常州“鬼城”真相調查：一條馬路匯集500萬平方米房源

每經編輯 每經記者 查道坤 江蘇常州攝影報道    

每經記者 查道坤 江蘇常州攝影報道

近段時間以來，常州樓市成為輿論關注的焦點。由于新建住宅空置率過高，常州被稱為繼鄂爾多斯后的又一個“鬼城”。

有業內人士認為，常州樓市庫存量太大，空置率太高，未來難有大的發展。不過，常州房管部門則認為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說。

常州樓市空置率到底有多高？庫存壓力會不會導致常州樓市面臨巨大風險？

針對種種疑問，《每日經濟新聞》記者從1月初對常州樓市調查采訪發現，由于大量的大盤開發，當地的供應量已經面臨飽和，僅武進區武宜路上的開發量就超過500萬平方米，而許多新盤亮燈率不足三成。

聘“臨時工”搶客源/

常州武進區武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區，路兩旁的新建建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處也隨處可見。

據《每日經濟新聞》記者統計，在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、隨園錦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中星河國際就達到了180萬平方米，“這么多樓盤匯集在一條路上，而且大部分目前都在銷售，之間的競爭可想而知。”一家樓盤營銷部門的負責人對記者說。

記者走在武宜路上，除了看到大量的樓盤廣告之外，各樓盤在路上散發的廣告也數不勝數，部分銷售人員甚至追著記者要求去看樓盤。

“先生你是過來買房的吧，給你看看我們樓盤的資料，覺得好的話可以去售樓部看看。”一位自稱叫小燕子的大姐對《每日經濟新聞》記者介紹說，她是紫金城售樓部雇傭的臨時工，負責在武宜路上發樓盤廣告和發掘購房者前去售樓部看房子，“只要去售樓部看一下了解一下項目就可以，買不買無所謂，去看了就等于幫助我工作了，更何況你確實要買房。”

在這位大姐的再三請求之下，記者答應前去售樓部看房。而在記者前往售樓部的路上，其他幾個樓盤的銷售人員也一擁而上，把記者團團圍住，他們有著一個相同的目標：希望記者能去他們服務的樓盤售樓部看看。甚至有的工作人員表示，只要記者去樓盤看看房子，可以免費送記者一個禮品。

“從這些樓盤爭搶購房者的行為來看，他們確實面臨不小的銷售壓力。”陪同記者采訪的常州一位業內人士楊先生對《每日經濟新聞》記者說，“雖然售樓部都比較熱鬧，但是這些樓盤都庫存大量的房源，為了盡快消化掉手中的房子，就不得采用這種方式去搶奪客戶資源。”

高成交量難降庫存/

地處長三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吳龍城之稱。近年來，隨著經濟的高速發展，常州的房地產市場也進入快速發展階段，有業內人士甚至用常州成為各大房企“兵家必爭之地”來形容常州房地產市場的火爆程度。

根據統計數據顯示，在2012年常州市區共成交62093套房源，其中住宅為49163套，成交量創三年的新高，平均每個月5000套的成交量也似乎說明了常州樓市的火熱程度。但是值得注意的是，隨著成交量的大幅增長，常州市樓市庫存量卻并沒有下降，反而呈現上漲的趨勢。

統計數據顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。

“從數據看去年常州樓市總體成交量較好，但是庫存量的提高拖累了整體常州樓市，如果加上未來新的供應量，會導致房子越賣越多。”常州本地房地產行業一位負責人對《每日經濟新聞》記者說，“隨著之前高價拿地的高端項目進入開發高峰期，包括別墅、大平層、高價住宅等，積壓最嚴重，眾多樓盤已形成現房或準現房銷售。由于成本高企，開發商降不起價，整體樓市去庫存化可以說非常困難。”

常州房地產獨立評論員于岳表示，“庫存的進一步增加，為未來的常州樓市蒙上了一層陰影。”

上述業內人士楊先生向 《每日經濟新聞》記者介紹說，官方公布的數據顯示，常州市戶籍人口為360.8萬人，與常住人口之比為1:1.3，10年間常州市戶籍人口共增加19.3萬人，按平均增長速度，若平均每3人需要購房一套住房的話，常州一年平均需要6433套房子，平均每月約需要536套住房。

“但是實際上常州城區常住人口也就在100萬左右，如果僅僅依靠這100萬人口消化掉常州目前的庫存的話，那么隨著上市房源不斷增加，房子只會越賣越多。”上述人士表示。

城市綜合體加劇庫存壓力/

在庫存已經高企的情況下，近幾年常州的城市綜合體開發更加劇了樓市的庫存壓力。

公開報道的數據顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個。

常州克而瑞市場總監楊瑜認為，之所以會短期內涌現如此多的城市綜合體，主要是因為樓市調控所帶來的。“在住宅調控常態化下，商業領域由于不受調控限制驟然升溫，而如城市綜合體類型的大盤作為商業地產最具代表性的產品，越來越受到房企的青睞。”

在業內人士看來，龐大的城市綜合體項目固然有諸多優勢，但是龐大開發項目需要大量的商業資源和客流資源來支撐，如果這些資源不足以支撐的話，那么就會出現大量的綜合體項目空置。而常州現在正面臨著這種飽和的狀態。

以武宜路上的星河國際項目為例，該項目總建筑面積達到180萬平方米，而根據搜房網統計的2012年全年常州樓盤銷售排行榜顯示，星河國際全年僅銷售543套，并未進入常州樓盤銷售的前十名。

此外，武宜路上的另一家城市綜合體吾悅廣場，2012年全年銷售806套，同樣也未進入銷售榜的前十名，“從銷售數據來看，并不是規模越大的城市綜合體就受到購房者的歡迎，目前常州的城市綜合體大都面臨銷售難的問題。”

常州房地產行業一位獨立研究員對記者說，“目前常州市場上的城市綜合體項目已經飽和，積重難返，很多城市綜合體項目建于干道節點上，大多為政府規劃出來的形象工程，并沒有考慮到實際可操作性，所以導致目前綜合體的滯銷危機。”

多個樓盤亮燈率不足三成/

在記者一個星期的調查采訪中，發現很多在售的樓盤也有不少交付的項目，但是這些交付的樓盤大部分入住率都不佳，在武宜路上有大規模的項目處于一片黑暗當中，有的樓盤一棟樓上只有幾盞燈亮起。

1月18日當晚，記者看到，位于武宜路上的隨園錦湖公寓項目，整個小區亮燈率不到三成，部分樓棟上只有零星的幾盞燈點亮。據了解，該項目總建筑面積在20萬平方米，規劃入住1500戶。

當晚九點，路上的行人已經少了很多，記者圍繞著該項目走了一圈并數了亮燈的戶數，整個小區亮燈的用戶不到100戶。

“一些前兩年交付的樓盤，入住率也不到五成，所以這個亮燈率在武宜路屬于正常情況。”陪同記者采訪的常州本地的業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

而在另一家樓盤吾悅廣場，《每日經濟新聞》記者看到，該小區近10棟30層左右的建筑一片漆黑，幾乎沒有一絲燈亮。沿著武宜路走完后，記者發現大多數項目的亮燈率都不到三成。

此外，處于武進區同區域的另一家樓盤萊蒙城，售樓部工作人員稱入住率已經達到了80%，但是記者當晚發現整體的亮燈率不到四成。在萊蒙城交付的東邊項目中，一棟樓上的亮燈率并不高，甚至部分樓處于大規模的黑暗中。

“這個亮燈率在周圍的交付樓盤中已經算高的了，其他樓盤入住率一成都不到，亮燈率更是低得嚇人。”萊蒙城附近一家房產中介負責人余經理對《每日經濟新聞》記者說，“周圍那么多樓盤，怎么可能賣那么快，亮燈率其實也反映了項目的入住率。”

除了武宜路樓盤呈現高空置率之外，記者1月19日當天驅車前往常州新北區看到同樣的景象。雖然該區域建起了大規模的樓盤，但是晚上的寂靜與白天熱鬧的建筑聲音形成了強烈的對比，不少項目整個烏黑一片，30層以上的高層只亮幾盞燈的情況很常見。

“就亮燈率對比入住率來看，把常州稱之為“鬼城”一點都不為過，開發商的過度開發導致房子賣不出去，產生高的空置率。”上述業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

記者在新北區采訪過程中，遇到了在建筑工地上做建筑工作人的周大爺，他同時也是當地的村民。他對 《每日經濟新聞》記者介紹說，他所參與建筑的項目以前就是他們的村子，后來因為政府發展需要，家里都拆遷了，“我們拆遷的居民，每一家都分了好幾套房子，有的人口多的甚至分了十多套房子，根本就住不完。”

國家統計部門統計顯示，2011年常州城鎮居民家庭人均住房面積是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。而就外來人口的購房能力，常州市統計部門的數據顯示，常州外來流動人口167萬人，占全市常住人口的36.4%。但外來人口中青壯年居多，受教育程度以初中為主，大多從事一線的勞動密集型工作，購買力不強。

大批房源的空置以及較低的亮燈率也影響了常州二手房的成交量，常州一家房地中介的史經理對《每日經濟新聞》記者介紹說，空置問題已經成為阻礙常州二手房成交量的重要因素，“一到晚上整個小區都黑燈瞎火的，購房者看了這個小區根本就沒有人住，那么自然也就不會買了，而且這種情況經常有發生，這就影響了二手房的成交量。許多小區地段非常不錯，周圍配套也很好，但是就是沒有人買，掛牌的很多，成交率卻很低，很大一部分原因和亮燈率有關系。”

房價低于周邊 外地購房者成常州樓市主力

每經記者 查道坤 發自江蘇常州

國內一家房地產行業協會的負責人對《每日經濟新聞》記者說，“如果常州樓市真的被炒了起來，那么在常州投資的開發商可以獲得豐厚的利潤，但如果房企因銷售不佳導致資金鏈斷裂，那么樓市危機可能就此爆發。”

在記者采訪的幾天里，不少開發商都已經意識到了常州庫存量壓力在加大，但他們認為常州還沒有出現鄂爾多斯那樣的搶房潮和房價6年翻五六倍的現象。

統計數據顯示，截至去年12月底，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，而城市面積比常州要大得多的上海，庫存量才2300萬平方米。

供需不平衡

近兩年，各大房企紛紛進入常州。據不完全統計，僅深圳房企在常州的在建總面積就已超過570萬平方米，其中星河集團超過300萬平方米，萊蒙國際超百萬平方米。

在土地市場，隨著房地產市場的快速發展，常州土地成交量從2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，2011雖然成交量有所下降，但也達到195幅。

眾多開發商的進入，與常州當地提供的優惠政策不無關系，常州當地一家開發商負責人對《每日經濟新聞》記者表示，“政府為了拉動房地產投資，推出了很多優惠政策，包括土地價格等，對外來房企更是諸多眷顧。這是導致目前大牌房企集中開發的原因之一。”

去年9月開始，常州更出臺了一些旨在鼓勵購房的政策，比如允許符合條件的購房者提取住房公積金，以轉賬的方式償還住房公積金貸款；此外，還將按年提取住房公積金償還商貸的申請人范圍由原來的僅限產權人“擴大至其他產權共有人”。

即便如此，目前常州樓市供需仍然嚴重不平衡。“目前常州剛需是有，但是開盤的不都是剛需房源，動輒就是130至400平方米的房子。”一位常州開發商代表說，“現在調控政策不放松，常州的房產又不像一線城市那樣稀缺性明顯，目前來看很難有什么大發展。盡管不像鄂爾多斯那么夸張，但常州樓市要解決供需不平衡，還需很長一段時間。”

“拉動一個城市與經濟的發展，投資與消費這兩個蹺蹺板的兩頭缺一不可，二者需要保持一定的平衡，如果嚴重背離，常州很可能成為第二個鄂爾多斯。”江蘇房地產協會一位負責人對《每日經濟新聞》記者說。

房價并不算高

事實上，與比鄰的無錫房價動輒每平方米上萬元相比，常州的房價并不算高，甚至比蘇北的鎮江、南通和泰州等地的房價還要便宜。

《每日經濟新聞》記者實地調查后發現，常州的房價大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區域的房價在每平方米1萬元左右。

以房源集中的武進區為例，武宜路上在售的紫禁金城項目售價在6200元~7000元/平方米之間。武宜路另一家超級大盤吾悅廣場，總建筑面積80萬平方米，目前在售樓盤的均價在為7500元左右。

和武進區一樣，新北區靠近常州高鐵站同樣匯集了大量在售樓盤，其中世茂香濱湖目前在售的三棟樓價格在6300~6600元/平方米，戶型面積從96平方米到137平方米不等。記者走訪的其他樓盤，價格也都多在5500元~7000元/平方米之間。

有業內人士認為，去年常州樓市成交量之所以那么高，就是因為低房價。“在投資人群減少，改善群體觀望的市場格局下，開發商紛紛將銷售重點轉向剛需人群，中低價位住房銷售成為主流。”常州一家房地產中介的宋經理對《每日經濟新聞》記者表示。

有統計數據顯示，去年，常州單套總價在50萬~60萬元的房子占據了常州成交量的22%，60萬~70萬元的房子占據了成交量的17%，40萬~50萬元的占據了16%。

外地購房者居多

低房價吸引的不僅是常州本地購房者，大量周邊城市的購房者也蜂擁而至。

《每日經濟新聞》記者在武宜路的紫金城售樓部看到，停在門前的大都是來自南京、蘇州、無錫和上海牌照的車子。來自于上海的購房者沈先生表示，他和老婆都在上海工作，但是苦于上海房價太高，所以決定在常州買房。”

在玉蘭廣場售樓部，記者詢問了8位購房者，有7位來自上述幾個城市，其中來自上海和南京兩地的最多。價格是吸引他們來常州買房的主要因素。

在武宜路另一家樓盤售樓部門前，記者看到三輛標著南京牌照的大巴車，從大巴車上下來有將近150名購房者。據其中一位購房者介紹，他是南京一家企業的工作人員，公司打算在常州開分公司，因為常州房價比較便宜，所以就有很多員工申請到常州分公司工作，公司就組織員工前來常州看房。“明天還會有一些員工過來。”

記者在走訪新北區多家樓盤后發現，外地人同樣占據了該區域銷售的很大比例。

常州本地一家房地產網站統計數據顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據了60%左右。“周邊城市的房價均大大高出常州，另外滬寧高鐵和京滬高鐵提升了常州交通的便利性，這些都是吸引外地購房者的因素。”一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說。