2012-10-23 01:33:58
每經記者 劉林鵬 杜冉樂 貴陽攝影報道
“4000多元的均價,還好意思說要崩盤?”當記者問及目前貴陽樓市的價格是否會面臨崩盤之時,多位當地的房地產業內人士發出這樣的疑問。
“貴陽什么都貴,但房價還不算很高?!痹诖畛顺鲎廛嚽巴痍栃聟^世紀城的路上,一名梁姓的哥和記者聊天時說。
這位在貴陽跑出租多年的的哥還提到,世紀城已開發有十年的歷史,當初最早一批才賣800塊錢一平方米,“十年過去了,現在才4000多塊錢,也夠便宜啦?!?/p>
劉永坤是貴陽人,現在是廣州中地行房產代理貴陽分公司項目助理,近日他對《每日經濟新聞》記者表示,目前貴陽的房地產市場就是以價換量,均價在每平方米4000元左右,基本上算是筑底了。
貴陽房價的時空坐標
如何能衡量出一座城市的物價水平,只要乘坐一下當地的出租車就可以略知一二。
10月14日,記者乘坐出租車前往世紀城。據梁姓的哥介紹,貴陽出租車起步價是9元,燃油費是1元,一公里是2.4元。這明顯高于同處于西南地區的重慶和成都。
他還告訴記者,“周圍這么高的物價,我覺得主要是因為貴州的交通不發達,物流成本高?!?/p>
連續幾日記者在貴陽多個區域的餐館就餐時發現,貴陽餐飲價格與其經濟發展水平相比也并不低。
10月17日上午,在貴陽南明區的一家非常簡陋的小餐館,記者拿著菜單時不禁有些驚訝:一盤最普通的回鍋肉都要20元以上。
而當地的市民對此也感觸很深。10月18日,貴陽當地的一份報紙還做了一個互動調查:如果一天十塊錢怎樣才能吃飽?答案是蹭飯、吃食堂、遠離餐館。
貴陽市物價部門也坦言貴陽的早餐價格偏高,目前貴陽正準備推出“平價”早餐車。30余個品種價格較周邊店面平均低10%至15%;每天早上6時開賣,9時“撤攤”。
“世紀城十年前的房價才800塊錢,2004年漲到快兩千塊,到2007年就漲到了三千塊出頭。遇到經濟下滑后,買房的人雖然少了,但開發商推一座樓就賣掉一棟樓,價格一直比較穩?!绷盒盏母缪a充道。
如果把貴陽的房價放在整個西南區域格局中,又是怎樣的一個位置呢?記者調查發現,同為西南重鎮,與重慶、昆明相比,貴陽的房價是三者中最低的(上半年為4820元/平方米)。
僅以2012年上半年為例,記者從昆明中原地產獲悉,昆明上半年商品房成交均價在7500元~8000元/平方米浮動。分析師馬自巧告訴記者,因為昆明的建安成本較高,要能抵御8級地震,且拿地成本也高。而重慶中原地產的半年報數據顯示,重慶上半年的商品房成交均價為每平方米6666元。
談及當前的房價,貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登向記者表示,在樓市嚴厲的調控政策下,貴陽房地產市場從來沒有大幅下跌過,因為沒有投資或投機性空間,市場不會大起大落。
記者從貴陽正合地產的研報也發現,從2006年到2011年,貴陽樓市成交價持續6年保持上漲,房價也從2006年的2775元/平方米持續上漲到2011年的4918元/平方米,但從2012年年初開始,成交價開始下滑,同比下降5%。
相關業內人士告訴記者,隨著大貴陽戰略的實施,未來貴陽樓市還會繼續活躍,但不會出現暴漲。
超級大盤成價格殺手
“中心地段,郊區房價。”這是記者近日在翻閱貴陽當地主流報紙時,一則奪人眼球的花果園項目整版廣告中的一句廣告語。記者調查了解到,目前花果園在售項目起價接近4000元/平方米,除去優惠之后,均價在4300元/平方米左右。
目前,在貴陽樓市,除了世紀城、會展城這兩個超級大盤已交房使用之外,在售的超級大盤主要就是花果園和未來方舟。
今年初以來,銀根松動,包括貴陽在內的全國各地均迎來了樓市“小陽春”、“紅五月”等。受此利好的刺激,貴陽上述兩個超級大盤分批次集中入市,從機構的研報來看,已沖擊到當地的整個樓市。
記者獲得的數據顯示,2012年上半年貴陽市商品房成交均價4820元/平方米,環比下跌891元/平方米,以價換量使成交額環比增加27.54億元,實現總成交額226.66億元。
重慶中原地產貴陽分公司研報顯示,3月份花果園應市推出五里沖片區,該片區以不足4000元/平方米均價掀起了購房熱潮,上半年該片區成交量占貴陽總成交量的四成。
“2010年底花果園項目推出后,當時貴陽市場房價就下降了19%?!币患掖笮头康禺a代理商對記者表示。
記者查閱貴陽相關機構三季度的各月研報發現,最近幾個月貴陽房價仍沿襲上半年房價的低價走勢,主要集中在4000元~5000元/平方米之間。
“我們現在的日子很難過,這些大盤價格太低了,簡直是在擾亂市場秩序。”貴陽一家小型房企的人士表示,“與這些超級大盤拼價格,我們根本拼不過”。
花果園項目營銷總監張寧辯解稱,由于定位不同,花果園項目并未給貴陽其他樓盤的銷量造成多大影響。
在超級大盤的疾風驟雨面前,市區優勢地段的樓盤價位仍然堅挺。
10月16日下午,記者在貴陽一環內各主干道探訪樓盤,發現在建樓盤項目并不是隨處可見,正如后來百靈尚品一號項目置業顧問文小姐所說的“屈指可數”。上述樓盤雖將在下個月開盤,售價并未確定,但據文小姐估計,至少在8500元/平方米以上。
到中大國際廣場北城公館項目實地調查時,記者在很遠處就能看到“北城公館二期A3棟開盤勁銷260套,國慶中秋特惠加推20套,優惠達20000元”的巨型條幅。
該項目置業經理李小姐坦言,“批量入市的超級大盤肯定對樓市有一定的影響,不過這里是新地段,我們的樓盤產品定位相對較高,均價都在6500元/平方米?!?/p>
開發商的微利營銷
在貴陽的地產江湖,打折促銷屢見不鮮。據了解,未來方舟項目曾針對團購打過7折的優惠,而位于二環路的城市魔方“不限樓層、不限朝向、不限戶型”,以一口價3000元/平方米的低價現房推盤。
如此低價,開發商能否盈利?
對此,重慶中原地產貴陽分公司一位負責人表示,在貴陽,房子4000多元/平方米的均價中,包括建安成本2000多元,土地成本1000多元,還有資金成本等總計3000余元。所以開發商僅能賺10%左右的利潤,這也是合理的。
而據上述大型房地產代理商透露,在五里沖片區的花果園項目,住宅均價在4200元/平方米,成本占80%以上?!盎ü麍@項目估計是開發商前期將項目運作起來,到后期再提升利潤點?!?/p>
對此,張寧也毫不諱言,作為花果園項目的剛需產品,按照當前4000多元/平方米的銷售價格,再考慮到上漲的建材成本、人力成本等,僅僅是微利而已,其實200多萬平方米的商業才是項目盈利的核心,等到30余萬人口全部入住之后,未來的商務寫字樓、商鋪等將會為公司帶來持續的現金收益。
此外,在貴陽市中心區的百靈尚品一號項目、中天世紀新城與二環路的中大北城公館以及其他不少在售項目,除了住宅銷售之外,更多地以相當比例的底商作為賣點。
不少業內人士指出,貴陽樓市的發育本身就晚于其他主要省會城市,在當前經濟低迷的情況下,大量中小房企為求生存,必然會將注意力集中于商業地產,以商業來盤活樓盤,以住宅人口來激活商業,為企業實現穩定的現金流。
世紀城的入住率
這些超級大盤拋出的頗具誘惑力的價格,使大量購房者涌入房地產市場,那么這些樓盤的入住率又是怎樣?
位于金陽新區的世紀城是貴陽市第一個真正意義上的超級大盤,其入住率對整個貴陽的超級大盤有風向標的意義。
10月14日傍晚,入秋以來的首場大霧卻突襲貴陽,并籠罩全城。
記者到世紀城進行實地調查時,因霧氣過大,出租車行駛速度很慢,從貴陽市的傳統商業中心 “小十字”半個小時之后才到達世紀城。彼時,夜幕和霧霾已籠罩了整個世紀城,片區早已華燈初上,步行街上的行人也漸漸多了起來,小區道路兩側停滿了車輛,要想找到一個合適的車位并非易事。
記者發現,除了星級酒店和大型購物廣場外,諸如品牌服裝店和飯館、水果店等生活配套設施也比較齊全。
夜幕下的世紀城,只能隱隱約約地望見個別樓盤的整體輪廓,視線穿越乳白色的濃霧,住家戶的燈光仍朦朧可見。
記者抬手看了一下手表,此時已是晚上7點。隨后記者開始仔細查看住戶家的亮燈數,當時的亮燈數大約占全部住戶的四成左右。
世紀城一位保安正在忙碌地登記著進出小區車輛的信息?!斑M出的車輛越來越多?!彼硎?,現在每到這個時間就非常忙碌。
晚上8時許,在世紀城的福州街上,仍有數家房產中介還在營業,記者就近走入一家名叫“貴陽隆城房屋中介”的門店,并以租房為名向置業顧問羅先生詢問房源。羅先生迫不及待地向記者指著擺放在墻壁上的一塊長方形展板,上面顯示了世紀城的樓盤分布圖。
據羅先生介紹,世紀城已開發有10年歷史,共26個小區,每個小區有10棟樓盤,一期與二期早已入住,三期剛交房,“一期的入住率目前能達到60%~70%,二期可能有40%,三期可能有30%。”
《每日經濟新聞》記者調查發現,世紀城的住戶以年輕人居多,二三十歲的年輕人占了很大比例,其中有一部分人是租房者。
“世紀城區域內有大大小小約20家房產中介?!绷硪患曳慨a中介負責人表示,世紀城房屋出租中,兩室和三室的房子最火,租金分別每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之間。
上述房產中介負責人稱,隨著入住率不斷提高,世紀城的房租也在不斷提高,今年要比去年同期高出60%左右,一期的房子甚至高出一倍。
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