年終“翹尾”行情再現 樓市回暖溫差大

編者按：年底喜事多，樓市也跟著熱鬧起來。11月以來，以北上廣深為代表的全國住宅銷量明顯回升。以中國人的購房習慣，所謂“買個新房好過年”，既然住房習慣一時難改，那么該買的還得買。不過在業內人士看來，此番樓市回暖，是以銷售量上升為主，價格上漲理性而不瘋狂，“地王”再現和個別借勢飛漲的房價并不影響市場大局，平穩發展仍將是來年樓市的主基調。

證券時報記者 張達

國家統計局最新公布的全國70個大中城市房價指數，以及近期各地活躍的成交表現均表明，房地產市場量價總體已經明顯回暖，土地市場也開始升溫。

接受證券時報記者采訪的業內權威專家認為，城鎮化和明年經濟向好的預期改變了人們對房地產市場的判斷，使本來就很強勁的剛性需求集中釋放，房價上漲壓力依然存在。為防止房價過快反彈，調控方向不會改變，短期限購難松動。明年樓市將總體穩定，全國銷量小幅增長、價格穩中有升，但區域分化嚴重。

需求近期集中釋放

“11月的數據不錯，整個房地產市場從今年6月開始增速由下降變為緩慢上升，到年底增長得更明顯一些。事實上，下半年整體市場已經回暖。”住建部政策研究中心主任秦虹接受證券時報記者采訪時說。

對于樓市回暖的原因，秦虹認為，一方面是大家對明年經濟增長有信心，所以預期改變了；另一方面是需求依然很強勁。“我問了很多開發商，他們說還是剛需的房子賣得好，即使大房子賣得好，也是和自住改善性需求相結合，單純的低買高賣投機炒作的已經很少了。”她說，“客觀上本身存在的自住性需求較大，想買的就不再等了。”

“預期對購房人影響特別大，預期跌時都等著，預期變了都去買。需求是最有彈性的，房地產市場的需求有集中觀望集中釋放的特點，年初都在觀望，近期集中釋放，所以引起了市場波動。”秦虹說。中國房地產業協會副會長朱中一也認為，房地產市場很重要的特點是跟著預期走，老百姓的預期向好，買房的積極性就高，他特別提到了城鎮化。

朱中一接受證券時報記者采訪時舉了一個例子：“目前城鎮化率年均增長百分之一點幾，保守算每年進城務工有1000萬人，一家三口，每家住90平方米的房子，這每年新增的需求就有3億多平米，再加上原來住在城鎮的那些人的改善性需求、剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，這個數字算下來就大了。買不起的要租房，市場總要有房源。”他說。

在朱中一看來，城鎮化是發展經濟的最大引擎，也是發展房地產的最大潛力。城鎮化既拉動投資又拉動消費，投資包括基礎設施投資和房地產開發投資，消費除了日常消費，還包括商品房的買賣。“中央近期特別強調城鎮化問題，只要城鎮化有潛力，房地產就有潛力，這里的需求還是很大的。”他說。

另外，對于土地市場回暖的原因，秦虹補充分析到，土地市場受樓市影響很大，比樓市滯后5~6個月，所以樓市回暖后，到了年末時土地市場才有滯后反應，從過去大量的流拍變為積極入市。而“地王”在一二線城市多一些，也反映了開發企業在投資取向上，從過去兩年關注三四線城市，到現在開始關注一二線城市了，由于一二線城市地價相對較高，關注的人多了，就出現地價上漲的態勢。

明年區域分化加大

對于明年的市場走勢，秦虹認為，明年房地產市場分化明顯。“房地產是不動產，從來就是地域性的，城市大了后，東南西北供應量都不一樣，供求關系不一樣，價格漲跌幅度也不一樣。”

國泰君安房地產行業研究員、新財富房地產行業最佳分析師李品科對此表示贊同，她表示，從今年的樓市成交情況和土地市場成交情況看，已經出現區域分化的現象。土地市場上拿地積極的例子主要集中在龍頭開發商和一二線核心城市，區域分化嚴重。一二線城市的核心區域土地市場受認可并且供應相對不足，將持續熱銷；但三四線城市部分地區仍供大于求，土地市場難以回升。另外，一二線城市未來將逐步進入去庫存階段，隨著可售貨量的下降，在真實的剛性和改善性需求仍較為堅實的背景下，去化率將提升，導致行業一二線城市房價上漲壓力增大，但是區域將分化嚴重，三四線房價將較為穩定。

秦虹還認為，明年房地產受整個宏觀經濟影響比較大，明年整體經濟如果持續向好，那么房地產作為宏觀經濟的組成部分也會好，如果宏觀經濟不好，房地產也會受影響。

朱中一則對短期市場表示謹慎樂觀：“最理想狀態是銷售量上去，價格穩住，但是現在房價上漲得有點快，還是有點擔心的。”他認為，要防止房價過快反彈，調控不能放松，各地還是要把調控房價當做重要任務來抓。如果房價漲得快，限購肯定不會放松。秦虹也認為，調控方向應該堅持，一方面抑制投機性需求。另一方面滿足合理住房需求。

朱中一還指出，11月土地購置面積和住宅新開工面積這兩個市場的先行指標同比是下降的，對明后兩年的供應將產生影響，未來有關地方政府要注意這些信心指標不能下降太快，可能會引起市場波動。