周轉率超住宅 產業地產成投資新寵

每經編輯 每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

“華夏幸福（600340，SH）的凈資產收益率已經超過萬科，在A股地產中排位靠前?！?2月20日，同策咨詢與研發中心產業地產總監褚莉在一個名為“地產人看申城”的大型研討、考察活動上向數十位開發商透露了房地產行業的最新動態。

據她透露，類似華夏幸福、聯東這樣的產業地產商，周轉率甚至已經超過住宅開發商。

產業地產商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地產商進入。傳統房企包括萬達、龍湖、復地、綠地、富力、陸家嘴、合生創展、珠江投資等大開發商均已涉足產業園區運營領域，搶占先機。此外，美的、格力、海爾、雅戈爾、蘇寧環球等尋求多元化發展的非地產企業，也進入了產業地產開發隊伍。

產業地產領域真的有很多機會嗎？開發商的盈利模式如何？產業地產會不會出現像商業地產、旅游地產那樣的投資泡沫？

產業用地投資火爆

2012年上半年以來，全國各地工業廠房、倉儲物流設施、工業園區寫字樓租金價格不斷呈現一路上漲趨勢。以工業園區為代表，產業地產成為繼住宅、商業、旅游地產之后，又一個行業細分市場下的投資新寵。

根據世邦魏理仕的統計資料報告顯示，2012年第三季度，北京工業用地平均價格較上季度上漲0.2%至每平方米1889元。工業廠房與物流倉儲設施租金在本季度上升幅度分別為0.6%和1.0%；北京工業園區辦公物業租金保持穩定增長，租金較上季度上升7.9%。

在產業地產走俏的同時，打著產業地產旗號的各類工業園區正如雨后春筍般，在環渤海、長三角、珠三角等產業經濟發達的城市興起，各類文化創意產業園、工業園項目紛紛上馬。

今年7月，由融信融（北京）國際投資有限公司計劃投資20億元建設的魯班文化創意產業園正式動工，項目規劃面積8100余畝，計劃利用5年時間分三期建成。

產業地產的投資效應正在一些開發商之間發酵，不少有實力的規模房企也將目光投向這一領域。據悉，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產，并成立了專門的市場研發部門。

據不完全統計，傳統房企中包括萬達、龍湖、復地、綠地、富力、陸家嘴、合生創展、珠江投資等大開發商在內，均已涉足產業園區運營領域，搶占先機。此外，美的、長虹、三一重工、格力、海爾、雅戈爾、蘇寧置業、TCL、中興等擁有大量地塊的傳統制造業企業也紛紛進軍產業地產。

今年11月底，萬達4天內以33億元的代價接連競得通州兩塊地，用于投資建設萬達通州文化產業園綜合項目。該項目占地90公頃，總建筑面積120萬平方米，總投資達260億元。這是萬達涉足文化產業地產的又一投資動作。

除了傳統房企，海爾地產也打著產業擴張的旗號，在全國各地大舉建造自己的工業產業園區。今年4月，海爾工業地產公司宣布將投資10億元在鄭州經開區建設海爾產業園項目二期500萬臺空調生產基地項目。目前海爾集團在全球范圍內的產業園項目超過20多個。

此外，目前海爾地產已擁有全國最大的物流公司，已建成了12個工業園，并且每年增加五個。

在深圳，天安數碼城、華南城、星河集團等開發商也紛紛建立了自己的產業園區。目前，天安數碼城在全國14個城市建立了以電子產業、創意設計以主的工業園、工貿園、科技產業園和城市產業綜合體等產業地產項目。華南城則在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州、哈爾濱等城市建立物流產業園；星河集團則在坂田建立一個建筑面積達180萬平方米的中小企業孵化基地。

以產業園區開發為主的華夏幸福2011年銷售額達到165億元，2012年半年報顯示，其在北京周邊擁有固安工業園區、大廠潮白河工業區等近10個工業園區項目。

目前，由于一些非房地產開發企業大量涉足工業園區型的產業地產，從統計口徑上無法統計產業地產市場規模容量，但從全國工業用地建設增長的指標可略窺一二。中國不動產研究中心統計顯示，2012年前三季度，包括北上廣深在內24個樣本城市工業用地成交1197宗，同比增長17.35%；成交面積4800.15萬平方米，成交總額196.39億元。

對此，中國不動產研究中心研究員肖楠稱，今年前三季度三線城市工業用地規模大幅增加，價格也不斷上漲。

產業地產亂象叢生

產業地產興起的背后，是房企轉型的動力驅使。然而，對一些此前并無產業地產運營管理經驗的開發商來說，產業地產是“奶酪”還是“硬骨頭”，投資收益如何，面臨哪些難題，都值得開發商考量。

此前，由于國內工業園區與產業地產概念混淆，一時間“產業地產”概念盛行，一些缺乏明顯商業模式和規模的工業園開發企業也夾雜其中。

對此，肖楠認為，與住宅地產開發經驗模式不同，產業地產投資周期較長，普遍的投資回報期在5~8年左右，關鍵對后期持續經營管理和資金實力要求較高，更考驗開發商的運營經驗和資金運營能力，專業度和門檻也更高。

肖楠表示，目前傳統房企轉型產業地產趨勢明顯，但產業地產概念難以界定，政府城投公司、傳統房企、實業企業都在做產業園區，也產生了一些不規范現象。

實際上，在產業地產迅速發展的背后，以產業地產名義大規模圈地的行為盛行。在經營方面，肖楠指出，一些文化創意產業園區，由于不能與當地產業環境相結合，逐漸喪失了持續經營的能力。產業地產領域產業化和市場化程度仍然較低，尤其是招商嚴重不對稱。在一些地方政府招商項目中，存在未獲得土地證便先行開工，在工業倉儲用地上分割售賣商業和住宅等違規行為。比如，此前《每日經濟新聞》就報道了華南城在西安、南京、鄭州等物流園項目存在違規行為。

實際上，各地產業地產問題頻發的關鍵環節之一在于招商。華夏幸福一市場推廣人士向 《每日經濟新聞》記者表示，在項目建成后，如何把企業引進來是對開發商運營管理能力的考驗。

另一方面，從產業地產投資回報收益的角度看，肖楠認為，評價產業地產商成功與否尚需時日。因為產業地產項目投資收益周期長，當下大多數產業地產運營商仍然依靠物業收益維持資金平衡。

在資金運營上，大多數產業地產除了依靠企業內部融資之外，大多都有房地產板塊，靠住宅銷售反哺產業地產，以補充資金投入。

對此，肖楠認為，眼下專注于產業地產服務機構并不多，專業管理團隊和持續經營能力仍是產業地產開發的關鍵所在。

成功關鍵在于定位

褚莉告訴《每日經濟新聞》記者，事實上產業地產的盈利方向非常清晰，目前主要為土地批租、物業銷售、租賃以及園區服務，而物業銷售無疑是其中最主要的收入來源。

《每日經濟新聞》記者此前了解到，產業地產限于工業用途的土地性質，此前開發的產品必須是整棟出售，一些項目的單棟面積動輒超過2萬平方米，造成其總價偏高，影響了銷售。

褚莉透露，上述產業地產開發的限制絲毫不影響產業地產的高周轉。很多產業地產商經過七八年的積累，手上已擁有大量的項目以及意向的企業客戶。比如聯東在全國的產業園多達12個，由于同時有多個項目可以出售，雖然項目總價偏高，但銷售卻并不受影響。

與此同時，雖然產業地產項目的總價偏高，但很多產業地產商擁有的協助融資能力，也緩解了項目銷售的壓力。以上海東方萬國企業中心為例，據項目副總經理羅士明介紹，該項目可以協助客戶融資，幫助買家借到一部分貸款。

褚莉說，產業地產項目成功的關鍵，仍然在于定位。由于產業的創新發展升級，目前產業地產已經由以往的加工型工業為主，轉向新能源、新加工以及高科技通訊等新興行業。這些新興行業不僅受到政府的扶持，中遠期有不錯的發展前景，更重要的是他們往往對于園區服務有較高的營建配套要求。比如張江高科，擁有面向IT企業的高科技通訊服務。同樣，東方萬國企業中心也憑借著智慧云系統——整合各式傳統計算機技術和網絡技術，以中央數據處理中心為依托的，云主機、云存儲、云終端等先進電訊通信設施，吸引了陸家嘴金融企業的IT技術部門遷移入園區。

專業的園區配套設備和服務，不僅大大增強了產業園的招商、銷售能力，也使產業園擁有普通房地產項目所不具備的不菲的園區服務收益。褚莉說，園區服務和租金收益，正是產業地產中長期的穩定收益來源。

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