科技地產調查：營銷名詞還是產業風暴？

每經編輯 每經記者 楊羚強 王杰 徐學成 發自上海 北京 廣州    

每經記者 楊羚強 王杰 徐學成 發自上海 北京 廣州

擁有科技地產概念的三湘股份（000863,SZ），在8月份成功借殼*ST商務之后，迎來連續漲停。一時間，科技地產成為行業內的一股新風，很多知名地產商開始計劃增加項目的科技含量。

在調控的背景之下，地產商炒作了一個又一個概念，從商業地產到旅游地產，再到養老地產、教育地產，這一系列的地產名詞，都擺脫不了房屋銷售的本質。

這一輪，科技地產會成為例外嗎？

從 《每日經濟新聞》記者調查的情況看，高科技在很大程度上只是開發商用于營銷的一個外包裝，雖然有著科技的名義，但發展、投資、盈利的方式，和普通住宅沒有本質上的區別。

/上海/

朗詩上海三項目前8月僅售149套科技地產剛需定位失誤？

每經記者 楊羚強 發自上海

因為擁有科技地產的概念，三湘股份（000863,SZ）在復牌之后連續多個交易日股價飆漲。但事實上，開發“科技地產”也許對房地產公司業績助益并不多。

三湘股份2012年半年報顯示，期內營業總收入為9232萬元，同比下降80.92%。與此同時，相關機構的數據也證實，三湘股份旗下樓盤的售價往往要低于同一區域的其他公司樓盤。

因為開發綠色科技住宅聞名業內的朗詩地產面臨的情形也類似。根據上海各大機構的統計，朗詩地產在上海開發的三個綠色節能住宅項目，截至9月3日，今年在上海只銷售了149套住宅，占房源總套數的34.8%。

與三湘股份不同，朗詩所開發的產品是今年上半年市場的熱點——面向剛性需求的普通住宅。業內的評價是，若以技術含量論，朗詩開發的科技地產甚至比三湘股份更為先進，但由于定位不恰當，朗詩開發的科技地產不僅不易被普通購房人群接受，反而因為使用成本過高被購房者投訴。

銷售不及相鄰項目

熟悉科技地產的上海業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，朗詩的綠色地產使用了科技環保建筑材料，其設備和系統是非常先進的，一定程度上已經達到了國際先進的標準，能實現房屋的恒溫、恒濕和恒氧。這三點正是將科技地產區別于其他地產的一個重要標志。為了實現建筑的綠色節能，朗詩平均成本要增加1500~2000元/平方米。

對于上述關于成本的說法，沒有得到朗詩方面的證實，但對方承認朗詩在科技上的成本投入巨大，開發成本要遠遠高于一般住宅，因此一般會比普通住宅售價略高。

正是高成本影響到了朗詩的產品定價。新浪樂居此前統計顯示，如果去除裝修成本，朗詩在上海嘉定開發的朗詩綠色街區（網上項目名綠色家園）要比同一區域的路勁·翡麗灣貴出15.22%。

朗詩方面回應稱，寶山美蘭湖的朗詩綠島全案均價約20000元/平方米左右，為裝修房，裝修標準約2000元/平方米，除去裝修售價約18000元/平方米，與周邊萬科的住宅基本持平，比一些小型開發商略高2000~3000元/平方米左右。

中房信研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，在目前的市場環境下，僅僅依靠科技地產的概念，很難賣出非常高的價格。由于朗詩在上海的項目很難降價，一定程度上給項目的銷售帶來壓力。

多家機構的數據顯示，朗詩上海項目今年銷售業績欠佳。以朗詩上海項目中賣得最好的朗詩綠色街區為例，截至目前只賣出了133套住宅，路勁·翡麗灣同期的成交數字是423套。

對此，朗詩方面回應稱，前8月朗詩在上海的項目還賣得不錯，之所以銷售數據看上去不高，是因為有一些未出售房源是政府限價房，不在朗詩銷售范圍內。

對于朗詩的盈利能力，上述業內人士告訴記者，國家雖然對節能建筑提供了補貼等優惠政策，但金額只有40~60元/平方米。

節能作用受質疑

售價相對較高僅是朗詩科技地產難賣的因素之一，同樣備受質疑的是朗詩住宅的節能作用。新浪樂居調查顯示，只有在所有房間空調全天滿負荷運轉的情況下，朗詩的科技地產才能顯示出其80%的節能優勢。

如果房間內的電器運轉時間沒有那么長，且有部分家用電器不運轉，那么科技地產的能耗實際上要比普通住宅內的電器能耗高很多。特別是在春秋季，很多家庭不使用空調、電風扇、地暖等設備，而科技地產卻必須全年365日不間斷運轉。在這樣的情況下，科技地產不僅沒有了節能優勢，其能耗甚至會比普通住宅還高。

對于新浪樂居的質疑，朗詩地產方面回應承認，如果是100平方米的房子，朗詩綠島業主需要支付2400元/年的系統使用費，朗詩綠色街區業主需要支付2100元/年的系統使用費。如果業主在夏季開滿3個月空調，冬季開滿2個月空調、地暖花費將遠遠大于2000多元。

和普通住宅不同，業主很難單方面停止科技地產的恒溫、恒濕、恒氧設備。據一位不愿意透露姓名的知情人士介紹，朗詩的科技地產由于安裝設計等問題，即使整套系統不運轉，也不能開窗。同時，系統服務整個小區，若要停止運轉，整個小區的系統都會面臨停運，所有業主很難根據自己的個人意愿，要求物業關閉整個系統。

對此，朗詩方面回應稱，朗詩的房子所有的門窗均可以開啟，尤其是窗戶采用了內開內倒兩種開啟方式，更有利于通風，只是在系統開啟的情況下，由于室內外會產生溫差，為了防止由于溫差導致墻體結露，在系統開啟后建議不要開窗。

上海地產業內人士王漢徵說，上述現象其實反映出目前科技地產推廣的尷尬。業主不僅要能承擔科技地產的高購買成本，還要在日常的消費能力和消費意識上，全面接受科技住宅。但眼下的情況來看，要做到這些還不太容易。

薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，關鍵的問題在于朗詩找錯了科技地產推廣的對象。他認為，相比于普通的剛需購買人群，高端買家實際上更需要恒溫、恒氧系統，尤其是別墅業主。

薛建雄舉例說，和朗詩相比，三湘的產品定位更高端一些，自然也就更容易被業主接受。

/長沙/

“天空城市”還在論證 遠大超高層技術仍待市場考驗

每經記者 徐學成 發自廣州

今年6月份曝光的遠大可建“天空城市”計劃讓外界大為震驚。近3個月過去了，《每日經濟新聞》記者近日從長沙市望城區政府、規劃局以及遠大可建公司了解到，這一計劃目前還處在論證階段，能否順利實現還是未知數。

雖然遠大可建方面宣稱 “可建核心技術已經定型”，且已在多地建成了可持續建筑，但一些建筑技術專家認為，在一座以住宅為主的超高層建筑上使用全鋼結構，其防火性能、抗震性能以及安全問題都是亟待市場考驗的問題。

“天空城市”曇花一現

距離遠大可建科技有限公司

（遠大集團全資子公司，以下簡稱遠大可建）第一次披露“天空城市”規劃已經過去快3個月。此前中遠大可建方面向 《每日經濟新聞》記者透露，本計劃于8月份公布具體的項目規劃信息，但事情的進展沒有遠大可建想象的順利。

記者近日從長沙市望城區政府了解到，針對這一規劃，政府層面目前還在論證，甚至項目用地也還在勘測和審查中，政府一位知情人士透露，項目“能不能建還是個問題”。

望城區規劃局則透露，該項目目前仍未進入規劃階段。

今年6月初，望城區與遠大可建簽訂了關于“J220”項目的戰略協議。根據這一協議，遠大可建將在望城區濱水新城核心區建設一棟集住宅、酒店、學校、醫院、寫字樓等多種業態于一體的綜合大樓。

根據遠大可建官網披露的初步計劃，“天空城市”總高220層，838米。一旦建成，“天空城市”將超越迪拜塔，成為世界第一高樓。

遠大可建方面稱，該大樓“由迪拜塔設計師設計，采用遠大可持續建筑模塊化材料，95%工程量在遠大工廠完成，一天安裝5層”，并預計在今年11月份開始安裝，2013年1月份落成。

記者獲悉，該項目實際上早在今年4月份就開始啟動，但6月份被曝光之后，有關“天空城市”的信息似乎一下從外界的視野中消失。遠大可建一位相關負責人對此稱，項目在推進過程中遇到了一些不可預知的因素，但并未對此作進一步的解釋。

尚無超高層開發先例

根據遠大可建方面的介紹，公司創立于2009年3月，總部和研發基地設于中國湖南湘陰縣城，專營“9度抗震、5倍節能、20倍凈化、93%工廠制造、1%建筑垃圾的可持續建筑”。

遠大可建方面預計，2012年將生產車間22萬平方米，2013年將達到36萬平方米。從目前的擴張的勢頭來看，遠大可建的野心不小。

《每日經濟新聞》記者綜合各地權威媒體的報道了解到，遠大可建最新布局的一個項目位于河南安陽，項目計劃三年內建成10個工廠化車間，總投資20億元，年產值超過100億元。

此外，包括在福建省福安市、湖北鄖縣以及山東乳山市，遠大可建都已經與當地政府簽訂了相關的項目合作協議。資料顯示，至2012年4月，遠大可建在湖南、上海、浙江、墨西哥建成16幢可建，并且在寧夏、福建、山東、山西、湖北建立了6家加盟合作公司。

但記者發現，截至目前來看，除在湖南、上海、浙江、墨西哥建成的16幢可持續建筑之外，遠大大舉布局的項目多為提供配套服務的生產車間，但類似“天空城市”這樣高度超過800米的超高層建筑，遠大可建此前并沒有開發的先例。

存在不可控風險

除將超越迪拜塔成為世界第一高樓之外，“天空城市”吸引外界關注的焦點則是遠大可建在這座超高層建筑上使用的頗為“超前”的建筑技術。

遠大可建方面稱，這座建筑技術 “使建筑現場安裝施工量僅占整個建筑用工量的7%，可建工廠化程度達到93%，而目前世界最高水平僅為40%。”

五合國際董事副總經理嚴濤在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，遠大可建的這座建筑技術其實在業界早有先例，“他們這種機構和技術完全沒問題，目前來看世界上超過400米的高層建筑都是以鋼結構為主。”

但嚴濤同時指出，目前應用這種技術的超高層建筑多以寫字樓等商業項目為主，由于對于穩定性、防火性等要求較高，這種技術其實并不適宜以住宅為主的建筑。

根據“天空城市”初步計劃，其總建筑面積高達100萬平方米，其中83%為住宅面積，可容納人數17400人，同時還包括學校和醫院，容納人數達到6000人，而寫字樓面積僅占3%。

“超高層建筑對其穩定性、防火性能的要求都很高，不是搭建起來就行了。”嚴濤指出，一般來說，住宅項目超過200米就“很難被接受”。在考慮其防火性能、抗震性能的同時，還有一個關鍵的問題是出現緊急情況時如何疏散。

嚴濤認為，“總體來說，這樣的建筑并不是一個宜居項目，它在資金和安全方面的代價是非常高的，而且存在很多不可控的風險。”

/北京/

北京ONE銷售率不到三成 項目成本被質疑

每經記者 王杰 發自北京

在很多城市，科技地產都存在叫好不叫座的問題。此外，開發商的產品和技術也多存在問題。那么，為什么還有那么多開發商熱衷于開發科技地產？

北京通州區新華大街的北京ONE項目案例，表明科技地產并非沒有價值。開發商通過在住宅上安裝成套的保溫、節能設備，也許可以將項目的某些“硬傷”最大限度予以掩蓋，進而幫助項目的銷售。

新風系統“解決”暗室問題

對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度?！睹咳战洕侣劇酚浾邚男吕藰肪泳W得到的公開資料顯示，北京ONE的容積率為4.8。根據銀率網的數據顯示，北京ONE項目1、3、5號樓為31層，2、4號樓為26層。

根據現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃,一般而言，19層以上住宅容積率為2.4到4.5之間。顯然，北京ONE這座“低碳養生”住宅已經超過此標準。

過高的容積率顯然會影響到北京ONE的通風、采光?！睹咳战洕侣劇酚浾攥F場看房發現，該項目部分戶型居然沒有采光窗戶的房間。該項目3號樓的3個戶型，均有沒有窗戶的暗衛生間。

對此，銷售人員解釋稱，該房間與客廳中間裝的是玻璃門，并沒影響采光。該銷售人員向記者表示，北京ONE可以保持室內 “恒溫恒濕恒氧”，即使有窗戶，也不見得需要開窗，因為“置換式新風系統”抽取百米高空的空氣，通過除塵凈化、消毒殺菌、溫控處理以及富氧等高科技工序，可以將健康純凈的空氣柔和地送進室內。“要是開窗，空氣不是白過濾了嗎？國外這種高科技住宅，也都沒有窗戶。”

對此，中國低碳城市戰略研究院副院長劉軍認為，開發商有可能通過在衛生間安裝新風系統，來規避沒有窗戶的缺陷。但如果沒有窗戶的房間排風和照明需要通過電能來解決，那就不是節能住宅，而是耗能住宅了。

業內人士質疑項目成本

新浪樂居統計數據顯示，北京ONE項目2012年8月27日的最新銷售均價為26300元/平方米，遠遠高出周邊在售住宅項19175元/平方米的銷售均價。

北京ONE銷售人員向 《每日經濟新聞》記者強調，該項目“房價高”有兩條理由：一是地段，該項目位于通州的主干道新華大街上，與通州區政府僅一街之隔；二是品質，該項目在宣傳中自詡為 “中國首席低碳養生建筑，匯聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。

對于“科技住宅”的建筑成本，上述銷售人員表示，北京ONE項目建造成本比周邊樓盤至少高出20%，僅一棟樓的“置換式新風”系統就要上千萬元。

但這一說法遭到很多業內人士的質疑。

一位業內人士向 《每日經濟新聞》記者透露，國內很多開發商打著綠色概念推高造價，無非就是一些節能技術的堆砌?，F在一些宣傳上很高端的樓盤，由于使用了部分“低能耗”的節能技術，反而大大提高了投入成本和使用成本，違背了節約資源的原則。

此外，高科技的節能項目并不等于奢侈品。德國DGNB綠色建筑認證體系的中國唯一合作方五合國際北京分公司負責人在接受媒體采訪時表示，綠色科技住宅并非奢侈品，生態節能建筑成本大致可劃分為高、中、低三種：低度模式即采用外墻保溫措施，每平方米造價增加100元左右；中度模式每平方米造價增加400~500元左右；高度模式即住宅實現高舒適度低能耗的標準，采用輻射式采暖制冷，量換式新風、高效保溫外墻體系、外遮陽系統等，但每平方米造價也僅增加800元左右。

此外，北京ONE的土地成本也并不高。2008年12月，北京美晟房地產開發有限責任公司將該項目的土地使用權抵押給北京農村商業銀行股份有限公司舊宮支行，42841.72平方米的宗地面積，抵押款為71219萬元，按279644平方米的總建筑規模計算，當時的平均樓面地價抵押估值僅為2547元/平方米。

雖然，北京ONE以高科技為標榜開出了高價，但銷售并不好。北京市住建委的網簽成交數據顯示，2010年10月24日開盤至今 （9月4日），北京ONE項目共推出730套住宅房源，22個月僅成交208套，銷售率僅為28%。

對于北京ONE的造價及其他問題，《每日經濟新聞》記者試圖聯系開發商北京實地房地產開發有限公司，但截至發稿時未能與對方取得聯系。

·記者觀察

當地產穿上科技的“外衣”

每經記者 楊羚強 發自上海

科技，注定將成為全球新一輪經濟熱潮的焦點。在樓市的調控下，地產商的困惑是，有沒有可能通過引入最新的科技，來顛覆人們對于房地產行業的印象。

此前，萬科有過這樣的嘗試，首先提出改變中國房地產業延續幾千年的手工制造方式，研發房地產的工業化生產，第一次讓人們看到房地產業的流水線生產。

后來王石、馮侖、張在東三位中國地產領袖領銜的中國企業家代表團又亮相哥本哈根,并發表了“主動減少碳排放”的企業界宣言。

此后，越來越多的房地產商開始重視房地產領域的科技化革命，或者通過一系列的節能環保措施，提升住宅的科技含量；又或者在開發工藝上，使用了最新的科技成果；還有一些則首次開發出不同于以往的新的建筑樣式。

調控下的地產商試圖在科技領域，為這個行業找到新的發展模式。實踐顯示，這些高科技的產品最后還需要接受市場檢驗。正如接受采訪的業內專家所說，目前國內的住宅科技在部分領域已經極其先進，甚至夠得上全球最高的標準，但是如何適應國內市場的實際需求，還存在一定的問題。這些住宅科技的應用，不應該是一蹴而就，而是循序漸進。

與此同時，也有開發商試圖以科技地產獲取利益。有些期望借科技地產，獲得地方政府的扶持，進而能得到廉價的土地；有些則借“科技地產”為噱頭，期望能在市場上獲取更高的利潤；此外，借科技地產掩蓋項目瑕疵的房企也不在少數。

不同的開發商介入科技地產有不同的目的，但最終能給整個行業帶來新機會的，一定是那些真正借助科技力量，改變國民生活質量和生活方式的房地產商。