譚浩?。簢Y委“退房令”為何失靈？

譚浩俊

兩年前，房地產非主業央企“退房”一事被炒得沸沸揚揚。如今，78家被國資委要求退出房地產業務的央企，只有不到1/4履行了“承諾”。一些應當“退房”的央企，還在直接或間接地拿地；而原本沒有房地產業務的央企，則通過建立各類產業園、工業園等方式，從事房地產經營業務。

為什么國資委的“退房令”只有不到1/4的央企響應呢？

收益需求無疑是央企“退房令”失靈的原因之一。雖然房地產的“暴利時代”已經結束。但是，“好日子”并沒有停止。從事房地產開發的企業，仍然享受著比一般企業、特別是實體企業豐厚得多的收益。

據相關機構統計的數據，目前房地產行業的平均凈資產收益率仍維持在10%~20%之間。這樣的凈資產收益率，對那些主業利潤微薄的央企來說，顯然具有不小的誘惑力。

業績需求則是央企不愿“退房”的又一原因。這些年，央企大力度的整合以及進入世界500強的壓力，使許多企業堅定了走規模擴張之路。央企大踏步地向地方擴張，到處投資，也是這種壓力的現實反映。

一旦企業規模做大了，資產做多了，效益做好了，不僅對企業有利，對經營者更有利。而房地產業務最容易做出規模和效益，在這種情況下，不愿“退房”也就很好理解。

在央企“退房”問題上，國資委只提出了“退房”要求，而沒有制定退出時間表。

2010年3月，國資委提出78家房地產為非主營業務的央企退出房地產市場。這需要一個過程，需要遵循市場規律。事實上，中國的房地產業，也需要有一些央企的參與，需要通過央企來平衡房地產市場的關系。不然，房地產市場也很難形成平衡效應。

如果央企在房地產市場，能夠在承擔政府責任、建設保障房等方面更好地發揮作用。或許，中國的房地產市場就不會出現今天這樣的格局，央企也就不需要退出房地產市場。

促使央企對“退房令”置之不理的，還有地方政府的原因。他們為吸引央企投資，給予大量的優惠政策，央企很難抵制這種誘惑。那些主營業務不是房地產的央企，在向地方投資實體產業項目時，也往往提出了房地產開發的要求。地方政府為了項目的需要，也就被迫給予相應的開發用地。

這些開發用地，一般都是與實體產業項目相捆綁，其所得到的優惠政策，也大致與實體產業項目相當。如果退出，就意味著這些優惠將一并轉讓給其他企業。

央企遲遲不愿“退房”，相當一部分原因也是在等待房地產市場的復蘇，將地方政府給予的優惠政策享受完以后，再退出房地產市場。

筆者以為，國資委在要求央企“退房”的過程中，比較有效的辦法，是將這些央企的房地產項目，重新整合成幾家房地產開發企業，并給所有從事房地產開發央企下達社會責任指標，承擔地方的保障房建設和開發任務。如此，央企對房地產市場的貢獻可能會真正體現。

總之，78家央企退出房地產市場的目標不能變，但是，操作的方式需要改變，對央企從事房地產開發的職能也要調整、責任更要明確。

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