QE3對國內房地產市場的沖擊

易憲容（社科院金融專家）

9月14日，美聯儲啟動了新一輪的量化寬松貨幣政策 （即QE3）。盡管QE3推出國內批評者不少，但不可否認，QE3推出對國內外金融市場的影響一點都不可低估，而其實際效果如何需要不斷地評估及觀察。在此，我們先來看QE3的特點，然后再來討論其對中國房地產市場的影響與沖擊。

從QE3的內容來看，它與前兩次的QE相比有以下幾個方面的特點：

一是QE3的開放性，即沒有確定量寬上限和時間。只是要求每月可購買400億美元按揭擔保證券（MBS），直至就業明顯改善為止，同時將超低利率延長至2015年中。而就業條件改善是一個相當不確定的概念，所以市場分析人士對QE3數量多少的分析相差很大?？梢哉f，伯南克的這種QE3開放性，不僅給市場更多的想象空間，也有利于提振市場的信心，同時也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。

二是QE3把購買債券品種改變為MBS而不是美國國債。這表明美國住房市場有某種程度上的復蘇，如果美國住房市場仍然處于下行階段，按揭貸款利率最低，美國居民也是沒有欲望進入市場的；同時，如果住房市場開始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居民進入住房市場，并通過住房市場繁榮來帶動經濟增長。不過，美國住房市場經過幾年調整，“一朝被蛇咬”的美國居民是否真的有意愿進入住房市場并不確定。

三是QE3的政治化。盡管經歷兩輪的量化寬松貨幣政策，當前美國內需仍然十分疲軟，失業率不低。同時由于消費疲軟，企業沒有強烈投資欲望，銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場流動性旺盛，則可透過股市與樓市制度產生財富效應，增加居民消費，以此來減少失業等。這當然有利于奧巴馬的總統選舉，政治上的意味很強。

對于以上特征的QE3，對我們的房地產市場的影響與沖擊到底有多大?這主要可從兩個方面來看，一個方面是對國內貨幣政策的沖擊與影響,另一方面是對國內房地產市場的直接影響。

對于QE3對國內外金融市場的沖擊與影響，其實最為核心的問題就是當前以美元為主導的國際貨幣體系。在以美元為主導的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。美國采取QE3,就能夠通過匯率的變化來影響國際上大宗商品的價格，來影響美元與非美元貨幣的價格關系，實質為利益關系的調整。國際市場資金會隨著這種利益關系變化而調整其流向?？梢哉f，QE1與QE2推出后，國際市場的大宗商品價格大幅上漲就與這種利益關系變化有關。同時，國際市場匯率的波動也是如此。

也就是說，QE3推出之后，人民幣可能隨美元的貶值而升值，人民幣的升值可能讓外資重新進入中國市場。美元貶值導致國際市場大宗商品價格上升而讓中國面臨著輸入型通貨膨脹壓力，而這些情況都影響央行可能重新調整當前的貨幣政策。央行的貨幣政策如何變化，決定當前國內房地產走向的根本政策取向。根據本文分析，QE3推出后，國內央行的貨幣政策不會出現2008年那樣的情況，或以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響，以保證房地產調控方向不改變。本文認為，這將成為QE3對國內房地產市場沖擊影響程度的關鍵因素。

QE3對國內房地產市場的影響與沖擊，還得從住房市場實體面來分析。一是從資金的流向來看，美國大量的資金流出貨幣體系，這些錢會流向哪里，會不會重新流向中國？從當前國際金融市場對中國住房市場的判斷來看，基本上認為中國住房市場泡沫過大，風險過高，因此QE3后隨著人民幣升值，會有資金流入國內房地產市場，但并非想象中那樣大。不過，有一個問題應該注意，就是國內炒作住房的資金看到美國的住房市場價格已經進入底部反彈時，是不是會有不少國內資金進入美國住房市場進行炒作。因為，從全球住房市場的情況來看，中國資金流向哪里，那里的房價馬上飚升。

因此，本文認為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看，QE3可能對國內住房市場影響與沖擊不會很大。而最為重要的可能是住房炒作的預期會進一步升溫。因為，QE3的目的就是通過降低住房按揭貸款利率來帶動美國房地產市場復蘇，希望推高資產價格來產生財富效應而影響居民消費。而這一切必將傳導到國內住房市場，住房投機炒作者會認為新一輪住房投機炒作機會來臨，他們會再次涌入住房市場。在這種情況下，現有的住房制度與政策對住房投資投機者來說都是無濟于事的?？梢哉f，僅這個方面，QE3推出后，如果政府沒有很好的應對政策，對國內住房市場將產生巨大影響與沖擊。

總之，QE3推出后對國內住房市場沖擊與影響，主要取決于央行貨幣政策變化、從貨幣體系涌流出來的資金流向以及住房市場的預期變化。