保利地產躋身“千億俱樂部”仍將保持年均20%~30%增長

每經編輯 每經記者 徐學成 發自廣州    

每經記者 徐學成 發自廣州

又一家房企宣告進入銷售額千億行列?！睹咳战洕侣劇啡涨皬谋＠禺a方面獲悉，截至今年12月21日，保利地產簽約金額已經突破1000億元。

縱觀2012年，宏觀調控持續深入，房地產市場風云變幻，在外界對這個行業一片看衰的行情下，保利地產繼續著近年來穩定的業績表現，除住宅之外，商業地產和旅游地產項目分別取得了近150億和18億元的銷售業績。按照“等量拓展，適度規?！钡脑瓌t，保利地產目前為止已新增了約980萬平方米的土地儲備，為明年備足貨量。保利地產指出，作為一家定位為“成長”的企業，發展仍然是第一位的，“后千億”時代將有信心保持每年20%~30%的增長速度。

簽約金額突破千億

調控政策會持續多久？誰是下一個千億級房企？2012年，這兩個疑問一直伴隨著處于“水深火熱”的房地產行業，持續調控之下，房地產市場“忽冷忽熱”、疑云密布。盡管對未來的政策走向各方觀點不一，但保利地產至少為業界解答了其中的一個疑問。

據此前數據，今年前11個月，保利地產已經實現簽約金額920.32億元。日前，經保利地產副總經理胡在新證實，截至2012年12月21日，其簽約金額順利突破1000億元。

國家統計局數據顯示，1~11月份，全國商品房銷售面積9.17億平方米，同比增長2.4%，為今年來首次正增長，銷售金額為53525億元，同比增加9.1%。而保利地產銷售額同比增長為37%，再次跑贏行業。此外，截至2012年12月20日，保利地產銷售整體去化率高達81%，高于2011年的68%，平均開盤當日去化率達到52%。

剛需產品為重是保利地產制勝的關鍵?！睹咳战洕侣劇酚浾邚谋＠禺a處獲得的數據顯示，截至12月20日，保利地產產品中自住需求的購房者比例達到85%，首次置業比例達82%。在自住需求的客戶中，保利地產客戶首次置業比例高達96%。

歷年以來，在保利地產的產品結構中，剛需產品始終保持著相當大的比例。2011年，旗下144平方米以下的普通住宅成交套數占比就達到了90%。

用“全面開花”來形容保利地產今年在全國各個區域的表現或許更為恰當。數據顯示，保利地產在珠三角實現銷售額高達288億元，長三角地區突破140億元，北京公司單個公司銷售突破100億元，成渝地區銷售額也達到了120億元。

與此同時，保利地產已進駐區域市場份額大幅提升，前十一月全國市場占有率達到1.72%，較去年增長0.48個百分點，在北京、廣州、成都、佛山、天津、武漢、包頭等七個城市排名第一，上海、南京、合肥等六個城市排名進入區域前三。

住宅商業雙輪驅動

產品多元化的保利地產一次次刷新其留給外界的固有印象。除住宅產品在整體銷售中依舊占據較大比例之外，商業地產繼續貢獻穩定業績，而旅游地產產品的熱銷則無異是保利地產帶給投資者的驚喜。

保利地產今年千億銷售額中，住宅類產品占比最大，比例接近85%；商業地產銷售額接近150億元，住宅商業雙輪驅動卓有成效。此外，保利地產的旅游地產項目也已步入收獲的季節。

《每日經濟新聞》記者了解到，在商業地產的銷售方面，保利地產以高端寫字樓和公寓為主，其中，廣州保利中達廣場銷售額超過36億元。

對于大型商業，保利地產則以自持為主。保利地產的商業自持和運營在傳統的寫字樓之外，早已延伸至酒店、商場、綜合體，乃至商業地產的頂級模式——會展。據不完全統計，截至2012年10月，保利地產旗下的會展、寫字樓、購物中心和寫字樓已經貢獻了超過7億元的運營收益。其中，保利地產水城綜合體項目運營收益接近2.5億元，保利世界貿易中心運營收益接近3億元。

在住宅商業“雙輪驅動”的戰略之下，商業地產在保利地產業務板塊中越發顯示出了重要性。據記者了解，今年保利地產將商業公司提升為一級子公司，加大了對商業運營的重視。

2011年，保利地產首次進軍旅游地產市場，其位于廣東陽江海陵島的保利銀灘項目也在近年取得了良好的銷售業績，數據顯示，其今年的簽約金額已經接近12億元；此外，保利地產位于成都的石象湖項目年內開盤銷售已近6億元。

據記者了解，除商業、旅游地產之外，保利地產近年來在養老地產等新興領域也已經開始了業務拓展。相關分析認為，在保持業績穩定增長的同時，保利地產在公司的多元化經營上業已取得重大突破。多元化經營也有利于拓展公司新的利潤增長點，同時也降低了企業過分依賴于單一業務所帶來的風險。

明年仍可提供千億貨量

數據顯示，截至11月底，保利地產房款回籠約816億元，為企業注入了強勁的現金流。同時，保利地產年內新增貸款393億元,凈增貸款112億元，有息負債占41%，負債結構穩定。相關分析指出，基于良好信譽和競爭優勢，保利地產有較強成本議價能力，融資成本明顯低于同行業平均水平?；诖耍诮衲甑耐恋厥袌錾?，保利地產仍有適量的補充。

數據顯示，截至目前保利地產今年已經拓展土地26塊，計容積率面積約980萬平方米，預計能為公司補充近千億儲備。

根據保利地產今年11月份的銷售簡報，前11個月，保利地產實際消耗的貨量約815.3萬平方米，而去年保利地產新增的933萬平方米的土地儲備面積幾乎與今年等量。據《每日經濟新聞》記者了解，在土地儲備方面，保利地產其實一直秉承的是“等量拓展，適度規模”的原則，即消耗了多少，就適量補充多少，以為來年儲備充足的貨量。

在調控持續深入的市場形勢下，業界對明年市場走勢的判斷其實一直持有不同觀點，同時，房地產企業在土地儲備上的投入也因此有所縮減，保利地產在土地市場則維持了一貫的策略，但從土地成本以及資金狀況來看，保利地產的這些舉動或許并不能稱為“激進”。

根據記者的了解，在今年保利地產新增的項目中，與其他企業合作開發的比例較往年有所提高，按照權益比例計算，截至目前保利地產實際的拿地支出僅為218億元，拿地成本僅為3463元/平方米（樓面地價），與往年相比處于較低水平。在業內人士看來，合作開發其實有利于降低土地成本和融資成本，不失為提高項目開發的安全性的有利措施。

土地上的充足儲備充分保障了保利地產未來一年的可售貨量。根據保利地產方面透露的數據，截至目前，保利地產仍有推出待售資源近300億元，預計今年新開工面積將超過1200萬平方米，能為公司明年提供超千億貨量。

有信心保持20%~30%增長

基于近年來穩定的業績表現以及及時補充“糧食”，保利地產對明年的銷售業績保持著充足的信心，但跨入“千億俱樂部”之后的保利地產將保持怎樣的發展姿態則是業界更為關注的話題。

不管是百億還是千億，保利地產作為一家定位為“成長”的企業，發展永遠是第一位的，胡在新指出。

業界觀點則認為，長期來看，中國城鎮化的不斷深入為大型房地產企業提供了巨大的發展空間。

目前，我國城鎮化率剛超過50%，如按戶籍人口計算僅35%左右，遠低于發達國家近80%的平均水平，還存在很大的潛力空間。城鎮化的不斷深化將為房地產發展提供源源不斷的內生動力。此外，目前中國房地產市場還沒有一家企業市場占有率能超過5%，這意味著伴隨著行業集中度的提高，地產排頭兵們在城鎮化進程中將分得更多紅利。

根據今年半年報的數據，截至上半年，保利地產已經進入了全國40個城市，其中大部分是仍具備較大發展潛力的二三線城市，意味著在城鎮化這個機遇中，保利地產其實已經占得了先機。

按照保利地產此前多次表述的公司戰略，這家定位成長的企業仍將堅持以市場剛性需求的中小戶型、普通住宅開發為主的發展戰略不動搖；秉承“中心城市的城市中心”原則，逐步加大中心城市商業地產投入，實現住宅、商業投資比例7:3，實現持有物業達到總資產的10%。

此外，保利地產還將持續擴大養老地產、旅游地產的行業領先優勢，有計劃地試點和推廣打造多元化的產品結構，實踐其盈利模式，以完善的全產業鏈條充分培育新興細分市場，形成成熟的產品線，為公司持續穩定發展做好鋪墊。

持續發展的大環境已經具備，保利地產認為，后千億時代，盡管基數已經增大，但保利地產仍有信心保持每年20%~30%的增長速度。

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