量，當年度保障房竣工量卻不多。2011年基本建成城鎮保障性安居工程住房432萬套，其中，有1/3主體結構基本完成，1/3進入樓層施工，1/3完成基礎施工，基本符合住房和城鄉建設部的要求。

上述年報稱，這是因為保障房竣工量受工期的影響。一般而言，保障房的合理工期為兩年半左右，因此2011年保障房竣工工程中99%都是由2009年結轉過來的。按照這一施工進度，今年竣工銷售的保障房將比去年更多。

資料顯示，2010年，全國各類保障性住房和棚戶區改造住房實際開工590萬套，明年竣工的保障房數量將更為龐大，對普通商品住宅市場的沖擊顯然也會更大。

同時，保障房建設所需資金規模巨大，通過上海易居房地產研究院測算，預計2012年保障性住房建設所需資金在2.5萬億元左右。然而，由于地方政府對保障房建設的預算較少、土地出讓收入有下滑的態勢、地方融資平臺債務進入集中償還期，融資可能受到一定掣肘，資金壓力嚴峻。

上海易居房地產研究院方面由此認為，2012年能否按期完成保障性住房700萬套以上的新開工量和500萬套以上的竣工量，資金難題是最大的不確定性。

保障房開始沖擊剛需

2010年8月，上海市政府決定在全市推出經濟適用住房申請供應工作，并調整放寬了申請準入標準，其中家庭人均月可支配收入限額由2300元調整為2900元，家庭人均財產限額由7萬元調整為9萬元。

2011年3月，上海市政府再次放寬經適房準入標準，將3人及以上申請家庭人均月可支配收入限額由2900元調整為3300元，家庭人均財產限額由9萬元調整為12萬元。2人及以下申請家庭的收入和財產標準在此基礎上進一步上浮10%。

在申請門檻不斷下降后，可以購買經濟適用房的人群已經慢慢向普通住宅的購買群體靠攏。

早在今年3月，易居（中國）控股有限公司執行總裁、克而瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱就曾表示，上海的經濟適用房申請標準已經提高至家庭人均月收入5000元。這意味著如果一戶家庭是三口人，其中只有兩個人工作，家庭收入總額達到15000元，也符合經濟適用房的申請標準。當時，他認為，保障房的大量供應，必然會沖擊剛性需求。

他的預言隨后果然實現。事實上，子平的父母也正是在今年3月份以后申請經濟適用房，并獲得批準。而除了子平外，其他的一些具有上海戶籍、月收入在萬元以內的人群也在等待經濟適用房這個餡餅落入自己口中。

經適房制度仍需完善

然而，能真正享受到經濟適用房利好的人只是少數。陳延彬告訴《每日經濟新聞》記者，雖然此前上海的經濟適用房是繼動遷安置房之后排名第二位開發量最大的保障房，但眼下這一保障房開發思路正在變化，目前開發的保障房更多以公租房作為主要組成部分。

實際上，經濟適用房制度暴露的問題也越來越多，公眾開始質疑起其“經濟性”和“適用性”。

2009年以來，出現了強化公租房、弱化經適房的現象。經濟適用房開發投資額占商品住宅比重持續下降，2010年降至3.1%，達歷年最低；經濟適用房銷售面積占住宅銷售面積的比重逐年下降，由最高年份2000年的22.69%下降至2010年的2.94%。

相比于經濟適用房，限價房對普通商品住宅市場的沖擊則更弱。截至2010年初，全國的限價房建設規模還很小，僅北京、天津、廣州、寧波、成都等少數城市有實質性動作。2011年10月上海的首個限價房才正式開工，很多城市甚至開始重新考慮是否要建設限價商品住房。

經濟適用房和限價房真會沖擊普通商品住宅市場進而抑制房價？也許并沒有想象的那么容易。

·房企案例

拿地近一年朗詩配建經適房仍是土堆？

關赟斐 每經記者 楊羚強 發自上海

造成保障房供應不力的一個主要原因是開發商一再延遲配建保障類用房的供應。上海、北京等城市在2009年底前后出讓的各類商品住宅用地多規定開發商必須配建一定比例的保障類住房，上海的比例是5%，北京則高達30%。然而，《每日經濟新聞》記者對配建保障房進行抽樣調查卻發現，這些配建的保障房建設速度并沒有完全跟上。

如朗詩上海祝橋項目配建的保障房，不僅開工時間比商品房晚得多，開發商更是以保證“普通商品住宅業主的正常生活”為由，專門給配建保障房的業主開發小區通道。

一些房地產專家表示，很多開發商為小區配建保障房并非心甘情愿，保障房往往會被區別對待。這讓很多人產生疑問：依靠這些配建的保障房，真能抑制房價嗎？

配建經適房或于2014年交房

2011年8月，朗詩集團旗下的上海朗華置業有限公司以5.75億元總價拍得了上海祝橋新鎮E6地塊。上海規土局公布的土地出讓須知和答疑紀要顯示，該地塊除了需要配建30%的全裝修住宅和20%的中小套型住宅以外，還要求配建5%的經濟適用住房。

據該項目銷售人員小徐介紹，整個項目分兩期開發，將建32棟房源（包括售樓處），總戶數為1200戶。其中3棟為經適房房源，層高為7層樓，約80戶左右。

然而，《每日經濟新聞》記者日前在該項目現場并未看到經適房的蹤影。該地塊圍墻之內，除了幾個翻起的土堆、幾架豎起但并無動靜的吊車外，就只剩下尚未拆除腳手架的售樓處。

小徐告訴記者，該項目經適房部分一個月前剛打完地基，目前在建的工程是一期項目和售樓處的樣板房。其中，一期項目共13棟多層房源，今年8月左右就能封頂，可能于今年9月開盤，但其中不包括3棟經適房。經適房將同二期房源一起交房。據朗詩集團上海公司營銷總監馬慶的說法，二期項目的交房時間為2014年6月。

兩期項目開發時間相隔甚遠，為何把經適房安排在二期規劃中？有業內人士猜測，開發商是為了把經適房對項目的負面影響降到最低，從而把經適房的建造時間往后推延。雖然配建經適房的比例并不大，但仍給了開發商很大的“壓力”。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，經適房的配建無論對剛需還是對高端項目的銷售都會產生負面影響。

對于經適房的建造時間，馬慶并沒有給出具體答復，只表示是“正常規劃”?！睹咳战洕侣劇酚浾呗撓档搅死试娂瘓F上海公司項目運營方面的負責人了解相關情況，但截至發稿，該負責人未給出任何有效的答復。

專為經適房設計小區出入口

去年11月，浦東首批經適房中，位置相對較好的三林基地價格為8000~8100元/平方米，航頭基地的價格在5300~5600元/平方米。這樣的價格對商品住宅形成了明顯的沖擊。馬慶告訴記者，位置較上述地區差的祝橋新鎮E6地塊一期的毛坯房均價在1.2萬元/平方米左右。

楊紅旭說，經適房對商品房的沖擊表現在兩個方面。一是購房者購買商品房時，往往會顧忌經適房人群收入上的差異，這對項目銷售會產生影響；二是具有配建的經適房價格要比同小區的商品房便宜得多，這將給商品房銷售帶來沖擊。他指出，隨著經適房準入標準的提升，這種影響會變得更為明顯。

事實上，朗詩的上述項目曾試圖淡化經適房對小區的影響。

小徐告訴記者，一期項目位于社區東面，東側緊鄰湖景，南面還有一條河道，位置很好。而配建經適房的地塊與一期項目拉開了很大一段距離，位于社區的最西南角，不但靠馬路，而且旁邊是社區的電機房。

另外，項目在規劃時，還在經適房旁邊設計了一個小區出入口。馬慶表示，這表面上是為了“方便經適房人群”，實際是為了避免影響東面一期業主的正常生活。

同策咨詢研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，開發商在開發配建經適房項目時，商品房和經適房的資源配置往往會有差異，“這是風險最低的規劃措施，否則很可能就會對商品房的銷售形成負面影響，同時對產品今后的定價產生沖擊。”

配建需靠法規制約

如何保證配建的保障房能按時保質及時供應？如何讓入住保障房的業主不會因開發商規劃的不同而有“低人一等”的感覺？

中原集團研究中心高級經理劉淵表示，讓開發商參與配建保障房，是為了讓政府省下開發精力。

中國房地產數據研究院院長陳晟認為，政府讓開發商配建保障房，是為了避免某些區域形成特別明顯的“區格”（即某些國家已經形成的窮人區和富人區的差別），其次是為了讓購房者共享區域內的社會管理服務。

政策初衷很好，但如何讓開發商認真履行配建義務呢？

劉淵指出，配建的經適房，品質與商品房不存在太大差異，但通常開發商很難有這樣的自覺性，需要政府出臺更多的監管措施來予以約束。在配建經適房的項目中，對于經適房房源而言，開發商只是一個“包工頭”的角色，政府才是這些經適房的“主人”。目前首先要完善具體的質量監管措施和標準，而目前這塊尚存在缺失。

張宏偉則表示，要鼓勵開發商配建好經濟適用房，政府可以在土地出讓上予以讓步，通過出讓高性價比土地提高開發商參與的積極性。此外，還可以通過比較好的融資模式，或者新的金融創新產品來支持保障性住房建設，在政策層面給予鼓勵，允許創新性的融資方式在保障性住房領域嘗試和執行。